Kupovina stana: savjeti za kupce. Kako pravilno kupiti stan: upute korak po korak. Šta učiniti nakon što ste kupili stan

Kupovina nekretnina za običnog ruskog stanovnika prepuna je poteškoća. Problemi počinju od prve faze – odabira stana koji odgovara vašim potrebama i mogućnostima. Uprkos brzom rastu novih zgrada, pristupačni stambeni prostor je još uvijek u nedostatku. Naravno, potencijalni kupac ima bolne sumnje: koju opciju stanovanja odabrati - primarnu ili sekundarnu?

U ovom članku ćemo vam reći karakteristike kupovine sekundarnog automobila. Počnimo s nijansama na koje morate obratiti pažnju prilikom pregleda sekundarnog stambenog prostora, a završimo s dokumentarnom potporom transakcije.

Kupnja stana na sekundarnom tržištu

Dakle, odabrali ste „sekundarnu“. Njegove prednosti: odmah postajete vlasnik gotove nekretnine, sami birate infrastrukturu područja budućeg stanovanja koja odgovara vašim okolnostima, adekvatne susjede, a također ostvarujete značajne uštede u odnosu na opciju "remake". I što je najvažnije, možete se useliti odmah!

Postoje i nedostaci. Da li je moguće predvidjeti sve „podtoke“ takve akvizicije? Odgovor stručnjaka je nedvosmislen: moguće je, ali tek nakon temeljitog razumijevanja kompetentnog savjeta. A prvi je nikad ulazak u posao bez temeljnog pregleda imovine.

Ključne tačke preliminarnog pregleda odabranog objekta

Svako ima svoje kriterije i prioritete u procjeni prednosti ili mana, pa se treba voditi objektivnim pokazateljima na koje ukazuju stručnjaci. Kada kupujete kuću na sekundarnom tržištu, slijedite plan koji obično slijede iskusni profesionalci.

Prije kupovine obavezno proučite historiju stana.

Vizuelni pregled

Bolje je započeti upoznavanje s inspekcijom lokalnog područja i općim stanjem kuće:

• Obratite pažnju na uređenje dvorišta, i to: prisustvo dječijih i sportskih terena, uređenje, udobne klupe, parking mjesta, ograde, uređenost i čistoća.
  Zapušten izgled, prljavština i smeće mogu poslužiti kao indirektni dokaz o tome s kim ćete živjeti i komunicirati, a mnogo će reći i o nemarnim menadžerima.
• Stare kuće su često u lošem stanju. Pogledajte pažljivije izgled: ima li pukotina u zidovima, srušenih balkona.
• Istražite ulaz unutra: stanje stepeništa, kanta za smeće. Uvjerite se da lift radi u dobrom stanju i da nema curenja iz krova koji prokišnjava.
• Razgovarajte sa stanarima kuće, te saznajte koliko davno su zamijenjene komunalne komunikacije.

Direktan pregled stana

Izvodi se u fazama i uključuje sljedeći slijed radnji:

Metodična, detaljna kontrola otkrit će očigledne i skrivene nedostatke, što će pomoći u smanjenju kupovne cijene i zaštiti vas od problema nakon useljenja u novi dom.

Dobro je pozvati iskusne stručnjake koji mogu procijeniti kvalitetu vodoinstalaterskih radova, ispravnost električnih instalacija i komunikacijskih priključaka, te u kojoj mjeri su uočeni nedostaci otklonjeni. Još je bolje napraviti službeni nezavisni pregled tehničkog stanja stana ili ga zahtijevati od prodavca.

Ne zaboravite: kada napravite ozbiljnu kupovinu, ne možete zatvoriti oči na očigledne nedostatke. Pocjenite se ili potražite opciju vrijednu vašeg ulaganja.

Zaključivanje predugovora

Dakle, opcija je odabrana i vrijeme je da je osigurate. Prijenos dijela iznosa prodavcu za buduću kupovinu mora biti dokumentiran, inače u slučaju neuspjele transakcije, ova sredstva možete izgubiti. Stoga je zaključeno. Sadrži sljedeće tačke:

1. Pasoš i kontakt podaci lica oni koji vrše transakciju (prodavac i kupac), adrese stvarne lokacije.
2. Adresa i opis stana, za koje se plaća avans (depozit).
3. Rok za sklapanje posla i potpisivanje ugovora kupovina i prodaja.
4. Otkupna cijena uzimajući u obzir plaćanje provizije i zabranu njenog mijenjanja.
5. Iznos avansa(depozit). Prilikom davanja avansa se zaključuje.
6. Period povrata depozita, ako do transakcije nije došlo zbog krivice prodavca.
7. Period slobodnih stanova: odjava stanara i odvoz ličnih stvari.

Akontacija i depozit se razlikuju po načinu vraćanja kupcu: depozit se plaća u dvostrukom iznosu.

Prijenos depozita mora biti evidentiran u priznanici od kupca.

Potrebna dokumentacija prilikom kupovine sekundarnog stana

Drugi važan zadatak koji kupac mora riješiti je provjera dokumentacije za kupoprodajnu transakciju. Svi oni moraju biti originalni:

Pogledajmo naslovne dokumente detaljnije. To su ugovori o darovanju, nasljeđivanju (oporuci), kupoprodaji. Oblik prenosa prava je važan za određivanje niza dodatnih dokumenata.

