Keď predávate byt, musíte zaplatiť daň. Kalkulačka dane z predaja bytu. Pokuty a tresty

40 región Kaluga

Dátum zverejnenia: 15.07.2016

Vo všeobecnosti platí, že ak bol majetok vo vlastníctve občana dlhšie ako tri roky (pri majetku nadobudnutom od 1. januára 2016 sa táto doba zvyšuje na päť rokov), potom príjem z jeho predaja nepodlieha zdaneniu (§ 17.1 ods. Článok 217 daňového poriadku Ruskej federácie). Inak sa plateniu daní nedá vyhnúť. Ale výšku dane je možné znížiť využitím nároku na odpočet dane z nehnuteľnosti. Daňový poriadok Ruskej federácie stanovuje dve možnosti ich použitia - odpočítať výdavky vzniknuté pri nákupe majetku alebo uplatniť odpočet v pevnej výške (článok 220 daňového poriadku Ruskej federácie). Pozrime sa na obe možnosti a uvidíme, v ktorých prípadoch je výhodnejšie použiť jeden alebo druhý odpočet.

Ruský prezident Vladimir Putin podpísal koncom minulého roka zákon, ktorým sa ustanovujú nové pravidlá zdaňovania príjmov z predaja majetku fyzickými osobami z hľadiska doby vlastníctva (). Inovácie sa týkajú len majetku nadobudnutého po 1. januári 2016 (článok 3, článok 4 zákona č. 382-FZ).

Minimálna trojročná doba vlastníctva ako dnes platí, ak je splnená aspoň jedna z nasledujúcich podmienok:

• ak vlastnícke právo získal dedením alebo darovacou zmluvou od člena rodiny a (alebo) blízkeho príbuzného daňovníka;
• ak bolo vlastníctvo získané v dôsledku privatizácie;
• ak platiteľ nájomného získal vlastnícke právo v dôsledku prevodu majetku na základe zmluvy o doživotnej údržbe so závislými osobami (článok 4 článku 217.1 daňového poriadku Ruskej federácie, článok 11 článku 2 zákona č. 382-FZ).

Za blízkych príbuzných sa považujú príbuzní v priamej vzostupnej a zostupnej línii - manželia, rodičia a deti, starí rodičia a vnúčatá, plnohodnotní a poloviční (majú spoločného otca alebo matku) bratia a sestry (článok 14 Zákonníka o rodine Ruskej federácie). ).

Teraz poďme zistiť, ako vypočítať dobu vlastníctva nehnuteľnosti. Vlastníctvo majetku spravidla vzniká odo dňa štátnej registrácie a vykonania zodpovedajúceho zápisu v Jednotnom štátnom registri (článok 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Práve tento dátum je základom (započítavacím dátumom) pre výpočet doby vlastníctva nehnuteľnosti (napríklad bytu) pri poskytovaní odpočtu. To znamená, že ak bol byt kúpený napríklad 15.5.2011, tak trojročná lehota vlastníctva by sa mala považovať za uplynutú 15.5.2014.

Existuje však niekoľko prípadov, keď na dátume štátnej registrácie vlastníckych práv nezáleží. Napríklad pri prevzatí dedičstva vzniká vlastnícke právo odo dňa otvorenia dedičstva (teda odo dňa smrti poručiteľa), bez ohľadu na dátum jeho skutočného prijatia alebo registrácie vlastníctva ( doložka 4 článku 1152 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). A keď dostane byt v družstve, vlastník vstupuje do svojich práv odo dňa zaplatenia posledného podielu (doložka 4, článok 218 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Existuje aj situácia, keď bol byt privatizovaný pred účinnosťou federálneho zákona z 21. júla 1997 č. 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ (účinnosť nadobudol 29. 1998) a osvedčenie o vlastníctve bolo prijaté neskôr ako tento deň. V tomto prípade nezáleží na dátume prijatia osvedčenia o štátnej registrácii majetku - byt sa považuje za patriaci občanovi od okamihu privatizácie (list Ministerstva financií Ruska z 18. júla 2014 č. 03-04-05/35433).

Uveďme niekoľko príkladov na výpočet dane z príjmov fyzických osôb pri predaji nehnuteľnosti, pričom budeme vychádzať z obdobia vlastníctva nehnuteľnosti troch rokov. Ak je teda nehnuteľnosť vo vlastníctve daňovníka menej ako tri roky, tak z príjmu z jej predaja treba zaplatiť daň. V tomto prípade je možné sumu dane znížiť použitím odpočtu dane.

• odpočet dane z nehnuteľností v pevnej výške (1 milión rubľov za predaj obytných budov, bytov, izieb, chatiek, záhradných domčekov, pozemkov, ako aj podielov na nich a 250 000 rubľov za predaj iného majetku - autá, iné ako -obytné priestory, garáže a pod.);
• odpočet vo výške skutočne vynaložených a zdokumentovaných výdavkov spojených s obstaraním majetku.

Daňovník môže použiť ktorýkoľvek z týchto odpočtov, najskôr si však musíte vypočítať, ktorý odpočet je v danej situácii výhodnejší.

Jednotlivec si v roku 2013 kúpil byt za 7 miliónov rubľov a v roku 2014 ho predal za 8,2 milióna rubľov. Z prijatého príjmu (1,2 milióna rubľov) musí zaplatiť daň vo výške 13%, ale môže ju znížiť o výšku daňových zrážok. Pozrime sa, ktorý odpočet bude pre daňovníka výhodnejší.

Tento odpočet sa poskytuje vo výške 1 milióna rubľov z príjmov získaných z predaja bytu. To znamená, že výška dane by sa mala vypočítať takto:

(8 200 000 rub. – 1 000 000 rub.) x 0,13 = 936 000 rub.

Situácia 2. Odpočítanie dane vo výške výdavkov vynaložených na kúpu bytu.

