Купівля квартири поради покупцям. Як правильно купувати квартиру: покрокова інструкція Що робити після того, як ви купили квартиру

Купівля нерухомості для простого російського мешканця пов'язана з труднощами. Проблеми починаються з першого етапу — вибору квартири, що відповідає потребам і можливостям. Незважаючи на бурхливе зростання новобудов, доступна житлова площа, як і раніше, в дефіциті. Закономірно у потенційного покупця з'являються болючі сумніви: на якому варіанті житла зупинитись — первинному чи вторинному?

У цій статті ми розповімо про особливості придбання «вторинки». Почнемо з нюансів, на які потрібно звернути увагу під час огляду вторинної житлоплощі, та закінчимо документальним супроводом угоди.

Купівля квартири на вторинному ринку

Отже, ви зупинили свій вибір на "вторинці". Його плюси: ви одразу стаєте власником готової власності, самі вибираєте підходящу саме для ваших обставин інфраструктуру району майбутнього проживання, адекватних сусідів, отримавши ще неабияку економію порівняно з варіантом «новоділа». І головне – можна вселятися одразу!

Є й мінуси. Чи можливо передбачити всі «підводні течії» такого придбання? Відповідь фахівців однозначна: можна, але лише добре засвоївши компетентні поради. І перший із них – ніколи не укладайте угоду без ретельного огляду нерухомості.

Основні моменти попереднього огляду вибраного об'єкту

Критерії та пріоритети в оцінці переваг чи недоліків у кожного свої, тому варто керуватися об'єктивними показниками, на які вказують експерти. При покупці житла на вторинному ринку дотримуйтесь плану, якого зазвичай дотримуються досвідчені фахівці.

Обов'язково вивчіть історію квартири перед покупкою.

Зовнішній огляд

Починати знайомство краще з огляду прибудинкової території та загального стану будинку:

• Зверніть увагу на благоустрій двору, а саме: наявність дитячих та спортивних майданчиків, озеленення, зручних лавок, паркувальних місць, огорож, доглянутості та чистоти.
  Занедбаний вигляд, бруд і сміття можуть бути непрямим свідченням того, поряд з ким вам доведеться жити і спілкуватися, і багато скажуть про недбайливих керуючих.
• Старі будинки часто перебувають у поганому стані. Придивіться до зовнішнього вигляду: чи є тріщини стін, балкони.
• Вивчіть під'їзд усередині: стан сходових прольотів, сміттєпроводу. Переконайтеся в справності ліфта, чи немає потік від даху.
• Поговоріть із мешканцями будинку, та з'ясуйте, як давно проводилася заміна загальнобудинкових комунікацій.

Безпосередній огляд квартири

Проводиться поетапно та передбачає наступну послідовність дій:

Методичний, крок за кроком, огляд виявить явні та приховані недоліки, що допоможе зменшити ціну покупки та уберегти від проблем після в'їзду в нове житло.

Непогано запросити із собою досвідчених фахівців, здатних оцінити якість сантехнічних робіт, правильність електророзведення та підключення комунікацій, обсяг усунення виявлених недоліків. А ще краще зробити офіційну незалежну експертизу технічного стану квартири або зажадати від продавця.

Не забувайте: роблячи серйозне придбання, не можна заплющувати очі на очевидні мінуси. Торгуйтесь чи шукайте гідний ваших вкладень варіант.

Укладання попереднього договору

Отже, варіант обраний і настав час закріпити його за собою. Передача продавцеві частини суми в рахунок майбутньої покупки має бути документально оформлена, інакше у випадку угоди, що не відбулася, ці кошти можуть бути втрачені для вас. Тому полягає. У ньому позначаються такі пункти:

1. Паспортні та контактні дані осіб, що здійснюють угоду (продавця та покупця), адреси фактичного місцезнаходження.
2. Адреса та опис квартириза яку вноситься аванс (завдаток).
3. Строк укладання угоди та підписання договорукупівлі-продажу.
4. Ціна покупкиз урахуванням комісійної виплати та заборона на її зміну.
5. Сума авансу(Завдатку). При внесенні авансу полягає.
6. Термін повернення застави, якщо угода не відбулася з вини продавця
7. Термін визволення квартири: зняття мешканців з реєстраційного обліку та прибирання особистих речей.

Аванс і завдаток розрізняються за способом повернення покупцю: завдаток виплачується у подвійному розмірі.

Передача завдатку має бути зафіксована у розписці від покупця.

Обов'язкові документи при купівлі квартири-вторинки

Ще одне одне важливе завдання, яке має вирішити покупець, — перевірка документів для операції купівлі-продажу. Усі вони мають бути оригіналами:

На документах, що встановлюють право, зупинимося докладніше. Такими є договори дарування, наслідування (заповіт), купівлі-продажу. Форма переходу прав має значення визначення кола додаткових документів.

• У спадок. Необхідна письмова згода інших спадкоємців за їх наявності.
• За договором дарування. Таке право може бути відчужено дарувальником при завданні майну значної шкоди. Інформація про те, як правильно оформити даровану квартиру

Чи варто проводити угоду щодо купівлі заарештованої квартири? Подібні об'єкти нерухомості реалізуються за доступною вартістю та пов'язані з певними ризиками. У чому вигода? Вигода придбання заарештованої квартири полягає в економії коштів. Продаж майна з торгів організується дешевше, ніж...