• Nasljedstvom. Potreban je pismeni pristanak ostalih nasljednika, ako ih ima.
• Prema ugovoru o poklonu. Takvo pravo darodavac može otuđiti ako je na imovini pričinjena značajna šteta. Informacije o tome kako pravilno sastaviti ugovor o poklonu za stan

Da li se isplati izvršiti transakciju za kupovinu oduzetog stana? Takve nekretnine se prodaju po pristupačnim cijenama i povezane su s određenim rizicima. Koja je korist? Prednost kupovine oduzetog stana je ušteda novca. Prodaja imovine na aukciji organizovana je jeftinija od...

Kupovina nekretnine je transakcija korak po korak povezana sa prikupljanjem velikog broja dokumenata i velikim troškovima. Koliko vremena je potrebno za kupovinu stana? Ovo pitanje je relevantno za mnoge kupce, jer im omogućava da izračunaju vrijeme selidbe i omogućava navigaciju u trajanju svakog...

Svaka osoba se barem jednom suoči sa potrebom kupovine ili prodaje stambenog prostora. Istovremeno, mnogi se ne žele obratiti za pomoć trgovcima nekretninama, radije obavljaju transakciju sami. Jedna od njegovih faza je plaćanje avansa. Pogledajmo koje vrste postoje i kako se postupak provodi. Posebnosti...

Stručnjaci prave razliku između pojmova „novogradnja“ i „novi stan“, jer je u prvom slučaju stambeni prostor još u fazi izgradnje, sa određenim rokom završetka. “Novi stan” je gotov i pušten u rad objekat. Prije sklapanja ugovora treba se uvjeriti da je nekretnina pogodna za...

Danas postoji mnogo različitih beneficija od strane države, uz pomoć kojih neke kategorije stanovništva dobijaju stvarnu priliku da kupe vlastito stanovanje barem dobrog kvaliteta. Naknade mogu primati ne samo penzioneri i druge kategorije građana, već i vojna lica. Dakle, vojna uverenja...

Imati svoj životni prostor san je svake osobe. Da biste ostvarili svoj san, morate imati barem određenu svotu novca koja bi trebala biti dovoljna za kupovinu stana. Hajde da razmislimo odakle doći do novca za kupovinu stana ako vam prihodi koji primate ne dozvoljavaju da uštedite dovoljan iznos, kako...

Kupovina nekretnine je odgovorna transakcija. Prilikom njegove implementacije potrebno je uzeti u obzir mnoga pravila koja regulišu različite faze postupka. Svaki od njih uspostavljen je važećim zakonodavstvom i usmjeren je na sprječavanje prijevara prevaranta. Procedura transakcije Pravila koja definišu...

Ugovor o kupoprodaji stana je ugovor koji odražava prava i obaveze obje strane, podatke o imovini, uslove za njen prijenos, cijenu i druge važne tačke. Pogledajmo kako ga pravilno sastaviti i šta treba uzeti u obzir. Transakcija Transakcija za stjecanje nekretnina...

Svaki transakcija kupoprodaje stana je prilično složena procedura(pročitajte kako kupiti stan na sekundarnom tržištu i pravilno pripremiti dokumente). Formalni sporazum mora uzeti u obzir interese dvije strane, kao i detaljno opisati moguće konfliktne situacije.

U procesu sastavljanja ugovora potreban je integrirani pristup od strane kupca, koji uključuje: savjete profesionalnog pravnika, poznavanje glavnih tačaka ruskog zakonodavstva i iskustvo rođaka ili prijatelja.

Razgovarali smo o tome koji stan je bolje kupiti: stan za preprodaju ili novogradnju.

Na osnovu iskustva profesionalnih posrednika u prodaji nekretnina, Možete istaknuti glavne tačke na koje biste trebali obratiti posebnu pažnju.

1. Prije nego što počnete sa sastavljanjem kupoprodajnog ugovora za stan koji vam se sviđa, trebali biste razjasniti određene točke:
   • koliko vlasnika ima pravo na ovaj stambeni prostor;
   • iz kojih izvora je prethodna transakcija finansirana od strane sadašnjih vlasnika i koliko davno je izvršena;
   • da li među vlasnicima ima osoba mlađih od 18 godina;
   • da li neko od članova porodice služi vojsku ili je na izdržavanju kazne u zatvoru;
   • koliko je ljudi trenutno prijavljenih u stanu i da li su spremni da ga napuste;
   • ako je sadašnji vlasnik naslijedio stambeni prostor, onda morate saznati na osnovu čega.
2. Preporučljivo je kopirati sve dokumente koji se odnose na stan koji se kupuje u preliminarnoj fazi sastavljanja ugovora.
3. Kada upisujete kvadrate kao svoju imovinu, ne treba se nadati da će prije transakcije registracijski organi automatski provjeriti pravnu čistoću imovine „preprodaje“. Oni su u stanju prepoznati manje i neozbiljne prekršaje, ali niko neće otkriti ozbiljne prijevare.
4. Potrebno je pažljivo provjeriti pasoše vlasnika stanova.

   Pasoši ne bi trebali sadržavati ispravke, brisanja, brisanja itd.

Uobičajene greške koje čine sekundarni kupci

Svi problemi koji nastanu nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora mogu se podijeliti u pet tačaka:

1. Težnja za najnižim troškovima. Cijena stana koja izgleda očigledno potcijenjena u odnosu na cjelokupno tržište nekretnina trebala bi prije svega zabrinjavati. Na kraju krajeva, glavni cilj napadača je da implementiraju svoju lažnu šemu što je brže moguće.
2. Nedostatak iskustva i znanja u oblasti prometa nekretnina.
3. Kupovina neprivatizovanih stanova.
4. Kupovina nekretnina koje su prethodni vlasnici dobili nasljedstvom.
5. Pretjerana žurba pri završetku transakcije. Želja da se što pre uselite u stan koji vam se dopada obično deluje protiv kupca, jer... Prilikom dovršavanja transakcije možete propustiti vrlo važne nijanse.