Vlastník, ktorý si zvolí tento druh odpočítania dane, si môže príjem získaný predajom bytu znížiť o výšku výdavkov vynaložených pri jeho kúpe. Vypočítajme výšku splatnej dane z príjmu fyzických osôb:

(8 200 000 rub. – 7 000 000 rub.) x 0,13 = 156 000 rub.

Ak teda náklady na predávanú nehnuteľnosť mierne prevyšujú výdavky vynaložené na jej obstaranie, potom by bolo najvýhodnejšie uplatniť odpočet vo výške vynaložených nákladov.

Jednotlivec si kúpil garáž za 100 tisíc rubľov. v roku 2012 a predal ho v roku 2014 za 260 tisíc rubľov.

Situácia 1. Pevný odpočet dane.

Pri predaji garáže, ktorá je vo vlastníctve menej ako tri roky, môže majiteľ využiť odpočet vo výške 250 tisíc rubľov. Výška splatnej dane teda bude:

(260 000 rub. – 250 000 rub.) x 0,13 = 1 300 rub.

Situácia 2. Odpočet dane vo výške výdavkov vynaložených pri kúpe garáže.

Keďže náklady na predaj dosiahli 100 000 rubľov, potom pri uplatnení tohto odpočtu bude majiteľ povinný zaplatiť daň v tejto výške:

(260 000 rub. – 100 000 rub.) x 0,13 = 20 800 rub.

V tomto prípade je pre vlastníka výhodnejšie využiť odpočet dane v pevnej výške.

Pevný odpočet dane sa uplatňuje na vlastníka a nie na nehnuteľnosť, čo znamená, že ak vlastník počas roka predal niekoľko druhov nehnuteľností, potom sa maximálna výška odpočtu vzťahuje na všetky objekty v súhrne, a nie na každý jednotlivo ( doložka 1, článok 220 Daňového poriadku Ruskej federácie).

Podobné pravidlá platia aj pre majetok, ktorý bol v spoločnom vlastníctve, ale predávaný ako jeden predmet (to znamená, že všetky akcie predali ich vlastníci na základe jednej kúpnej zmluvy). Potom sa suma odpočtu rozdelí v pomere k podielom na vlastníctve nehnuteľností (odsek 3, odsek 2, článok 220 daňového poriadku Ruskej federácie).

Pokiaľ ide o odpočet vo výške vynaložených nákladov, na jeho použitie je potrebné zhromaždiť všetky dokumenty potvrdzujúce výdavky na kúpu bytu, napríklad kúpno-predajnú zmluvu a akt o prevzatí a prevode bytu. majetok (odsek 2, odsek 2, článok 220 daňového poriadku Ruskej federácie). Daňový poriadok Ruskej federácie zároveň neposkytuje žiadne vysvetlenia týkajúce sa toho, aké druhy výdavkov možno uplatniť na odpočet. Jedinou podmienkou je, že musia byť zdokumentované a smerované na kúpu bytu.

Takéto výdavky môžu zahŕňať priame náklady na kúpu bytu, služby realitnej kancelárie a úroky z hypotekárneho úveru. A do odpočtu dane nie sú zahrnuté náklady na zaplatenie tarify za vedenie úverového účtu z úverovej zmluvy, poistenie bytu, ako aj výdavky na kúpu a montáž plechových dverí. Na potvrdenie výdavkov sa poskytujú tieto doklady: pokladničné doklady, predajné a pokladničné doklady, bankové výpisy, platobné príkazy, doklady od predávajúceho o prijatí peňažných prostriedkov a iné.

Ak bol byt kúpený na základe zámennej zmluvy, potom sa zrážka poskytuje vo výške trhovej hodnoty bytu zistenej ku dňu podpisu zmluvy. Na zistenie tejto hodnoty môžete využiť služby nezávislého odhadcu. Jeho hodnotiaca správa bude dokladom potvrdzujúcim vynaložené výdavky vlastníka.

Často sa stáva, že byt bol zakúpený s použitím materského kapitálu. Ako vysvetlili úradníci, výšku takejto jednorazovej pomoci je možné zahrnúť do odpočtu dane a znížiť tak výšku príjmu z predaja bytu. To isté platí pre výšku jednorazových dotácií na kúpu bývania – napríklad v rámci programu na zabezpečenie bývania pre vojenský personál, policajtov atď.

Dokumenty potvrdzujúce skutočnosť, že došlo k predaju nehnuteľnosti, napríklad kúpno-predajná zmluva a potvrdenie o prijatí, ako aj dokumenty oprávňujúce na uplatnenie jedného alebo druhého odpočtu (dohoda o kúpe bytu, dohoda o poskytnutí služby realitnej kancelárie a pod.) je potrebné priložiť k vyplnenému daňovému formuláru.vyhlásenia vo formulári 3-NDFL a odovzdať ich daňovému úradu v mieste Vášho bydliska. Toto sa musí vykonať najneskôr do 30. apríla roku nasledujúceho po roku predaja nehnuteľnosti (článok 1 článku 229 daňového poriadku Ruskej federácie). Ak je priznanie podané po tomto termíne, daňový úrad vyrubí pokutu vo výške 5 % z nezaplatenej dane za každý celý alebo začatý mesiac omeškania, najviac však 30 % zo sumy dane a nie menej ako 1 000 rubľov. . (článok 1 článku 119 daňového poriadku Ruskej federácie).

Upozorňujeme, že daňové priznanie nemusíte vypĺňať a podávať len v prípade, ak vlastníte nehnuteľnosť dlhšie ako tri roky (článok 228 daňového poriadku Ruskej federácie). Ak je doba vlastníctva nehnuteľnosti kratšia ako tri roky, aj tak budete musieť daňovému úradu vyplniť a podať priznanie – aj keď príjem z predaja nepresiahne výšku odpočítania dane.