Придбання нерухомості - поетапна угода, пов'язана зі збиранням великої кількості документів та великими витратами. Скільки часу займає купівля квартири? Це питання є актуальним для багатьох покупців, оскільки дозволяє розрахувати терміни переїзду і дає можливість орієнтуватися в тривалості кожного...

Кожна людина хоч раз стикається з необхідністю придбання чи продажу житлової площі. При цьому багато хто не хоче звертатися за допомогою до ріелторів, воліючи проводити угоду самостійно. Одним із її етапів є внесення передоплати. Розглянемо, які є види, як проводиться процедура. Особливості...

Фахівці роблять різницю між термінами «новобудова» та «нова квартира», тому що в першому випадку житло знаходиться ще на стадії будівництва, з конкретним терміном завершення. «Нова квартира» – це готовий та зданий в експлуатацію об'єкт. Перед укладанням договору слід переконатися у придатності нерухомості для...

На сьогоднішній день існує безліч різних пільг від держави, за допомогою яких деякі категорії населення отримують реальну можливість придбати своє житло як мінімум хорошої якості. Пільги можуть отримати не лише пенсіонери та інші категорії громадян, а й військовослужбовці. Так, військові сертифікати...

Мати свій житловий кут – мрія кожної людини. Щоб втілити мрію в життя, необхідно, як мінімум, мати певну кількість коштів, яких має вистачити на придбання житла. Розглянемо, де взяти гроші на покупку квартири, якщо отримуваний дохід не дозволяє накопичити достатню суму, як...

Придбання об'єкта нерухомості є відповідальною угодою. При її здійсненні необхідно враховувати безліч правил, що регулюють різні етапи процедури. Кожне з них встановлюється чинним законодавством та спрямоване на запобігання махінаціям шахраїв. Порядок угоди Правила, що...

Договір при придбанні квартири є угодою, в якій відображаються права та зобов'язання обох сторін, відомості про нерухомість, умови її передачі, вартість та інші важливі моменти. Розглянемо, як його правильно скласти та що необхідно враховувати. Угода Угода з придбання нерухомості...

Кожна угода з купівлі-продажу квартири є досить складною процедурою(про те, як купити квартиру на вторинному ринку та правильно оформити документи, читайте). В офіційному договорі мають бути враховані інтереси двох сторін, а також детально розписані можливі конфліктні ситуації.

У процесі оформлення угоди, з боку покупця необхідний комплексний підхід, який включає: поради професійного юриста, знання основних моментів російського законодавства і досвід родичів або знайомих.

Про те, яку квартиру краще купити: вторинку чи новобудову, ми розповідали у .

Спираючись на досвід професійних ріелторів, можна виділити основні моменти, на які слід звертати особливу увагу.

1. Перед початком оформлення договору купівлі-продажу квартири, що сподобалася, слід уточнити певні моменти:
   • скільки власників мають право на дану житлоплощу;
   • з яких джерел фінансувалася попередня угода нинішніми господарями та як давно вона здійснювалася;
   • чи є серед власників особи, які не досягли 18 років;
   • чи служить хтось із членів сім'ї в армії чи відбуває покарання у місцях позбавлення волі;
   • скільки людей прописано в квартирі на даний момент і чи готові вони з неї виписатися;
   • якщо нинішній власник отримав житлоплощу у спадок, то потрібно з'ясувати, на якій підставі.
2. Усі документи, які мають відношення до квартири, що купується, бажано скопіювати на попередньому етапі оформлення договору.
3. Оформляючи квадратні метри у свою власність, не слід сподіватися, що перед угодою реєстраційні органи перевірять юридичну чистоту «вторинки» автоматично. Дрібні та несерйозні порушення вони здатні розпізнати, проте серйозних махінацій ніхто не виявлятиме.
4. Потрібно ретельно перевірити паспорти власників квартири.

   У паспортах не повинно бути жодних виправлень, підчисток, закреслювань тощо.

Поширені помилки покупців «вторинки»

Всі проблеми, які виникають після підписання договору купівлі-продажу, можна умовно поділити на п'ять пунктів:

1. Гонитва за найменшою вартістю. Ціна квартири, яка виглядає явно заниженою, по відношенню до всього ринку нерухомості повинна насторожувати в першу чергу. Адже основна мета зловмисників – це якнайшвидше реалізувати свою шахрайську схему.
2. Недолік досвіду та знань у галузі укладання угод з нерухомістю.
3. Придбання не приватизованого житла.
4. Купівля об'єктів нерухомості, які попередні господарі одержали у процесі наслідування.
5. Надмірний поспіх при оформленні угоди. Бажання, якнайшвидше заселитися в квартиру, що сподобалася, зазвичай грає проти покупця, т.к. можна упустити дуже важливі нюанси при оформленні угоди.

Небезпеки та ризики

Основні проблеми, пов'язані з придбанням житлоплощі на вторинному ринку, поділяються на:

1. Юридичні. До них відносяться "підводні камені", пов'язані з проведенням потенційної угоди. На цьому етапі зустрічається найбільша кількість шахрайських схем, аж до визнання договору купівлі-продажу незаконним. В результаті новий господар позбавляється права на житлоплощу, а також може і не побачити заплачених за неї грошей.
2. Документальні. Тут маються на увазі правильно засвідчені документи на цю площу. Досить часто можна зустріти незаконні перепланування, усвідомлене збільшення кількості квадратних метрів, проблеми із домоуправляючою компанією тощо.