Opasnosti i rizici

Glavni problemi povezani s kupovinom stanova na sekundarnom tržištu podijeljeni su na:

1. Pravni. To uključuje zamke povezane s provođenjem potencijalne transakcije. U ovoj fazi dolazi do najvećeg broja lažnih šema, sve do priznanja ugovora o kupoprodaji kao nezakonitog. Kao rezultat toga, novi vlasnik je lišen prava na stambeni prostor, a možda i ne vidi uplaćeni novac za njega.
2. Dokumentarac. To znači ispravno ovjerena dokumenta za ovaj stambeni prostor. Često možete pronaći bespravnu obnovu, namjerno povećanje broja kvadratnih metara, probleme s kompanijom za upravljanje zgradama itd.

Kako se zaštititi?

U početku potrebno je provjeriti vjerodostojnost dokumenata, koji se odnosi i na prodavca i na kupljeni stan. Glavni su:

• dokument koji potvrđuje vlasništvo;
• sertifikat za stan;
• katastarski pasoš;
• uvjerenje o naslijeđu (ako su stan naslijedili prethodni vlasnici);
• tehnički certifikat.

Svi gore navedeni dokumenti moraju biti predočeni kupcu u originalu.

Koja pitanja trebate postaviti prodavcu?

Ako je sve u redu sa dokumentima, onda bi bilo dobro da direktno pitate prodavca o samom stanu.

Najvažnija pitanja za sekundarnog prodavca trebalo bi da se tiču:

• toplotna izolacija (od kojih materijala su zidovi i plafoni kuće, kako zadržavaju toplotu ili hladnoću itd.);
• zvučna izolacija (čujete li bilo kakvu stranu buku u stanu koja dolazi od susjeda ili sa ulice);
• električna instalacija (prije koliko vremena je promijenjena, ima li periodičnih padova napona itd.);
• grijanje (koliko se stan zagrijava kada nastupi hladno vrijeme);
• vodovod (ima li kvarova);
• brojila (koji uređaji ih imaju, a koji ne).

Sve navedene informacije, iako nisu zvanične, omogućit će kupcu bolje razumijevanje stana i pomoći u prepoznavanju skrivenih problema.

Uobičajene šeme prevare i obmane

Postoji mnogo rizika vezanih za kupovinu stanova. Sljedeće će biti rastavljeno Najčešće lažne šeme:

Video na temu

Video o nijansama kupovine stana na sekundarnom tržištu:

Zaključak

Kupnja stana na sekundarnom tržištu odgovoran je korak koji uključuje mnogo različitih nijansi. Glavni zadatak je pažljivo provjeriti "čistoću" transakcije i pokušati u potpunosti minimizirati moguće rizike. Da biste to učinili, preporučljivo je potražiti pomoć profesionalnih posrednika. Uostalom, mnogo je bolje preplatiti određeni iznos na samom početku nego gubiti vrijeme, novac i živce na eventualne sudske postupke u budućnosti.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

01feb

Zdravo! U ovom članku ćemo govoriti o tome kako pravilno kupiti stan.

Danas ćete naučiti:

1. Kako se primarno stanovanje razlikuje od sekundarnog?
2. Kako odabrati stan i procijeniti njegovu cijenu;
3. Koji su različiti načini kupovine stana?
4. Kako kupiti stan sa hipotekom ili materinskim kapitalom;
5. Kako provjeriti stan prije kupovine;
6. Kako sami pripremiti sve dokumente i kada trebate potražiti pomoć od agenta za nekretnine.

Posjedovanje stana san je mnogih. Ovo je sloboda, i udobnost, i... Tržište nekretnina nikada ne miruje, uvijek postoji ponuda, kao i potražnja. Ali što je rijeka šira, to je više kamenja na njenom dnu. Prevara, prevara, greške zbog nepažnje - sve to može pretvoriti praznik sticanja u veliki neuspjeh.

Kupovini stana treba pristupiti sa punom odgovornošću, jer je u pitanju veliki novac i dugoročna ulaganja.

Šta trebate znati kada birate smještaj

Prije nego počnete birati stambeni prostor, napravite listu minimalnih karakteristika koje će biti postavljene kao zahtjevi za “kandidate”.

Na primjer, to mogu biti:

• Nizak nivo buke;
• Blizina stanica javnog prijevoza ili metro stanica;
• Veliki izolirani balkon ili prozori na južnoj strani;
• Dostupnost opremljenog parkinga ili dječjeg igrališta.

Nemojte se plašiti da odredite prioritete. Ako vam je najvažniji svjež zrak i blizina parka, ali dobijete ponudu za luksuzno renoviran stan, ali uz industrijsku zonu, bolje je nastaviti tražiti druge opcije.

Tržište nekretnina je široko iu malim gradovima i nije nemoguće da novi stan zadovolji nekoliko parametara koji su Vam važni.