Väčšina daňovníkov si je vedomá toho, že po predaji bytu im môže vzniknúť povinnosť zaplatiť daň. Málokto z nich ale presne vie, v akom prípade a v akej výške musí byť daň zaplatená a v akých prípadoch je daňovník – predávajúci od platenia dane oslobodený. A vzhľadom na to, že zákony sa pravidelne menia, dopĺňajú a robia sa rôzne novely, je to ťažšie pochopiteľné.

Posledné zmeny nadobudli účinnosť začiatkom roku 2106.

Časti článku:

Daň z predaja bytu

Túto daň platí predávajúci, teda ten, kto byt pred predajom vlastnil. Vlastníkom môže byť buď rezident Ruskej federácie, alebo nerezident Ruskej federácie.

Rezident je osoba, ktorá má trvalý pobyt v Rusku a trávi v krajine najmenej 183 dní v roku.

Nerezident je osoba, ktorá žije v krajine najviac 183 dní v roku.

Okrem toho existuje niekoľko kategórií daňovníkov, ktorí sú oslobodení od platenia dane.

Tí, ktorí neplatia dane:

Existuje však obmedzenie doby vlastníctva nehnuteľnosti.

Od platenia dane pri predaji sú oslobodení tí vyššie uvedení daňoví poplatníci, ktorí byt vlastnia aspoň tri roky.

Všetci ostatní daňovníci, ktorí sú predajcami bytov, musia vydržať vlastníctvo bytu minimálne 5 rokov, aby boli oslobodení od platenia dane pri jeho predaji.

Predtým bola táto lehota pre nich tiež 3 roky, ale s účinnosťou novely zákona začiatkom roka 2016 sa táto lehota zvýšila.

V súlade s najnovšími zmenami sa po novom vyberá daň aj z príjmov z predaja bývania, ktorých výška by nemala byť nižšia ako 70 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.

Výška dane z predaja bytu

Sadzba dane sa rovná 13 % z príjmu plynúceho z jeho predaja. Na výpočet výšky splatnej dane je teda potrebné vypočítať výšku príjmu.

Pri výpočte dane by ste mali brať do úvahy katastrálnu hodnotu bytu vynásobenú koeficientom 0,7.

Ak je zmluvná cena bytu vyššia, potom je prípustné ju zohľadniť a z jej veľkosti vypočítať základ dane vynásobením 0,7 rovnakým spôsobom.

Zákonodarca teda pri výpočte výšky dane na zaplatenie vyžaduje zohľadniť maximálnu výšku.

Odpočítanie dane pri predaji bytu

Je dôležité vedieť, že existujú spôsoby, ako znížiť základ dane, a teda aj výšku splatnej dane. Jednou z týchto metód je využitie odpočtu majetku.

Toto právo vzniká daňovníkovi predávajúceho, ak je byt v jeho vlastníctve dlhšie ako tri roky v prípade darovacej, dedičskej, nájomnej zmluvy alebo viac ako päť rokov v ostatných prípadoch.

Odpočet je určitá suma, o ktorú sa pri výpočte sumy splatnej dane zníži príjem plynúci z predaja bytu. Táto hodnota je 1 000 000 rubľov.

Ukazuje sa, že ak bol byt predaný za 3 000 000 rubľov, potom suma na výpočet dane bude 2 000 000 rubľov. Ďalej z 2 000 000 rubľov musíte vypočítať 13%. Prijatá suma podlieha odvodu do rozpočtu ako daň.

Ak bol byt predaný za menej ako 1 000 000 rubľov a navyše predajná suma presahuje , nie je potrebné platiť daň.

Náklady na kúpu predávaného bytu si navyše môžete uplatniť ako odpočet pri výpočte dane.

Tieto výdavky sa berú do úvahy iba vtedy, ak sú doložené podpornými dokumentmi: zmluvy, akceptačné certifikáty, výpisy z účtu, potvrdenia o prijatí peňazí a iné dokumenty potvrdzujúce prevod peňazí.

Ak potvrdené výdavky prevyšujú príjmy, daň sa neplatí.

Podanie priznania a zaplatenie dane z predaja bytu

Po predaji bytu musí predávajúci podať daňovému úradu priznanie o príjmoch z predaja. Podáva sa správcovi dane v mieste registrácie predávajúceho do 30. apríla v roku nasledujúcom po roku, v ktorom k predaju došlo.

Čiže ak bol byt predaný v roku 2018, tak predávajúci musí podať priznanie do 30.4.2019. V prípade nepodania priznania v zákonom stanovených lehotách sa poskytuje pokuta.

Samotnú daň je potrebné zaplatiť do 15. júla roku nasledujúceho po roku, v ktorom sa transakcia pri predaji bytu uskutočnila. Predajcovi hrozí aj pokuta za oneskorenú platbu dane.

Vyhlásenie spolu s potrebnými dokladmi sa podáva daňovému úradu osobne alebo splnomocnenou osobou na základe splnomocnenia, alebo ruskou poštou s potvrdením o doručení, alebo prostredníctvom agentúr oprávnených vykonávať takýto prenos prostredníctvom elektronickej komunikácie. kanály.

Posledná metóda je najjednoduchšia.

Skúsení špecialisti s jeho pomocou správne a bezchybne vyplnia priznanie, navrhnú komplexný zoznam dokladov, ktoré je potrebné k nemu priložiť, a zabezpečia, aby vyhlásenie prijal daňový úrad včas.

V súlade s najnovšími legislatívnymi zmenami v daňovom poriadku Ruskej federácie je oslobodenie od platenia dane vo výške 13 % z predaja privatizovaného bytu možné iba v prípadoch, keď fyzické osoby zaregistrovali svoje vlastnícke práva k tomuto majetku päť alebo viac rokov. pred. Inovácia sa týka len tých bytov, ktoré boli prihlásené od 1. januára 2016. Nehnuteľnosť kúpenú skôr je možné predať a neplatíte daň, ak ju vlastníte kratšie obdobie troch a viac rokov.