Як убезпечити себе?

Від самого початку необхідно перевірити справжність документів, що відносяться, як до продавця, так і до квартири, що купується. Основні їх це:

• документ, що підтверджує право власності;
• свідоцтво на квартиру;
• кадастровий паспорт;
• свідоцтво на спадщину (якщо житло дісталося попереднім господарям у спадок);
• технічний паспорт.

Усі вищезгадані документи мають бути представлені покупцю в оригіналі.

Які питання слід ставити продавцю?

Якщо з документами все гаразд, то не зайвим буде поцікавитися у продавця безпосередньо про квартиру.

Найважливіші питання до продавця «вторинки» повинні стосуватися:

• теплоізоляції (з яких матеріалів зроблено стіни та перекриття будинку, як вони утримують тепло чи холод тощо);
• звукоізоляції (чи чути у квартирі сторонні шуми, що долинають від сусідів чи з вулиці);
• електричної проводки (як давно вона змінювалася, чи відзначаються періодичні перепади напруги тощо);
• опалення (як добре квартира прогрівається при настанні холодів);
• сантехніки (чи є якісь несправності);
• лічильників (на які прилади вони стоять, а на які ні).

Вся вищезгадана інформація, хоч і не буде офіційною, але дасть покупцю більше уявлення про квартиру і допоможе виявити приховані проблеми.

Поширені схеми шахрайства та обману

Ризиків, пов'язаних з придбанням квартир, безліч. Далі будуть розібрані найпоширеніші шахрайські схеми:

Відео на тему

Відео про нюанси купівлі квартири на вторинному ринку:

Висновок

Купівля квартири на вторинному ринку є відповідальним кроком, який включає безліч різноманітних нюансів. Головне завдання – це ретельно перевірити всю «чистоту» угоди та постаратися повністю мінімізувати можливі ризики. Для цього бажано скористатися за допомогою професійних ріелторів. Адже набагато краще переплатити певну суму на самому початку, ніж витрачати час, гроші та нерви на можливі судові розгляди надалі.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

01Лют

Вітаю! У цій статті ми розповімо, як правильно купити квартиру.

Сьогодні ви дізнаєтесь:

1. Чим первинне житло відрізняється від вторинного;
2. Як вибрати квартиру та оцінити її вартість;
3. Які існують методи купівлі квартири;
4. Як правильно купити квартиру в іпотеку чи материнський капітал;
5. Як перевірити квартиру перед покупкою;
6. Як самостійно оформити всі документи та коли необхідно звернутися за допомогою до ріелтора.

Власна квартира – мрія багатьох. Це і свобода, і затишок, і . Ринок нерухомості ніколи не стоїть на місці, пропозиції, як і попит, на ньому є завжди. Ось тільки чим ширша річка, тим більше на її дні каміння. Обман, шахрайство, помилки через неуважність – це може обернути свято придбання у велику невдачу.

Підходити до покупки квартири варто з усією відповідальністю, адже на кону великі гроші та довгострокові вкладення.

Що потрібно знати під час виборів житла

Перш ніж приступати до вибору житлоплощі складіть список мінімальних характеристик, які будуть висуватися як вимоги до «кандидатів».

Наприклад, це можуть бути:

• Низький рівень шуму;
• Близькість до зупинок громадського транспорту чи станцій метро;
• Великий утеплений балкон чи вікна на південній стороні;
• Наявність облаштованого паркування або дитячого майданчика.

Не бійтеся розставляти пріоритети. Якщо найважливішим для вас є свіже повітря та близькість до парку, але надходить пропозиція про шикарну квартиру з ремонтом, але поряд із промисловою зоною, краще продовжити пошук інших варіантів.

Ринок нерухомості широкий навіть у маленьких містах, і немає нічого неможливого в тому, щоб нова квартира відповідала кільком важливим для вас параметрам.

Свій шлях до нової житлоплощі починайте разом із нашою покроковою інструкцією:

1. Визначте необхідні характеристики квартири(габарити, розташування). Крім того, варто заздалегідь звузити коло пошуку, вирішивши, будете шукати квартиру на первинному або вторинному ринку, а якщо на вторинному, то з яким ремонтом і меблями вона повинна бути. Встановивши свої вимоги, не відступайте від них, спокусившись на привабливі пропозиції хитрих продавців, які намагатимуться продати не те, що вам потрібно насправді.
2. Визначте сумуви готові витратити на покупку квартири. Нехай ця сума буде трохи меншою за те, що насправді є у вас «у кишені», адже крім основних витрат можуть виникнути і додаткові (наприклад, ремонт або покупка меблів). Не варто розглядати пропозиції, починаючи з найдешевших варіантів. Як правило, у дешевих квартирах у шафах ховаються свої кістяки. Знайти вигідну пропозицію без каверзи, звичайно, можливо, але шанси можна порівняти з виграшем у лотерею.
3. Виберіть найбільш відповідне джерело фінансування. Заплатити відразу готівкою, взяти іпотеку чи розстрочку – докладніше про ці варіанти ми поговоримо нижче.
4. Вирішіть, як ви шукатимете житло: зробите все самостійно або скористаєтеся послугами ріелтора чи посередника. Для самостійного пошуку також є два варіанти: розмістити власне оголошення про купівлю квартири, або шукати оголошення про продаж.
5. Перегляньте кілька пріоритетних варіантів. Завжди краще мати вибір, тому навіть якщо перша квартира вам сподобалася і влаштувала за всіма параметрами, то не поспішайте укладати договір, а перегляньте ще кілька. Можливо, ви залишитеся при своїй думці і повернетеся до першого варіанта, зате з вами буде ще й упевненість, що ця пропозиція була дійсно кращою. Під час огляду звертайте увагу на:

• Район розташування (громадський транспорт, магазини, школи);
• Стан будинку (сміттєпровід, ліфт, під'їзд, двір, паркінг);
• Стан житлової площі (стіни, підлога та стеля, сантехніка, проводка, вікна та балкон, температура, освітленість та шумоізоляція);
• Сусіди.