Započnite svoje putovanje do novog životnog prostora uz naše upute korak po korak:

1. Odredite potrebne karakteristike stana(dimenzije, lokacija). Osim toga, vrijedi unaprijed suziti pretragu tako što ćete odlučiti da li ćete tražiti stan na primarnom ili sekundarnom tržištu, a ako na sekundarnom, onda kakvu renovaciju i namještaj treba imati. Nakon što ste postavili svoje zahtjeve, nemojte odstupiti od njih, iskušani primamljivim ponudama lukavih prodavača koji će pokušati prodati nešto što vam zaista nije potrebno.
2. Odredite količinu, koji ste spremni potrošiti na kupovinu stana. Neka ovaj iznos bude malo manji od onoga što stvarno imate u džepu, jer pored glavnih troškova mogu nastati i dodatni troškovi (na primjer, popravke ili kupovina namještaja). Ne biste trebali razmatrati ponude koje počinju s najjeftinijim opcijama. Po pravilu, jeftini stanovi imaju svoje kosture skrivene u ormarima. Pronaći dobar posao bez ulova je, naravno, moguće, ali šanse su uporedive sa dobitkom na lutriji.
3. Odaberite najprikladniji izvor finansiranja. Platite odmah u gotovini, podignite hipoteku ili rate – o ovim opcijama ćemo više govoriti u nastavku.
4. Odlučite kako ćete tražiti smještaj: uradite sve sami ili koristite usluge agenta za nekretnine ili posrednika. Za samostalnu pretragu postoje i dvije opcije: postavite vlastiti oglas za kupovinu stana ili potražite oglase za prodaju.
5. Istražite nekoliko prioritetnih opcija. Uvijek je bolje imati izbor, stoga, čak i ako vam se prvi stan svidio i u svakom pogledu ste ga zadovoljili, onda nemojte žuriti sa sklapanjem sporazuma, već pogledajte još nekoliko. Možda ćete ostati neuvjereni i vratiti se prvoj opciji, ali ćete također biti uvjereni da je ovaj prijedlog zaista bio najbolji. Prilikom pregleda obratite pažnju na:

• Područje lokacije (javni prijevoz, trgovine, škole);
• Stanje kuće (smetlište, lift, ulaz, dvorište, parking);
• Stanje stambenog prostora (zidovi, pod i plafon, vodovod, instalacije, prozori i balkon, temperatura, rasvjeta i zvučna izolacija);
• Komšije.

1. Dogovorite se. Provjerite imate li vi i prodavač sve potrebne papire. Zaključiti i dostaviti sve dokumente državnom organu za registraciju. I na kraju potpišite akt o predaji stana u vlasništvo kupca.

Kao garanciju da će obje strane izvršiti transakciju, kupac može uplatiti depozit prodavcu (oko 5% iznosa transakcije). Ne vraća se kupcu ako odluči da odbije transakciju. Ako prodavac odbije, vraća depozit u duplom iznosu.

Svi detalji depozita opisani su u posebnom ugovoru, koji je sastavljen u dva primjerka. Činjenica prijenosa depozita potvrđuje se potvrdom - prodavač je ostavlja kupcu.

Primarno ili sekundarno stanovanje

Cijelo tržište nekretnina može se podijeliti u dvije glavne grupe:

• Primarno stanovanje (novogradnje) su stanovi u novoizgrađenim zgradama koji pripadaju investitoru i još nisu u vlasništvu pojedinaca. Takav životni prostor još nema svoju istoriju i njegov budući izgled u velikoj meri zavisi od kupca;
• Sekundarni – u vlasništvu pojedinca (prodavca).

Primarno stanovanje košta znatno manje, ali postoji niz mogućih rizika povezanih s njim:

• Osporena prava na zemljište (ako je gradnja počela na zemljištu sa spornim statusom, čak i završena kuća se može srušiti ili prenijeti na treća lica, ostavljajući dioničare bez ičega);
• Obustava ili zamrzavanje izgradnje;
• Uštede na materijalima (na primjer, korištenje jeftinih ožičenja, cijevi, sustava grijanja), što će postati vidljivo tek nakon što se kuća pusti u rad;
• Preprodaja jednog stambenog prostora.

Koliko košta kupovina stana

Na ovo pitanje mogu odgovoriti samo prodavci nekretnina u vašem gradu. U Ruskoj Federaciji cijena jednog kvadratnog metra uvelike varira ovisno o regiji.

Prema regionalnim agencijama za nekretnine, može se izračunati da se u 2017. prosječna cijena kvadratnog metra stana u ruskim gradovima kreće od 25.000 do 220.000 rubalja. Od malih gradova do glavnog grada.

Prilikom planiranja budžeta za kupovinu stambenog prostora, ne zaboravite uključiti moguće dodatne troškove:

• Provizija za nekretnine (do 3%);
• Preregistracija dokumenata;
• Popravak prostorija;
• Kupovina namještaja i ostalih potrepština za domaćinstvo.

Kako procijeniti cijenu stana i ne preplatiti

Da biste procijenili cijenu stana, možete potražiti pomoć od posrednika ili iskusnih posrednika.

Mali trik : predstavljate se kao prodavač, nazovite nekoliko agencija za nekretnine i opišite parametre stana koji vas zanima. Stručnjaci će dati svoju procijenjenu vrijednost. Sve što trebate učiniti je uporediti primljene cijene sa dostupnim ponudama i zaključiti da li je cijena previsoka ili je u prihvatljivim granicama.

Da biste ocijenili ponudu, morate razumjeti o čemu ovisi cijena stana.

Navodimo glavne parametre:

• Spratnost zgrade i spratnost na kojoj se nalazi stambeni prostor;
• Starost objekta, njegove karakteristike (dvorište, podrum);
• Susedna teritorija;
• Područje i njegova infrastruktura;
• Raspored stana;
• Broj soba;
• Ukupna snimka stambenih i nestambenih prostorija;
• Prisutnost i stanje balkona ili lođe;
• grijanje;
• Zasebno ili zajedničko kupatilo;
• Prosječan iznos komunalnih računa.