Minimálna doba vlastníctva tri roky zostala nezmenená pri majetku prevzatom dedením, darovacou zmluvou, zmluvou, ako aj po privatizácii bytu. Vo všetkých týchto prípadoch nie je potrebné platiť daň z predaja, ak uplynuli tri roky odo dňa nadobudnutia vlastníckych práv.

Pre zvyšok nehnuteľností bola zavedená minimálna päťročná lehota s cieľom účinnejšie bojovať proti špekuláciám na trhu. Hovoríme o kúpe bytu s cieľom predať ho za vyššiu cenu a vyhnúť sa daniam. Predpokladá sa, že s predĺžením obdobia o päť rokov namiesto troch rokov to už nebude také výhodné a takéto prípady budú vznikať menej často.

Vážení čitatelia!

Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, ale každý prípad je jedinečný. Ak chcete zistiť, ako vyriešiť váš konkrétny problém, obráťte sa na online formulár konzultanta vpravo →

Je to rýchle a zadarmo! Alebo nám zavolajte na telefón (24/7):

Byrokratické aspekty

Po prvé, pred predajom bytu by ste mali jasne pochopiť, že je dôležité dodržiavať postupnosť a pravidlá transakcie. V prvom rade to možno urobiť až po tom, čo vlastník dokončí štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a dostane príslušný certifikát. Ak tam nie je, predaj sa považuje za nezákonný. Okrem toho sa počas súdneho konania môžete dostať do veľmi vážnych problémov s vládnymi agentúrami. To najmenej, čo za to možno očakávať, je povinnosť zaplatiť nemalú pokutu.

Potenciálni kupci zase musia byť ostražití a požadovať nielen osvedčenie, ale aj rozšírený výpis z jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam.

Treba si tiež uvedomiť, že podľa nových pravidiel sa pri výpočte ceny bytu a výšky dane po novom zohľadňuje aj katastrálna hodnota nehnuteľnosti. Nie je trvalý a každoročne ho reviduje katastrálna služba bez účasti vlastníkov nehnuteľností. Aktuálne informácie sa dozviete z oficiálnej stránky, telefonicky alebo pri osobnej návšteve kancelárie Rosreestr v mieste vášho bydliska.

Sadzby a podmienky

Doba vlastníctva nehnuteľnosti sa počíta odo dňa zápisu vlastníckych práv. Toto je dátum uvedený na osvedčení o vlastníctve od spoločnosti Rosreestr. Pre byt, ktorý bol zdedený, platia iné pravidlá. V tomto prípade sa doba vlastníctva nehnuteľnosti počíta odo dňa smrti poručiteľa. Ak si teda občan zaregistroval právo na byt štyri roky po smrti poručiteľa, môže ho okamžite predať a neplatiť daň. Zo zákona sa bude mať za to, že už uplynuli tri roky vlastníctva.

Ak neuplynuli tri alebo päť rokov za byt prijatý v roku 2016, stále budete musieť zaplatiť daň a budete musieť podať daňovému úradu vyhlásenie vo formulári 3-NDFL.

Existujú iba dve sadzby dane:

Okrem dane z príjmov fyzických osôb sa predkladajú aj ďalšie doklady, podľa ktorých musia zodpovední zamestnanci preverovať správnosť poskytnutých údajov.

Nuansy a pravidlá

Aby ste sa vyhli problémom, ktoré so sebou prináša daň z príjmu pri predaji privatizovaného bytu, môžete si všimnúť aj nuansy spojené so spoločným vlastníctvom. Pri predaji takejto nehnuteľnosti je daňovníkom viac osôb a 13 % daň sa nebude vzťahovať na celú cenu nehnuteľnosti. V tomto prípade bude daňovníkom každý zo spoluvlastníkov. To znamená, že daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb s dokladmi musí podať každý osobne a každý je povinný zaplatiť daň vo výške 13 % zo sumy predaja svojho podielu. Ak sa podiely nebudú rovnať, potom daň nebude rovnaká pre všetkých. Za ostatných zároveň nikto zo spoluvlastníkov nezodpovedá. Ak z troch vlastníkov len dvaja podali daň z príjmu fyzických osôb a daň zaplatili, pokutu za nezaplatenie zaplatí až tretí účastník.

Ak sa občan rozhodne predať byt, ktorý si kúpil svojpomocne za svoje osobné prostriedky, bez pomoci štátu alebo tretích osôb, má právo na odpočet a zaplatenie 13% dane z dosiahnutého výsledku. Ak je táto suma nula alebo je úplne záporná, nemusíte platiť daň, ale musíte podať daň z príjmu fyzických osôb daňovému úradu.

Mám sa obrátiť na daňový úrad?

Ak sa aj tak nevyhnete platbe 13% dane a potrebujete byt predať skôr ako po troch rokoch vlastníctva, neváhajte a obráťte sa na daňovú službu. Nikto to za vás neurobí a nikto vám to tiež nepripomenie. Jedného dňa jednoducho príde predvolanie.

Po predaji bytu je potrebné odpočítať 13% z jeho hodnoty, vyplniť vyhlásenie vo formulári 3-NDFL, pripraviť balík dokumentov a poslať ho daňovému úradu na predloženie správ. Potom sa platí samotná daň.

Formulár 3-NDFL je možné prevziať z oficiálnej webovej stránky Federálnej daňovej služby alebo pri osobnej návšteve u nich. Vypĺňa sa modrým alebo čiernym atramentom bez opráv a prečiarknutia.

Dokumenty pre 3-NDFL:

• Kópia pasu žiadateľa a identifikačný kód;
• Kópia podpísanej kúpno-predajnej zmluvy na samotný byt;
• za predávaný byt alebo bankový výpis z účtu s uvedením sumy prevodu, ktorá sa musí zhodovať so sumou uvedenou v zmluve;
• Ak ide o podielové vlastníctvo, je potrebné podať dodatočnú žiadosť o rozdelenie dane.

3-NDFL musíte predložiť v lehotách stanovených zákonom, inak sú nevyhnutné sankcie. Počítajú sa mesačne a ich sadzba sa postupne zvyšuje.