1. Оформляйте угоду.Перевірте, чи є у вас і продавця всі необхідні папери. Укладіть та передайте всі документи до реєструючого державного органу. І, нарешті, підписуйте акт передачі квартири у власність покупця.

Як гарантія вчинення обома сторонами угоди покупець може передати продавцеві завдаток (близько 5% від суми угоди). Він повертається покупцю, якщо той вирішує відмовитися від угоди. Якщо відмовляється продавець, він повертає задаток у подвійному розмірі.

Усі нюанси про завдаток описуються у спеціальному договорі, який складається у двох примірниках. Факт передачі завдатку підтверджується розпискою – її продавець залишає покупцю.

Первинне чи вторинне житло

Весь ринок нерухомості можна розбити на дві основні групи:

• Первинне житло (новобудови) – це квартири у нещодавно збудованих будинках, які належать забудовнику та ще не перебували у власності у фізичних осіб. Така житлова площа ще не має своєї історії і її майбутній зовнішній вигляд багато в чому залежить від покупця;
• Вторинне – перебуває у власності фізичної особи (продавця).

Первинне житло коштує значно менше, але з ним пов'язаний ряд можливих ризиків:

• Спірні права на землю (якщо будівництво почалося на землі зі спірним статусом, навіть уже готовий будинок можуть знести або передати третім особам, залишивши ні з чим пайових учасників);
• Призупинення чи заморожування будівництва;
• Економія на матеріалах (наприклад, використання дешевої проводки, труб, систем опалення), яка стане помітною лише після введення будинку в експлуатацію;
• Повторний продаж однієї житлоплощі.

Скільки коштує купити квартиру

На це питання можуть відповісти лише продавці нерухомості у вашому місті. На території РФ ціна одного квадратного метра сильно варіюється в залежності від регіону.

За даними обласних ріелторських агентств, можна вирахувати, що в 2017 році середня вартість квадратного метра квартири в містах Росії коливається в проміжку від 25000 до 220000 рублів. Від маленьких населених пунктів до столиці.

Плануючи бюджет на купівлю житлоплощі, не забудьте включити туди можливі додаткові витрати:

• Комісія ріелтора (до 3%);
• Переоформлення документів;
• Ремонт приміщення;
• Купівля меблів та інших побутових товарів.

Як оцінити вартість квартири та не переплатити

Щоб оцінити вартість квартири можна звернутися за допомогою до ріелторів або досвідчених посередників.

Маленька хитрість : представившись продавцем, зателефонуйте в кілька ріелторських агентств і опишіть параметри квартири, що вас цікавить. Фахівці назвуть свою оцінну вартість. Вам залишиться лише порівняти отримані ціни з наявними пропозиціями та зробити висновок – чи завищена ціна, чи перебуває у допустимих рамках.

Щоб оцінити пропозицію, слід розуміти, від чого залежить вартість квартири.

Перерахуємо основні параметри:

• Поверховість будівлі та поверх, на якому знаходиться житлова площа;
• Вік будівлі, її особливості (внутрішній двір, підвал);
• Прилегла територія;
• Район та його інфраструктура;
• Планування квартири;
• Кількість кімнат;
• Загальний метраж житлових та нежитлових приміщень;
• Наявність та стан балкона чи лоджії;
• Опалення;
• Роздільний чи спільний санвузол;
• Середній розмір комунальних платежів.

Достатньо порівняти кілька пропозицій зі схожими параметрами, щоб зробити висновок – завищена ціна, або перебуває в розумних межах.

У кого купувати квартиру

У справі з купівлею житлоплощі можуть відрізнятися як способи фінансування і розрахунку, а й зовсім різними може бути особи чи фірми, які у ролі продавця. Розглянемо, у кого, і за якими схемами сьогодні найчастіше купують квартири.

Купівля квартири у забудовника

Цей спосіб може призвести до значних ризиків. Звести їх до мінімуму можна, якщо ретельно перевіряти всі документи та відомості про забудовника. У нього має бути позитивна репутація і якнайбільше успішно зданих проектів. Серед паперів особливу увагу слід приділити дозволу на будівництво, підключення будинку до комунікацій. Докладніше про купівлю квартири в новобудові поговоримо нижче.

Купівля нерухомості у підрядника в новобудові

У власність до підрядника (підприємству, яке бере участь у будівництві будинку або постачанні матеріалів) квартири потрапляють як оплата за послуги, коли забудовник не має можливості розрахуватися іншим способом. Поки триває будівництво, квартири все ще перебувають у власності забудовника, а до підрядника вони переходять після завершення всіх робіт.

Підрядники приймають лише готівку, в обмежений термін.

Підрядники реалізують отримані таким чином квартири за ринковою вартістю або з помітними знижками (до 20%), що дозволяє швидко продати житлоплощу та отримати свою оплату за роботу, але без «навару». На практиці швидкий продаж квартир для забудовника важливіший, ніж націнка.