Dovoljno je uporediti nekoliko ponuda sa sličnim parametrima da bi se zaključilo da li je cijena previsoka ili je u razumnim granicama.

Od koga kupiti stan

U slučaju kupovine stambenog prostora, ne samo da se mogu razlikovati načini finansiranja i plaćanja, već i osobe ili kompanije koje nastupaju kao prodavci mogu biti potpuno različite. Razmotrimo od koga i po kojim shemama se danas najčešće kupuju stanovi.

Kupnja stana od investitora

Ova metoda može dovesti do značajnih rizika. Možete ih svesti na minimum ako pažljivo provjerite sve dokumente i informacije o programeru. Mora imati pozitivnu reputaciju i što više uspješno završenih projekata. Među papirima posebnu pažnju treba obratiti na građevinsku dozvolu za priključenje kuće na komunikacije. Više o kupovini stana u novogradnji ćemo govoriti u nastavku.

Kupovina nekretnine od izvođača radova u novogradnji

Stanovi postaju vlasništvo izvođača radova (preduzeća koje učestvuje u izgradnji kuće ili nabavci materijala) kao plaćanje usluga kada investitor nema mogućnost da plati na bilo koji drugi način. Dok je gradnja u toku, stanovi su i dalje vlasništvo investitora, a po završetku svih radova prenose se na izvođača.

Ugovarači prihvataju gotovinska plaćanja samo na ograničeno vrijeme.

Izvođači tako dobijene stanove prodaju po tržišnoj vrijednosti ili uz primjetne popuste (do 20%), što im omogućava brzu prodaju stambenog prostora i plaćanje za radove, ali bez “dobitka”. U praksi, brza prodaja stanova je važnija za investitora od marža.

Za kupca je ovaj način manje rizičan od kupovine od investitora nakon transakcije sa izvođačem, stan odmah postaje vlasništvo novog vlasnika. Transakcija se formalizira sporazumom o ustupanju prava potraživanja nekretnine.

Kupovina stana od vlasnika, bez posrednika

Ova popularna opcija uključuje sklapanje ugovora o kupoprodaji bez sudjelovanja posrednika ili drugih osoba u transakciji. Dvije osobe se dogovaraju i plaćaju između sebe: prodavac i kupac.

Prodavac može biti:

• Jedini vlasnik;
• Nekoliko ljudi (zajedničko vlasništvo);
• Supružnici (kada se stan kupi za vrijeme braka, on postaje zajedničko vlasništvo).

Kod takve šeme vrlo je važno pažljivo provjeriti stan, a nakon sklapanja ugovora predati sve papire za registraciju državnim agencijama (MFC).

Ako je moguće, napravite kopije svih dokumenata.

Uvijek pitajte vlasnika:

• Kako je postao vlasnik stana?
• Da li stan ima druge vlasnike?
• Koliko je osoba prijavljenih u stanu?
• Jesu li otplaćeni svi dugovi (komunalije)?

Kupovina nekretnine direktno od vlasnika uključuje mali bonus u obliku mogućnosti cjenkanja. Većina prodavača namjerno nudi blago naduvanu cijenu, nadajući se da će, ako kupac nečim nije zadovoljan, mali popust sve popraviti.

Cenkajte se samo lično, nemojte to raditi preko telefona.

Prije svega, uvjerite prodavca da vam se stan sviđa i da ste spremni da ga kupite, navodeći njegove prednosti, a zatim postepeno pređite na primetne nedostatke. Tražite malo nižu cijenu od one koju zapravo očekujete, ali nemojte ići predaleko i najvjerovatnije ćete moći doći do kompromisa koji će vam omogućiti da uštedite desetine hiljada rubalja na popravcima ili kupovini namještaja .

Pripremu dokumenata za kupovinu stana mora izvršiti prodavac, kupac plaća državnu naknadu (2000 rubalja). Preporučljivo je da i prodavac učestvuje u formiranju kupoprodajnog ugovora.

Čak i ako odlučite da sami obavite transakciju, preporučljivo je da kupoprodajni ugovor pokažete nezavisnom advokatu prije potpisivanja.

Gdje mogu izvršiti transakciju kupovine i prodaje?

Vlasništvo nad stanom se formalizira podnošenjem dokumenata MFC-u ili odjelu Rosreestra.

Odeljenju za registraciju se dostavljaju:

• Pasoši prodavca i kupca;
• Ugovor o prodaji;
• Prijava za državnu registraciju prijenosa vlasništva nad stanom (uzorak je dostupan na web stranici Rosreestra);
• Katastarski pasoš (ako nije prethodno predat);
• Potvrda o uplati državne dažbine;
• Saglasnost za prodaju nekretnine od supružnika prodavca (ovjerena kod notara);
• Saglasnost roditelja ili staratelja ako je prodavac maloljetan.

Državna registracija ne traje duže od tri mjeseca, nakon čega kupac dobiva pravni status vlasnika kuće.

Kada trebate koristiti agenta za nekretnine?

Osoba od povjerenja može tražiti stan. Obično, ako budući vlasnik nekretnine ne može ili ne želi sam da se nosi sa cijelim procesom, angažuje se agent za nekretnine. On će vam pomoći da odaberete opcije i reći će vam kako pravilno dogovoriti kupovinu i prodaju stana.