Neplaťte ani neznižujte

Aby ste sa vyhli plateniu 13% dane pri predaji bytu alebo znížili sumu, existuje niekoľko možností. Daňový poriadok Ruskej federácie stanovuje tieto prípady:

Ak sa predaj neponáhľa a nehnuteľnosť je vysoko cenená, je lepšie sa s uzavretím obchodu neponáhľať. Ak vlastníctvo vlastní dlhšie ako tri alebo päť rokov, vlastník je oslobodený od povinnosti zaplatiť daň z príjmu vo výške 13 % z predaja v plnej výške. Vyhlásenie 3-NDFL alebo akékoľvek iné sa tiež nepredkladá.

Pokuty za nezaplatenie

Keďže lehoty, v ktorých sa musí podať vyhlásenie 3-NDFL a vykonať platby, sú stanovené v daňovom poriadku, načrtáva aj administratívne opatrenia na potlačenie porušovania. Ak občania nestihli alebo z iných dôvodov nepodali priznanie včas, budú musieť zaplatiť pokutu v týchto sumách:

Z dôvodu nezaplatenia vôbec stanovuje daňový poriadok Ruskej federácie pokuty vo výške:

• 20 % z nezaplatenej sumy dane;
• 40 % v prípade úmyselného daňového úniku.

V súlade s najnovšími zmenami hrozí porušovateľovi v prípade zlomyseľného neplatenia a veľkých dlhov nielen administratívna zodpovednosť, ale aj trest odňatia slobody až na tri roky. Takéto opatrenia boli zavedené s cieľom výrazne znížiť výskyt porušení.

Vážení čitatelia!

Je to rýchle a zadarmo! Alebo nám zavolajte na telefón (24/7).

Akékoľvek transakcie súvisiace s nehnuteľnosťami sú kontrolované štátom. Výška platieb do rozpočtu závisí od konkrétnej situácie. Hlavným faktorom ovplyvňujúcim výšku poplatku je doba vlastníctva nehnuteľnosti. Predávajúci je povinný platiť daň pri predaji bytu, ktorý vlastní menej ako 3 roky.

Právny systém ukladá svoje vlastné požiadavky na akýkoľvek príjem získaný v rámci krajiny. Zisk po predaji štvorcových metrov je tiež príjmom, a teda podlieha zdaneniu.

Kto je daňový poplatník

Odvod do rozpočtu musí vykonať bývalý vlastník nehnuteľnosti, ktorý príjem poberal. Existujú však rozdiely v sadzbe dane pre rezidentov a nerezidentov Ruska, občianstvo sa žiadnym spôsobom nezohľadňuje:

1. Obyvatelia - ľudia, ktorí sú geograficky v Ruskej federácii aspoň 183 dní v roku - platia 13% daň.
2. Nerezidenti – tí, ktorí žijú v Rusku menej ako 183 dní v roku – platia 30 % daň.

Pre zástupcov prvej kategórie daňový poriadok stanovuje odpočty a zvýhodnené podmienky pri výpočte dane, pre nerezidentov takéto bonusy neexistujú a nezáleží na dobe ich vlastníctva nehnuteľnosti pri predaji.

Legislatíva nemá prísne požiadavky na doklady preukazujúce, koľko ľudí sa v krajine nachádza. Pobyt v Rusku môžete potvrdiť pomocou zahraničného alebo diplomatického pasu, migračnej karty, pasu námorníka atď.

Prax ukazuje, že takéto dôkazy sa od občanov Ruskej federácie vyžadujú veľmi zriedka, ale aby ste sa vyhli problémom s daňovými úradmi, mali by ste sa vopred postarať o možné zníženie sumy dane.

Osoby oslobodené od platenia dane štátu pri predaji nehnuteľnosti, ktoré ju vlastnili menej ako 3 roky:

• tí, ktorí dostali byt darom na základe dohody;
• vstúpil do dedičských práv;
• privatizoval byt;
• získala bývanie uzavretím zmluvy o doživotnej rente.

Taktiež podľa novej právnej úpravy je od platenia dane oslobodená doba vlastníctva nehnuteľnosti minimálne 5 rokov (pre tých, ktorí si kúpili byt pred 1. januárom 2016).

Výška dane

Daň je priamo ovplyvnená katastrálnou hodnotou bývania - predpokladá sa, že výška príjmu by mala byť väčšia alebo rovná 70% jeho hodnoty.

Katastrálna hodnota sú náklady na bývanie na realitnom trhu zriadené vládnymi agentúrami v závislosti od výhodnosti lokality, prítomnosti dopravných uzlov, vzdialenosti od centra, komfortu, rozlohy a ďalších faktorov. Údaj sa dozviete na Katastrálnej komore, z katastrálneho pasu alebo na stránke Rosreestr.

Pri výpočte dane sa ako hlavný ukazovateľ berú maximálne náklady na byt. Ak ide o katastrálny, uplatňuje sa naň v roku 2017 redukčný koeficient 0,7. Zohľadňuje sa celá zmluvná dohoda. Ak bol byt kúpený pred začiatkom roka 2016, tak zdanenie nezávisí od katastrálnej hodnoty.

V súčasnosti existuje prechodné obdobie v oblasti zdaňovania. Redukčný faktor pre rok 2017 je stanovený na 0,7, no každý rok sa bude zvyšovať o jednu desatinu, až kým nedosiahne jednu.

Predajcovia by preto mali zvážiť, kedy by bolo pre nich najlepšie rozísť sa s majetkom a či by nemali čakať niekoľko rokov na pravdepodobné oslobodenie od dane.

Pri predaji bytu, ktorý je vo vlastníctve menej ako 3 roky, musí vlastník vyplniť vyhlásenie 3-NDFL a samostatne vypočítať výšku dane.

Ako sa vypočíta výška dane pri predaji nehnuteľností na bývanie?

Výška dane je 13% z ceny bytu.