Для покупця такий спосіб менш ризикований, ніж придбання у забудовника, після операції з підрядником квартира відразу переходить у власність до нового власника. Оформляється правочин за допомогою договору переуступки права вимоги нерухомості.

Придбання житла у власника без посередників

Такий популярний варіант передбачає укладання договору купівлі-продажу без участі в угоді ріелтора та інших осіб. Між собою домовляються та розраховуються дві особи: продавець та покупець.

Продавцем може бути:

• Єдиний власник;
• Декілька осіб (часткова власність);
• Подружжя (коли квартира придбана у шлюбі, вона стає спільно нажитим майном).

Дуже важливо за такої схеми уважно перевіряти квартиру, а після укладання договору передати всі папери на реєстрацію до державних органів (МФЦ).

По можливості знімайте копії з усіх документів.

Завжди запитуйте у власника:

• Як він став власником квартири?
• Чи є у квартири інші власники?
• Скільки людей прописано у квартирі?
• Чи погашені всі заборгованості (з комунальних послуг)?

Купівля нерухомості безпосередньо у власника включає невеликий бонус у вигляді можливості поторгуватися. Більшість продавців навмисно озвучують трохи завищену ціну, розраховуючи на те, що якщо покупця щось не влаштує, то все виправить невелика знижка.

Торгуйтеся тільки під час особистої зустрічі, не варто робити це по телефону.

Перш за все переконайте продавця, що вам подобається квартира, і ви готові купити, перерахувавши її переваги, потім поступово переходите до помітних недоліків. Просіть про ціну трохи нижчу за ту, на яку насправді розраховуєте, але не перегинайте ціпок, і, швидше за все, вам вдасться прийти до компромісу, який дозволить вам заощадити десятку тисяч рублів на ремонт або покупку меблів.

Підготовкою документів на покупку квартири має займатися продавець, покупець оплачує держмито (2000 рублів). Бажано продавцю також взяти участь у формуванні договору купівлі-продажу.

Навіть якщо ви вирішили самостійно оформити правочин, договір купівлі-продажу перед підписанням рекомендується показати незалежному юристу.

Де можна оформити угоду купівлі-продажу

Право власності на квартиру оформляється через подання документів до МФЦ чи відділу Росреєстру.

У реєстраційне управління здають:

• Паспорти продавця та покупця;
• Договір купівлі-продажу;
• Заява про державну реєстрацію переходу власності на квартиру (зразок є на сайті Росреєстру);
• Кадастровий паспорт (якщо раніше не здавався);
• Квитанція про сплату державного мита;
• Згода на продаж нерухомості чоловіка продавця (завірена нотаріально);
• Згода батьків чи опіки, якщо продавець неповнолітній.

Державна реєстрація триває трохи більше трьох місяців, після чого покупець отримує юридичний статус власника житла.

Коли слід вдаватися до допомоги ріелторів

Займатися пошуком квартири може довірена особа. Як правило, якщо майбутній власник нерухомості не може або не хоче займатися всім процесом самостійно, залучають ріелтора. Він допоможе підібрати варіанти та підкаже, як правильно оформити купівлю-продаж квартири.

Якщо ви обмежені у коштах, і хочете вкластися у мінімальний бюджет, ретельно обміркуйте варіант самостійного підбору квартири. Якщо ризики не високі, такий спосіб значно допоможе заощадити.

Хто такі посередники

У народі посередниками часто називають ріелторів, які працюють неофіційно.

Іноді це ріелтори-початківці, які набирають таким чином клієнтську базу, і отримують необхідний досвід. Посередники беруть менший відсоток, але при цьому не дають гарантій та не несуть відповідальності за роботу.

Крім того, вони не беруться вирішувати проблеми, що виникають (наприклад, продавець тягне з наданням документів), коли ріелтори контролюють угоду на всіх етапах.

Як купити квартиру, щоб не обдурили. Як вибрати ріелтора

Якщо ви вирішили скористатися допомогою ріелтора, ретельно підійдіть до його вибору. Чим більша агенція, тим вона надійніша, тим більше їх бази, але при цьому пропорційно зростають і ціни на їхні послуги.

Позитивні показники – членство компанії у гільдії ріелторів та статус особливого партнера іпотечного банку.

Порядна агенція:

• Серйозно ставиться до своєї роботи;
• Дає певні гарантії, прописує їх у договорі;
• Давно існує над ринком;
• Має необхідне технічне оснащення (комп'ютери в офісі);
• Має повний штат кваліфікованих співробітників, готове надати іншого ріелтора, якщо перший вас чимось не влаштує;
• Підтримує лад у офісі.

З юридичної точки зору, безпечніше, якщо в договорі зазначається назва організації, а не лише ім'я конкретного ріелтора.

Ріелтор може взяти з клієнта аванс, але його розмір має бути розумним (не більше 100 000 рублів). Отримання агентом авансу обов'язково зафіксуйте документами, зазначте у договорі, що аванс входить у загальну суму винагороди ріелтора. Саму суму також обов'язково позначайте у договорі, по можливості фіксовано, а не у відсотках.

• Ріелтор зобов'язується надати щонайменше три варіанти, що відповідають початковим (бажано зафіксованим письмово) вимогам клієнта;
• Якщо клієнт відмовляється від трьох варіантів, він має право на повернення частини авансу.