Ukoliko ste ograničeni u sredstvima i želite ostati u okviru minimalnog budžeta, pažljivo razmotrite opciju da sami odaberete stan. Ako rizici nisu visoki, ova metoda će vam značajno pomoći da uštedite novac.

Ko su posrednici?

Ljudi često govore o agentima nekretnina koji nezvanično rade kao posrednici.

Ponekad su to početnici u prometu nekretninama, čime se stječe baza klijenata i stječu potrebno iskustvo. Posrednici uzimaju manji procenat, ali ne daju garancije i ne odgovaraju za rad.

Osim toga, ne preuzimaju na sebe da rješavaju probleme koji nastanu (na primjer, prodavac kasni u pružanju dokumenata) kada agenti za nekretnine kontroliraju transakciju u svim fazama.

Kako kupiti stan bez prevare. Kako odabrati agenta za nekretnine

Ako se odlučite za pomoć posrednika, pažljivo ga birajte. Što je agencija veća, to je pouzdanija, baza im je veća, ali u isto vrijeme proporcionalno rastu cijene njihovih usluga.

Pozitivni pokazatelji su članstvo kompanije u cehu nekretnina i status posebnog partnera hipotekarne banke.

Pristojna agencija:

• Svoj posao shvata ozbiljno;
• Daje određene garancije i navodi ih u ugovoru;
• Na tržištu je dugo vremena;
• Posjeduje potrebnu tehničku opremu (računari u kancelariji);
• Poseduje kompletan kadar obučenih radnika, i spreman je da obezbedi još jednog agenta za nekretnine ako vam prvi ne odgovara;
• Održava red u kancelariji.

Sa pravne tačke gledišta, sigurnije je ako je u ugovoru naveden naziv organizacije, a ne samo ime određenog agenta za nekretnine.

Realtor može uzeti predujam od klijenta, ali njegova veličina mora biti razumna (ne više od 100.000 rubalja). Kada agent primi predujam, obavezno ga dokumentirajte i zabilježite u ugovoru da je predujam uključen u ukupnu naknadu posrednika. Obavezno navedite sam iznos u ugovoru, ako je moguće kao fiksni iznos, a ne u procentima.

• Prodavac nekretnina se obavezuje da će obezbediti najmanje tri opcije koje ispunjavaju početne (po mogućnosti pismeno zabeležene) zahteve klijenta;
• Ukoliko klijent odbije tri opcije, ima pravo na povraćaj dijela avansa.

Pažljivo pregledajte ugovor sa agentom za nekretnine. Normalno je ako sadrži sljedeće tačke:

• Kupac pismeno dostavlja agentu za nekretnine zahtjeve za stan i njihove promjene;
• Po završetku radova, naručilac mora potpisati;
• Dozvoljeno je uključivanje trećih lica - to su profesionalci koji će pomoći agentu za nekretnine - advokati, advokati;
• Profesionalna odgovornost posrednika je osigurana.

Sljedeće točke bi trebale biti zabrinjavajuće, bolje je zatražiti njihovo uklanjanje iz ugovora:

• Kupcu je zabranjena komunikacija sa prodavcem ili njegovim predstavnicima;
• Kazna za jednostrani raskid ugovora prelazi 6% cijene stana.

Kako provjeriti stan prije kupovine

Prije sastavljanja kupoprodajnog ugovora morate pažljivo provjeriti svoj budući životni prostor. Obmana i propusti kupca mogu čekati posvuda: od nabubrelog laminata ispod kreveta do vodovodnih cijevi koje cure. Štaviše, nećete imati problema ako se obmana krije u papirima: na primjer, u stanu još uvijek postoje prijavljeni stanari.

Ne vjerujte na riječ ni prodavcima ni prodavačima nekretnina - uvijek tražite dokumentarne dokaze.

Prije kupovine stana na sekundarnom tržištu, potrebno:

• Potvrditi vlasništvo prodavca nad stanom i zatražiti potvrdu o načinu sticanja ovog prava (kupoprodajni ugovor, uverenje o nasleđivanju);
• Ako prodaju vrši osoba od povjerenja, potrebno je pažljivo provjeriti vjerodostojnost i valjanost punomoći. Sastanite se sa vlasnikom barem jednom i saznajte da li je saglasan sa prodajom svoje imovine, da li je sam izdao punomoć;
• Saznajte koliko vlasnika je stan promijenio i koliko je često preprodavan (česte promjene vlasnika u kratkom vremenu nisu dobar znak, najvjerovatnije nešto nije u redu sa ovim stanom) - prodavac mora naručiti izvod iz Jedinstveni državni registar od Federalne službe za registraciju ili MFC i dostaviti ga kupcu;
• Zatražiti potvrdu da niko nije prijavljen u stanu (izvod iz matične knjige);
• Provjeriti da li je stan naveden u testamentu jednog od vlasnika, da li ima status zapljene ili hipoteke, te da li postoje drugi tereti na stanu (npr. da li je predmet pravnog spora) - to se može učiniti na web stranici Rosreestra, koristeći elektronski izvod iz Jedinstvenog državnog registra;
• Provjerite površinu i raspored stana (katastarski pasoš sa tlocrtom zgrade, eksplikacija);
• Provjerite zakonitost preuređenja i preuređenja (zamjena plinske opreme) - da biste to učinili, provjerite opremanje stana sa tehničkim planom;
• Uvjerite se da stan nema dugovanja prema društvu za upravljanje ili udruzi vlasnika;
• Ako ste prethodno kupili stan kroz učešće u stambenoj zadruzi, onda je potrebna potvrda o potpunoj uplati udjela;
• Provjerite da li se stambeni prostor izdaje, jer se takav stan ne može prodati do isteka ugovora o zakupu;
• Ako je vlasnik oženjen, vrijedi pribaviti i ovjeriti supružnikovu saglasnost za prodaju imovine, koja može biti u statusu zajednički stečene imovine;
• Dobiti dozvolu za prodaju od roditelja ili staratelja vlasnika ako nije punoljetan.