Majiteľ napríklad vlastnil byt, ktorý kúpil 1,5 roka a predal ho za 3 450 000 rubľov. Katastrálna hodnota je 4 850 000 rubľov.

Na výpočty sa berie väčšia hodnota, v tomto prípade ju stanovuje štát:

13%*(4 850 000*0,7) = 441 350

Do rozpočtu by sa malo zaplatiť 441 350 rubľov.

Spôsoby, ako znížiť výšku dane

Aktualizovaný daňový poriadok Ruskej federácie vám umožňuje znížiť výšku príjmov zdanených v účtovnom období o výšku výdavkov.

Výdavky zahŕňajú výdavky na notárske služby a právnikov, rekonštrukčné práce v byte a pod. V takýchto situáciách sú pri podávaní vyhlásenia 3-NDFL priložené všetky potvrdenia. Ak výdavky prevyšujú príjmy, potom sa nebude vyžadovať platenie dane, ale priznanie je potrebné podať v každom prípade.

Príklad:

Začiatkom roka 2017 bol zakúpený byt za 3 500 000 rubľov. Katastrálna hodnota je 3 200 000. Existuje potvrdenie o vyrovnaní od opravárenskej spoločnosti za prácu vykonanú vo februári vo výške 300 000 rubľov. Nový nájomca sa rozhodne nehnuteľnosť predať a nájde kupca. Obrátia sa na advokátsku kanceláriu a vypracujú kúpno-predajnú zmluvu na 3 900 000 rubľov. 3000 bolo vynaložených na právnika.

Daň sa vypočíta takto:

• výška príjmu je 3 600 000;
• výdavky boli vo výške – (3 500 000+300 000+3000) = 3 803 000;
• príjmy mínus výdavky - (3 900 000 - 3 803 000) = 97 000, z tohto čísla sa vypočíta daň;
• (297 000*13%) = 12 610.

38 610 rubľov – daň z príjmu z predaja bytu, ktorú je potrebné zaplatiť do rozpočtu.

Sumu dane je možné znížiť využitím nároku na odpočítanie dane. Pri predaji obytných nehnuteľností je to 1 000 000 rubľov.

• 2 osoby vlastnia byt rovnakým dielom na 1 rok;
• pri jeho predaji môžete s kupujúcim a každú z nich uzavrieť 2 zmluvy a znížiť sumu podliehajúcu dani;
• pri predaji bytu za 4 000 000 rubľov je každá zmluva vypracovaná za cenu 2 000 000;
• mínus daňový odpočet zostáva 1 000 000 príjmov na predajcu.

Každý daňovník teda dá štátu 130 000 rubľov.

Odpočet je možné použiť len raz ročne.

Výška dane sa tým nezníži, ale ak vlastník v tom istom zdaňovacom období kúpi novú nehnuteľnosť, tak vrátenie dane z príjmu môže kompenzovať to, čo bolo predtým zaplatené.

Ako sa platí daň?

Keď bola doba vlastníctva bytu kratšia ako 3 roky, po jeho predaji je potrebné si daň vypočítať sami a podať daňovému úradu priznanie. Za vykazované obdobie sa považuje kalendárny rok. Formulár 3-NDFL je potrebné predložiť do 30. apríla roku nasledujúceho po roku podávania správ.

Ak je suma dane znížená z dôvodu výdavkov, potom sú spolu s vyhlásením poskytnuté všetky doklady potvrdzujúce tieto výdavky.

Pokuta za nezaplatenie

Ak formulár 3-NDFL nebol predložený v stanovenej lehote, potom za každý mesiac omeškania budete musieť zaplatiť pokutu vo výške 5% zo sumy dane, ale nie menej ako 1 000 rubľov. Aj keď nie je z čoho platiť do rozpočtu, stále bude účtovaná pokuta.

V prípade oneskorenej platby sa pokuta zvýši na 20 % mesačne.

Ako môžete obísť zákon a aké sú dôsledky?

Mnohí vlastníci, ktorí nechcú platiť daň, uvádzajú v kúpno-predajnej zmluve oveľa menšiu sumu, než akú v skutočnosti transakciou dostali. Napríklad zapísaním čísla menšieho ako 1 000 000 do dokladov sa základ dane znížený o odpočet stane nulou.

Táto prax však kupujúcemu často nevyhovuje:

1. V prípade kúpy bytu na základe zmluvy o hypotekárnom úvere je tento bod zásadný.
2. Ak súd uzná transakciu za neplatnú, byt sa vráti predávajúcemu a kupujúcemu môže zostať len suma uvedená v zmluve.

Keď sa nehnuteľnosť zapáči, nový majiteľ sa vyhne možným rizikám straty peňazí, ak sa zaviaže zaplatiť predávajúcemu daň. Ale táto možnosť nie je vhodná pre mnohých.

Práve pre takéto špekulatívne akcie došlo k zmenám v legislatíve o zohľadnení katastrálnej hodnoty pri výpočte dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Predtým sa pri výpočtoch zohľadňovala hodnota zásob, ktorá je výrazne nižšia a neodráža skutočnú cenu predmetu na trhu. Zmeny sa dotkli aj časového rámca vlastníctva nehnuteľností. Teraz je povinný platiť daň každý, kto si kúpil byt od začiatku roka 2016 a predáva ho až do jeho vlastníctva 5 rokov.

Video o dani z predaja bytu

Predaj nehnuteľnosti vo vlastníctve kratšej ako 3 roky je formalizovaný štandardným spôsobom. Ale v tomto prípade by ste mali venovať pozornosť plateniu dane. Vyplnenie daňového priznania je povinné bez ohľadu na to, či existuje alebo nie je splatná suma do rozpočtu.

Každá osoba je pri predaji svojho majetku zo zákona povinná zaplatiť daň do štátnej pokladnice. Ako správne podať daň z príjmu pri predaji bytu a aké výhody dnes existujú pre daňovníkov - o tom sa dozviete z tohto článku.