Ретельно вивчіть договір із ріелтором. У нормі, якщо у ньому містяться такі пункти:

• Вимоги до квартири та їх зміни покупець надає ріелтору письмово;
• Після закінчення роботи клієнт повинен підписати;
• Допустимо залучення третіх осіб – це професіонали, які допомагатимуть ріелтору – юристи, адвокати;
• Професійну відповідальність ріелтора застраховано.

Наступні пункти мають насторожити, краще попросити прибрати їх із договору:

• Покупцю забороняється спілкуватися із продавцем чи його представниками;
• Штраф за одностороннє розірвання договору перевищує 6% вартості квартири.

Як перевірити квартиру перед покупкою

Перш ніж укладати договір купівлі-продажу, свою майбутню житлову площу необхідно ретельно перевірити. Обман і недомовки можуть чекати покупця скрізь: від ламінату під ліжком до поточних водопровідних труб. І тим більше не оберешся проблем, якщо обман у паперах: наприклад, у квартирі залишилися прописані мешканці.

Не вірте на слово ні продавцям, ні ріелторам – завжди просіть документарне підтвердження.

Перш ніж купити квартиру на вторинному ринку, необхідно:

• Підтвердити право власності продавця на квартиру та запитати свідоцтво про спосіб отримання цього права (договір купівлі-продажу, свідоцтво про наслідування);
• Якщо продажем займається довірена особа, необхідно уважно перевірити справжність та дійсність довіреності. Хоч би одного разу зустрініться з власником і дізнайтеся, чи згоден він із продажем його майна, чи сам він видав довіреність;
• Дізнатись скільки власників змінила квартира і як часто вона перепродавалася (часта зміна власників за короткі терміни - недобрий знак, швидше за все з цією квартирою щось не так) – продавець повинен замовити в УФРС чи МФЦ виписку з ЄДРП та надати її покупцю;
• Запитати довідку про те, що у квартирі ніхто не прописаний (витяг з домової книги);
• Перевірити, чи не числиться квартира в заповіті одного з власників, чи не має вона статусу заарештованої або закладеної та наявність інших обтяжень на квартиру (наприклад, чи не є вона предметом судової суперечки) – зробити це можна на сайті Росреєстру, за допомогою електронної виписки з ЄДРП;
• Перевірити площу та планування квартири (кадастровий паспорт з поверховим планом будівлі, експлікація);
• Перевірити законність перепланування та переобладнання (заміна газового обладнання) – для цього звірити обстановку квартири з технічним планом;
• Переконатися, що квартира не має заборгованостей перед керуючою компанією або товариством власників;
• Якщо раніше квартиру придбали через участь у житловому кооперативі, то обов'язковою є довідка про повну виплату паю;
• Перевірити, чи не здається житлова площа в оренду, оскільки до кінця дії договору оренди продавати таку квартиру не можна;
• Якщо власник одружений, варто отримати і нотаріально запевнити згоду чоловіка на продаж майна, яке може бути у статусі спільно нажитого;
• Отримати дозвіл на продаж від батьків або опікунів власника, якщо він не досяг повноліття.

Якщо ви купуєте частку майна (свою частину квартири продає тільки один власник з декількох), то обов'язково отримаєте від решти власників відмовний документ, що підтверджує, що вони не зацікавлені в пріоритетній покупці.

Первинне житло теж потрібно ретельно перевірити перед покупкою, про це поговоримо нижче.

Купівля квартири в будинку, що будується

У більшості випадків покупка квартири в будинку, який тільки будується, обійдеться набагато дешевше за інші варіанти. Договір за принципом пайової участі допомагає досягти відчутної економії. Покупець вкладає кошти у будівництво, а після його завершення стає власником.

Але в такій угоді високі ризики. Несумлінний забудовник може заморозити будівництво, оголосити себе банкрутом, потрапити під суд за незаконне будівництво або зовсім втекти з грішми пайовиків.

У законодавстві РФ питання описані у Федеральному законі №214. Однак діє він лише за наявності у покупця офіційної угоди про пайову участь. Уникайте відносин із забудовником, який відмовляється укладати договір або пропонує замість нього іншу, не затверджену законом угоду.

Учасник пайового будівництва має право (і він повинен зробити це заради власної безпеки) перевірити такі документи:

• Установчі документи компанії-забудовника (їх реквізити мають співпадати з реквізитами на договорі про пайове будівництво);
• ІПН та ОГРН компанії, що будує будівлю;
• Фінансово-господарська звітність;
• Бухгалтерські баланси, розподіл прибутку та витрат за останні три роки;
• Висновок аудиторської перевірки за останній рік роботи будівельної компанії.

Крім перевірки зазначених вище документів, виконайте такі дії:

• Проаналізуйте ціни на подібні пропозиції від різних будівельних компаній (помітно низька ціна має насторожити – усьому є свої причини);
• Дізнайтеся про завершені та поточні об'єкти забудовника, який стаж та репутація компанії;
• Оцініть свої ризики, проаналізувавши стадію будівництва (ризиковано вкладати гроші у будівництво на стадії котловану, проект може бути заморожений навіть напередодні здачі майже готової будівлі);
• Якщо ви укладаєте договір не з представником забудовника, а з уповноваженою організацією, обов'язково перевірте документи, підтвердження права представництва;
• Запитайте у забудовника паперу на земельну ділянку та дозвіл на будівництво, перевірте банківську акредитацію новобудов;
• Перевірте дозволи на підключення будинку, що будується, до водопроводу, системи опалення та електромереж - всі ці документи видаються будівельним фірмам перед початком роботи;
• Ознайомтеся із проектною декларацією.