Ako kupujete dio nekretnine (samo jedan od nekoliko vlasnika prodaje svoj dio stana), onda obavezno od svih ostalih vlasnika dobijete dokument o odricanju koji potvrđuje da nisu zainteresovani za prioritetnu kupovinu.

Primarno kućište također treba pažljivo provjeriti prije kupovine, o tome ćemo govoriti u nastavku.

Kupnja stana u zgradi u izgradnji

U većini slučajeva kupovina stana u zgradi koja je tek u izgradnji koštat će mnogo manje od drugih opcija. Sporazum zasnovan na principu učešća u kapitalu pomaže u postizanju opipljivih ušteda. Kupac ulaže u izgradnju, a po završetku postaje vlasnik.

Ali u takvoj transakciji postoje visoki rizici. Beskrupulozan graditelj može zamrznuti gradnju, proglasiti se bankrotom, biti tužen za bespravnu gradnju ili čak pobjeći s novcem dioničara.

U zakonodavstvu Ruske Federacije, pitanja su opisana u Federalnom zakonu br. 214. Međutim, primjenjuje se samo ako kupac ima formalni ugovor o udjelu. Izbjegavajte odnose s developerom koji odbija da sklopi ugovor ili umjesto toga nudi drugi ugovor koji nije odobren zakonom.

Učesnik u zajedničkoj gradnji ima pravo (i dužan je to učiniti radi svoje sigurnosti) provjeriti sljedeće dokumente:

• Sastavni dokumenti kompanije za razvoj (njihovi detalji moraju odgovarati detaljima iz ugovora o zajedničkoj izgradnji);
• PIB i OGRN firme koja gradi zgradu;
• Finansijsko i ekonomsko izvještavanje;
• Bilans stanja, raspodjela dobiti i rashoda za posljednje tri godine;
• Zaključak revizije za posljednju godinu poslovanja građevinskog preduzeća.

Osim provjere gore navedenih dokumenata, slijedite ove korake:

• Analizirajte cijene sličnih ponuda različitih građevinskih kompanija (primjetno niska cijena bi vas trebala upozoriti - sve ima svoje razloge);
• Saznajte o završenim i tekućim projektima developera, kakvo je iskustvo i reputacija kompanije;
• Procijenite svoje rizike analizom faze izgradnje (rizično je ulagati novac u izgradnju u fazi temeljne jame; projekat može biti zamrznut čak i uoči isporuke gotovo završene zgrade);
• Ako sklopite ugovor ne s predstavnikom programera, već s ovlaštenom organizacijom, obavezno provjerite njene dokumente, potvrdu prava zastupanja;
• Zahtjev za građevinsku dokumentaciju za zemljište i građevinsku dozvolu, provjeru bankovne akreditacije novih objekata;
• Provjerite dozvole za priključenje kuće u izgradnji na vodovod, grijanje i električne mreže - svi ti dokumenti se izdaju građevinskim kompanijama prije početka radova;
• Pročitajte deklaraciju projekta.

Kada su svi dokumenti provjereni i reputacija programera je van sumnje, možete pristupiti potpisivanju ugovora.

U ugovoru o dioničkom učešću mora biti navedeno:

• Detalji o programeru;
• Informacije o kupcu;
• Karakteristike stambenog prostora;
• Način plaćanja;
• Rok za predaju objekta.

Načini kupovine stana

Postoji i nekoliko načina za kupovinu stana. Pogledajmo danas najpopularnije šeme.

Direktna kupovina u gotovini

Ili posudite, ali suština ove metode je da će se cijeli iznos odmah prenijeti u gotovini (samom prodavcu ili putem posrednika). Ova metoda je najefikasnija. Teško je dostaviti na mjesto transakcije i prenijeti tako veliki iznos bez brige.

Pažljivo pregovarajte o vremenu i mjestu transakcije, pažljivo birajte način putovanja. Uvjerite se da je kupoprodajni ugovor potpisan odmah nakon što prodavac primi novac. Bilo bi korisno imati notara ili barem svjedoka koji može potvrditi završetak transakcije.

Vlasništvo nad stambenim prostorom prelazi na kupca deset dana nakon podnošenja dokumenata, nakon registracije transakcije.

S tim u vezi, bolje je platiti u gotovini:

• Protiv potpisa prije nego što se kompletira sva papirologija;
• Ili nakon završetka upisa prava svojine.

Postoji nekoliko načina da smanjite rizike pri kupovini stana gotovinom:

• Iznajmite sef, u koji stavite ceo iznos, a nakon preuzimanja vlasništva predate ključ prodavcu;
• Iskoristite posebnu uslugu notara, kada cijeli iznos prenese prodavcu za mali postotak nakon kompletiranja svih dokumenata;
• Novac na čuvanje ne stavljajte u sef, već na tekući račun, s tim da će ga banka nakon potpisivanja ugovora prebaciti prodavcu.