Legislatíva o dani z príjmov

V súlade s odsekom 1 článku 207 „Daňovníci“ daňového poriadku Ruskej federácie sú platiteľmi dane z príjmu fyzických osôb rezidentmi Ruskej federácie, teda jednotlivci. osoby žijúce v Rusku dlhšie ako šesť mesiacov bez prestávky na dlhé cesty do zahraničia, ako aj nerezidenti, ktorí tu poberajú príjem. Okrem toho musia obe kategórie občanov oficiálne poberať príjem, ktorý bude podliehať dani z príjmu.

Podľa ods. 5 odsek 1 čl. 208 daňového poriadku Ruskej federácie, nehnuteľnosť (vrátane bytu), ktorej predaj sa uskutočnil, môže pôsobiť ako predmet zdaniteľného príjmu. V súlade s tým, ak napríklad nerezident nevykonáva prácu a nepoberá z nej mzdu, ale vlastní majetok na území štátu a niekomu ho predá, je povinný platiť daň štátny rozpočet. Daňové úniky sú zvyčajne trestné podľa zákona, čo znamená, že vládne agentúry môžu ľuďom, ktorí sa vyhýbajú plateniu daní, uložiť administratívne sankcie.

Treba povedať, že v súlade s odsekom 5, odsek 3, článok 208 daňového poriadku Ruskej federácie sú občania Ruskej federácie, ktorí vlastnia nehnuteľnosť mimo Ruskej federácie a podľa vlastného uváženia ju predávajú, povinní zaplatiť daň z príjmu aj čas a v plnom rozsahu. Je to spôsobené tým, že každý prílev peňažných alebo nepeňažných prostriedkov z predaja nehnuteľnosti je uznaný ako príjem fyzickej osoby, s ktorou má právo nakladať podľa vlastného uváženia. Podľa tejto zásady by sa malo chápať, že príjem peňazí z predaja majetku na území Ruskej federácie aj v zahraničí zahŕňa platbu dane z prijatého príjmu.

Pri výpočte dane z príjmu pri predaji bytu je základom dane jeho hodnota uvedená v kúpno-predajnej zmluve. Spravidla ide o trhovú cenu stanovenú podľa ekonomických podmienok v určitom regióne. Ak je v zmluve uvedená cena v cudzej mene, musí sa previesť na ruské ruble stanoveným kurzom, pretože príjem sa vždy uvádza v ruskej mene.

Výpočet dane z príjmu fyzických osôb pri predaji bytu

Podľa odseku 17.1 článku 217 „Príjmy nepodliehajúce zdaneniu“ daňového poriadku Ruskej federácie má daňovník právo neplatiť daň pri predaji bytu, ak je v jeho vlastníctve dlhšie ako tri roky. V tomto prípade je jedno, či v tomto byte človek býval alebo nie – dôležité je len to, aby mal v rukách potvrdenie o jeho vlastníctve, ktoré bolo vydané pred viac ako tromi rokmi. Za začiatok tejto lehoty sa považuje dátum vystavenia uvedený v tomto dokumente, na ktorý sa možno spoľahnúť pri podávaní priznania daňovému úradu.

Ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve menej ako tri roky, potom je potrebné pri predaji bytu zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb, ktorej sadzba je 13 %. V tomto prípade môžete použiť 2 možnosti výpočtu dane, z ktorých každá bude za určitých okolností výhodná. Tie obsahujú:

1. využívanie majetkových zrážok poskytovaných štátom.

   V súčasnosti sa odpočet majetku rovná 1 miliónu rubľov. (odsek 1, odsek 2, článok 220 „Odpočet dane z nehnuteľností“ daňového poriadku Ruskej federácie), ktorý sa používa na výpočet základu dane. Tento odpočet sa teda odpočíta od nákladov na byt uvedených v kúpnej a predajnej zmluve a výsledný rozdiel sa potom vynásobí percentuálnou sadzbou dane (13 %).

   
   Napríklad, ak bol byt predaný za 2 150 000 rubľov, výpočet dane splatnej do rozpočtu bude:
   (2 150 000 - 1 000 000) * 13 % = 149 500 rub.

   Je potrebné vziať do úvahy, že náklady na byt môžu byť nižšie ako 1 milión rubľov. Napríklad, ak je to 950 000 rubľov, potom nie je potrebné platiť daň z príjmu fyzických osôb a samotný výpočet bude mať nasledujúci obrázok:
   (950 000 - 1 000 000) * 13 % = - 6 500 rub.

   Keďže hodnota je záporná, daňovník má právo byť oslobodený od platenia dane do rozpočtu.

2. pomocou vzorca na výpočet „príjmov - nákladov“
   Podľa odseku 2, odseku 2, článku 220 „Odpočítanie dane z nehnuteľností“ daňového poriadku Ruskej federácie má daňovník právo nevyužiť zákonný odpočet dane z majetku a nahradiť ho možnosťou znížiť príjem získaný z predaj bytu. Príjem, ktorý sa získal pri vykonaní transakcie tohto typu, sa teda znižuje o výdavky, ktoré boli pôvodne vynaložené pri kúpe tohto majetku. Treba si uvedomiť, že všetky výdavky musia byť zdokladované a doložené príslušnými dokladmi, inak na ne daňový úrad nemusí prihliadať.

   Táto možnosť je veľmi výhodná v situácii, keď výška potvrdených výdavkov bude viac ako 1 milión rubľov, inak to nebude mať zmysel. Napríklad, ak bol byt predaný za 2 150 000 rubľov a náklady na jeho počiatočnú kúpu alebo výstavbu boli 1 200 000 rubľov, potom bude výpočet dane splatnej do rozpočtu:
   (2 150 000 - 1 200 000) * 13 % = 123 500 rub.

   Treba poznamenať, že výdavky použité na výpočet dane môžu byť veľmi rôznorodé, napríklad:

   Nepoznáte svoje práva?