Коли всі документи перевірені і репутація забудовника не викликає сумнівів, можна переходити до підписання договору.

У договорі пайової участі обов'язково вказуються:

• Реквізити забудовника;
• Відомості про покупця;
• Характеристики житлової площі;
• Спосіб оплати;
• Крайній термін здавання об'єкта.

Способи купівлі квартири

Придбати житло також можна кількома способами. Розглянемо найпопулярніші на сьогодні схеми.

Пряма покупка за готівку

Або взяти в борг, але суть цього способу в тому, що передана вся сума буде відразу готівкою (самому продавцю або через ріелтора). Цей метод найнервовіший. Складно без хвилювання доставити до місця угоди та передати таку велику суму.

Уважно обговорюйте час та місце угоди, ретельно вибирайте спосіб переміщення. Переконайтеся, що договір купівлі-продажу буде підписаний одразу після отримання продавцем грошей. Далеко не зайвою буде присутність нотаріуса чи хоча б свідка, який зможе підтвердити вчинення правочину.

Право власності на житлову площу переходить до покупця через десять діб після подання документів, при реєстрації угоди.

У зв'язку з цим готівковий розрахунок краще робити:

• під розписку до оформлення всіх паперів;
• Або після завершення реєстрації прав на власність.

Є кілька способів знизити ризики при покупці квартири за готівку:

• орендувати банківський осередок, куди покласти всю суму, а після отримання права власності передати ключ продавцю;
• скористатися спеціальною послугою нотаріуса, коли він за невеликий відсоток передає всю суму продавцю після завершення оформлення всіх документів;
• Покласти гроші на зберігання над осередок, але в розрахунковий рахунок, з умовою, що банк перерахує їх продавцю після підписання договору.

Купівля через іпотеку

Популярний варіант купівлі первинного житла у забудовника. Обов'язкова умова іпотеки – висока та стабільна зарплата. Зате з нею ви одразу зможете стати власником квартири, навіть не маючи одразу всієї необхідної суми. Закон «Про іпотеку» було ухвалено у Росії ще 1998 року, і діє досі.

Те, скільки коштуватиме вам іпотека, залежить від регіону та від умов конкретного банку. Часто потрібен початковий внесок 10-40%, а іпотечна ставка може коливатися у проміжку 10-14%.

Не поспішайте приймати рішення про іпотеку. Навіть якщо ви вважаєте за краще жити за принципом «тут і зараз», вам навряд чи сподобається виплачувати чималі суми протягом наступних 15-30 років. Затяті противники іпотеки охрестили її неприпустимим у світі «грошовим рабством».

Якщо ж ви вирішили, що іпотека ідеальний варіант для вас, ретельно вибирайте реальний платіж, який не зажене вас у рамки суворої економії та відмови від звичного способу життя. Як показує практика, погасити іпотеку достроково виходить одиниць, а постійна економія та необхідність пошуку призводять до затяжних депресій.

Фахівці радять не погоджуватись на платежі, що перевищують 40% від сукупного доходу сім'ї.

Як вибрати банк для іпотеки

У покупці житла за іпотекою беруть участь три сторони. Це не лише забудовник та покупець, а ще й банк, що надає іпотечний кредит. Саме від банку залежатиме сума іпотеки, щомісячні внески, відсоток переплати, а найголовніше – чи буде надано конкретному громадянинові дозвіл на отримання позики.

Виходячи з цього, усвідомлено обирайте банк згідно з питаннями:

• Яка можлива сума позики?
• Якими є допустимі терміни повернення кредиту?
• Які вимоги висуваються до покупця?
• Яка репутація банку?
• Чи передбачені страховки?
• Коли і які порушення (затримка оплати) може розпочатися процес вилучення майна?

Чи можна купити квартиру в іпотеку без початкового внеску

Основна ідея іпотеки в тому, що покупець повинен одразу сплатити частину вартості квартири (10-50%). Цей внесок може бути покритий материнським капіталом, в інших випадках доведеться накопичувати чи позичати кошти в інших місцях.

Про що тоді говорить реклама, що обіцяє іпотеку без початкового внеску? Такі пропозиції справді існують, але під собою вони приховують завищені відсотки та ризики. Наприклад, у договорі може бути зазначено, що банк має право вилучити квартиру без повернення заплачених грошей за невелике прострочення оплати.

Купівля квартири на виплат

Проміжний варіант між одноразовою оплатою та довгостроковою іпотекою. Оптимальний, якщо всієї суми на руках немає, але може скоро з'явитися. За такої схеми оплати покупець вносить перший внесок (зазвичай половина повної вартості), потім щомісяця виплачує решту вартості заздалегідь обумовленими рівними частинами. Триває така розстрочка від трьох місяців до двох років.

Частина забудовників самі пропонують покупцям безвідсоткову розстрочку, інші можуть запитати за подібну послугу переплату в розмірі близько 10%.

Придбання квартири на материнський капітал

Претендувати з його отримання можуть сім'ї, які мають більше двох дітей, немає інших джерел фінансування настільки великої купівлі. Крім того, вдатися до материнського капіталу можуть молоді сім'ї, в яких один із подружжя молодше 30 років, і при цьому шлюб укладений менше трьох років тому або в сім'ї є діти.