   • vývoj a analýza projektovej a odhadovacej dokumentácie pre novú výstavbu;
   • nákup rôznych stavebných a dokončovacích materiálov;
   • náklady na priamy nákup bytu na sekundárnom trhu s bývaním aj v rozostavanej budove;
   • výdavky na platbu za prácu alebo služby súvisiace priamo so stavebnými alebo dokončovacími činnosťami;
   • náklady na pripojenie rôznych komunikačných sietí (vodovod, plyn, kanalizácia, elektrické siete).

Okrem toho je potrebné počítať s tým, že ak byt nebol kúpený, ale získaný dedením alebo ako predmet daru, tak nevzniknú žiadne výdavky na zníženie základu dane. V tejto situácii je vhodné uplatniť si majetkovú zrážku, ktorá do určitej miery zníži základ pre výpočet dane z príjmov fyzických osôb.

Vlastnosti výpočtu a platby dane

Daň z príjmu z predaja bytu má určité znaky a každý daňovník o nich musí vedieť. Osobitnou situáciou je predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. Ako vypočítať daň z príjmu, ak byt vlastnia napríklad traja ľudia rovným dielom a jeho hodnota je 2 150 000? Ako bolo vypočítané skôr, berúc do úvahy odpočet majetku vo výške 1 milióna rubľov. je potrebné zaplatiť 149 500 rubľov. do rozpočtu. Ak sú vlastníkmi traja plnoletí, potom sa toto daňové zaťaženie rozdelí medzi nich v súlade s ich podielmi.

Inými slovami, 149 500: 3 = 49 667 rubľov.

Okrem toho, ak sú vlastníkmi maloleté deti, ich rodičia sú povinní zaplatiť daň.

Ak vlastnícke právo k bytu má viacero osôb, ktoré nie sú v príbuzenskom vzťahu (napríklad susedia v obecnom byte), potom každá z nich musí platiť daň podľa podielu bytu, ktorý vlastní. Okrem toho musí mať každý z nich osvedčenie potvrdzujúce vlastnícke právo k časti predávaného bytu.

Ďalším znakom platenia dane pri predaji bývania je skutočnosť, že ak sa prijaté finančné prostriedky použijú na nákup inej nehnuteľnosti, daňovník nie je oslobodený od platenia zodpovedajúcej dane do rozpočtu. Podľa zákona má každý daňovník pri kúpe bytu právo, odôvodnené zákonom, získať stanovený odpočet dane z nehnuteľnosti - až do výšky 260 000 rubľov. Ak dôjde k predaju a následne ku kúpe nehnuteľnosti, potom je možné po dohode s daňovým úradom daň z príjmu a odpočet započítať. Inými slovami, platiteľ dane nebude musieť zaplatiť daň v predpísanej výške, ale ani nebude môcť získať odpočet. Jediné, čo treba brať do úvahy, je skutočnosť, že obe transakcie musia byť uskutočnené v rovnakom zdaňovacom období.

Sú situácie, keď sa bezohľadní daňovníci úmyselne vyhýbajú plateniu daní tým, že v kúpno-predajnej zmluve úmyselne podhodnotia cenu bytu. Prirodzene, čím menší príjem, tým menej daní bude potrebné odviesť do štátneho rozpočtu. Daňové úrady však kvôli prítomnosti precedensov tohto druhu starostlivo analyzujú a vyhodnocujú náklady na bývanie z rôznych uhlov. Ak je výrazne nižšia ako trhová hodnota podobných bytov v danom regióne alebo oblasti, tým vyššia je šanca, že daňoví úradníci vopred dôkladnejšie preveria skutočnosť, že ide o falšovanie alebo poskytnutie nesprávnych údajov. Pri potvrdení skutočnosti podvodu štát. Úrady majú právo uložiť predajcovi správnu pokutu, ale nikto ho neoslobodí od platenia zodpovedajúcej dane.

Postup pri predkladaní dokumentov daňovým úradom

Pre správne spracovanie a zaplatenie dane z príjmov je potrebné vypracovať daňové priznanie podľa vzoru ustanoveného zákonom (tlačivo-3NDFL). Uvádza základné registračné údaje daňovníka, výšku príjmu z predaja bytu a výšku dane, ktorú je potrebné zaplatiť. V takom prípade by ste spolu s vyhlásením mali zhromaždiť a predložiť balík dokumentov, ktoré sú potrebné na overenie platnosti zaplatenia dane. Tie obsahujú:

• kópia pasu občana Ruskej federácie;
• žiadosť o odpočet majetku (ak je využitá táto možnosť výpočtu dane);
• osvedčenie o byte (list vlastníctva);
• zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti;
• potvrdenie o platbe alebo potvrdenie od kupujúceho na prijatie finančných prostriedkov;
• kópie dokladov potvrdzujúcich výdavky na kúpu bytu v predchádzajúcom období (pri metóde výpočtu dane „príjmy - výdavky“).

Po skontrolovaní všetkých dokladov a kladnom rozhodnutí o správnosti priznania a výpočtu dane musí daňovník uviesť údaje, na ktoré sa daň prevedie. Prevádza sa iba bezhotovostným spôsobom prostredníctvom ktorejkoľvek pobočky banky na území Ruskej federácie alebo pobočiek zahraničných bánk, ktoré sa nachádzajú na území Ruskej federácie a majú ustanovené právomoci. Daň z príjmu fyzických osôb nebude možné platiť v hotovosti, keďže takýto postup je zakázaný pre všetkých daňovníkov v krajine.

V prípade, ak je daňovníkovi priznané právo na oslobodenie od platenia dane pri predaji bytu (vlastní ho viac ako tri roky alebo je daň záporná), nie je povinný podávať daňové priznanie. Toto je uvedené v odseku 4 článku 229 daňového poriadku Ruskej federácie, podľa ktorého daňovník nemôže uviesť príjem oslobodený od dane. Ak však jednotlivec predloží balík dokumentov, daňoví úradníci sú povinní ho prijať a skontrolovať.