Сума материнського капіталу регулярно проходить індексацію, отже зростає. У 2017 році він становить 453 000 рублів.

Головна особливість материнського капіталу полягає в тому, що кошти молодою сім'єю будуть отримані через два місяці після укладання угоди з купівлі-продажу. Різницю між сумою капіталу та вартістю квартири покупці оплачують самостійно, готівкою.

Слід розуміти, що материнський капітал – це надання грошей руки. Кошти надійдуть на спеціальний рахунок і будуть списані на користь продавця під час угоди.

Дозволено використовувати материнський капітал не тільки для безпосереднього фінансування при купівлі житлоплощі, але й для першого іпотечного внеску або для погашення частини житлового кредиту.

Купити на материнський капітал можна як первинне, так і вторинне житло.

Для того, щоб скористатися материнським капіталом, після вибору квартири необхідно надати до Пенсійного фонду:

• Документи, що засвідчують особу батьків та всіх дітей;
• Сімейний сертифікат;
• СНІЛС одного з батьків;
• Копія договору із продавцем (або банком);
• Рахунок продавця чи довідка про заборгованість (якщо оформлялася іпотека);
• Нотаріально засвідчене підтвердження того, що протягом півроку кожен член сім'ї повчить частку нової нерухомості.

За державні гроші заборонено купувати нерухомість у родичів.

Внаслідок частих спроб шахрайства, материнський капітал заборонено використовувати на купівлю житла у батьків, бабусь та дідусів, братів та сестер.

На материнський капітал можна купити квартиру у двоюрідних братів чи сестер, але при цьому все одно доведеться довести державі, що її фінансування піде на покращення умов життя дитини, а не інакше.

Як купити квартиру, якщо немає грошей

Знайти потрібні кошти на покупку власної нерухомості досить складно. І тут на допомогу приходять кредити, іпотеки та материнський капітал. Перевірений спосіб заощадити - купити квартиру в будівлі, що будується. Навіть із переплатою за кредит її вартість виявиться нижчою за готове вторинне житло.

Як накопичити на квартиру із зарплатою від 15000 до 30000 рублів

Можливо. Якщо прожити кілька років у доступному житлі (найчастіше з батьками) і відкладати щомісяця ті самі суми, що ви платили б за погашення іпотечного кредиту, можна накопичити на квартиру приблизно вдвічі швидше.

Тобто якби іпотеку на однокімнатну квартиру вам довелося б погашати 16 років, відкладаючи суми платежів у банк, накопичити на таку ж житло можна вже через 8 років.

Звичайно, при цьому ви не житимете у своїй квартирі, зате почати накопичувати на нове придбання (наприклад, автомобіль) ви теж зможете вдвічі швидше: не через 16 років, після погашення іпотеки, а вже через 8.

Які документи потрібні для покупки квартири у 2017 році

Для здійснення операції купівлі-продажу нерухомості знадобляться:

1. Паспорт покупця та продавця;
2. документ, що підтверджує право власності на нерухомість;
3. Єдиний житловий документ (тільки для москвичів);
4. Від продавця: довідка або витяг з будинкової книги про відсутність заборгованостей та прописаних у квартирі осіб;
5. Договір купівлі-продажу.

Документи для придбання квартири в іпотеку

Перелік документів при купівлі квартири в іпотеку набагато ширший:

1. Копія паспорта;
2. Експертний висновок, що підтверджує вартість квартири;
3. Кадастровий паспорт;
4. Свідоцтво про реєстрацію нерухомості;
5. Свідоцтво про склад сім'ї;
6. Довідка про відсутність заборгованості;
7. заява на іпотеку;
8. Підтвердження платоспроможності.

Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу

Крім підписів продавця та покупця, договір має засвідчити нотаріус у таких ситуаціях:

• Продається частка;
• Власник квартири не досяг 18 років;
• Власник перебуває під опікою (недієздатний).

Для цього будь-якому нотаріусу надаються:

• Паспорти учасників правочину;
• Шаблон договору купівлі-продажу (без підписів);
• свідоцтво про право власності на квартиру, кадастровий паспорт;
• Дозвіл опікуна або повідомлення решти учасників спільної часткової власності.

Вартість нотаріального посвідчення варіюється від 0,1 до 0,5% від суми договору.

Податковий вирахування після покупки квартири

Отримати податкове відрахування можна, якщо ви працюєте офіційно та сплачуєте прибутковий податок.

Обсяг податкового відрахування – 13% вартості нерухомості, але з більше 260000 рублів.

За рік ви маєте право повернути не більше прибуткового податку, перерахованого до бюджету із вашої заробітної плати (ті ж 13% від офіційної зарплати). Здійснювати повернення можна протягом кількох років, доки сума не буде повернена повністю.

Документи для повернення податку при купівлі квартири

Для отримання податкового відрахування необхідно подати до податкової інспекції такі документи:

• Паспорт;
• Декларація;
• Заява повернення податку;
• Підтвердження суми, витраченої для придбання квартири (платіжні доручення, розписки);
• Довідка з кожного місця роботи (якщо у вас їх декілька);
• Договір купівлі-продажу чи участі у пайовому будівництві;
• Свідоцтво про державну реєстрацію права власності;
• Акт приймання-передачі квартири;
• Кредитний договір та довідка про утримані відсотки (якщо ви брали іпотеку).

Процедура перевірки документів триває трохи більше трьох місяців.