Kupovina putem hipoteke

Popularna opcija pri kupovini primarne kuće od developera. Preduslov za hipoteku je visoka i stabilna plata. Ali uz to možete odmah postati vlasnik stana, čak i bez da imate cijeli potreban iznos odjednom. Zakon „O hipotekama“ usvojen je u Rusiji još 1998. godine i još je na snazi.

Koliko će vas koštati hipoteka zavisi od regije i uslova određene banke. Često je potrebno učešće od 10-40%, a stope na hipoteke mogu se kretati od 10-14%.

Nemojte žuriti sa donošenjem odluke o hipoteci. Čak i ako više volite da živite po principu "ovde i sada", teško da ćete uživati ​​u plaćanju velikih iznosa u narednih 15-30 godina. Vatreni protivnici hipoteka su to nazvali „monetarnim ropstvom“, što je neprihvatljivo u savremenom svetu.

Ako odlučite da je hipoteka idealna opcija za vas, pažljivo birajte pravu uplatu koja vas neće tjerati u okvire štednje i napuštanja vašeg uobičajenog načina života. Kao što praksa pokazuje, samo nekoliko ljudi uspijeva otplatiti hipoteke prije roka, a stalna štednja i potreba za potragom dovode do dugotrajne depresije.

Stručnjaci savjetuju da ne pristajete na isplate veće od 40% ukupnog prihoda porodice.

Kako odabrati banku za hipoteku

Tri su strane uključene u kupovinu kuće pod hipotekom. Ovo nije samo programer i kupac, već i banka koja daje hipotekarni kredit. Iznos hipoteke, mjesečne uplate, postotak preplate i što je najvažnije, da li će određenom građaninu biti data dozvola za dobijanje kredita ovisit će o banci.

Na osnovu toga, svjesno birajte banku prema sljedećim pitanjima:

• Koliki je mogući iznos kredita?
• Koji su prihvatljivi rokovi otplate kredita?
• Koji se zahtjevi postavljaju kupcu stana?
• Kakva je reputacija banke?
• Da li je osigurano?
• Kada i za koje prekršaje (kašnjenje plaćanja) može započeti proces oduzimanja imovine?

Da li je moguće kupiti stan uz hipoteku bez učešća?

Osnovna ideja hipoteke je da kupac mora odmah platiti dio cijene stana (10-50%). Ovaj doprinos može biti pokriven materinskim kapitalom u drugim slučajevima, moraćete da uštedite ili pozajmite sredstva na drugim mestima.

Šta onda reklama govori o hipoteci bez učešća? Takve ponude postoje, ali kriju naduvane kamate i rizike. Na primjer, ugovor može naznačiti da banka ima pravo da vrati stan u posjed bez vraćanja uplaćenog novca za kratko kašnjenje u plaćanju.

Kupovina stana na rate

Međuopcija između paušalnog plaćanja i dugoročne hipoteke. Optimalno je ako nemate cijelu količinu pri ruci, ali se može uskoro pojaviti. Sa ovom šemom plaćanja, kupac plaća učešće (obično polovinu punog troška), a zatim plaća preostale troškove mjesečno u unaprijed dogovorenim jednakim ratama. Ova rata na rate traje od tri mjeseca do dvije godine.

Neki programeri sami nude kupcima rate bez kamate, dok drugi mogu tražiti preplatu od oko 10% za takvu uslugu.

Kupovina stana sa materinskim kapitalom

Za nju se mogu prijaviti porodice sa više od dvoje djece i bez drugih izvora finansiranja ovako velike kupovine. Osim toga, porodiljskim kapitalom mogu pribjeći i mlade porodice u kojima je jedan od supružnika mlađi od 30 godina, a brak je sklopljen prije manje od tri godine ili u porodici ima djece.

Iznos materinskog kapitala se redovno indeksira, što znači da raste. U 2017. iznosi 453.000 rubalja.

Osnovna karakteristika materinskog kapitala je da će mlada porodica dobiti sredstva dva mjeseca nakon što se sklopi kupoprodajna transakcija. Razliku između iznosa kapitala i cijene stana kupci plaćaju sami, u gotovini.

Treba shvatiti da materinski kapital nije obezbjeđivanje novca u ruci. Sredstva će ići na poseban račun i biti zadužena u korist prodavca u trenutku transakcije.

Dozvoljeno je korištenje materinskog kapitala ne samo za direktno finansiranje pri kupovini stambenog prostora, već i za prvu uplatu hipoteke ili za otplatu dijela stambenog kredita.

Uz materinski kapital možete kupiti i primarni i sekundarni stan.

Da biste iskoristili materinski kapital, nakon odabira stana morate osigurati Fondu PIO:

• Lične isprave roditelja i sve djece;
• Porodični sertifikat;
• SNILS jednog od roditelja;
• Kopija ugovora sa prodavcem (ili bankom);
• Račun prodavca ili potvrda o dugu (ako je izdata hipoteka);
• Ovjerena potvrda da će u roku od šest mjeseci svaki član porodice dobiti dio nove imovine.

Zabranjena je kupovina nekretnina od rodbine javnim novcem.

Zbog čestih pokušaja prevare, materinski kapital je zabranjen za kupovinu stambenog prostora od roditelja, baka i djedova, braće i sestara.

Moguće je iskoristiti materinski kapital za kupovinu stana od rođaka, ali ćete i dalje morati dokazati državi da će se ta sredstva koristiti za poboljšanje uslova života djeteta, a ne drugačije.

Kako kupiti stan ako nemate novca

Pronalaženje potrebnih sredstava za kupovinu vlastite nekretnine prilično je teško. I tu u pomoć priskaču krediti, hipoteke i materinski kapital. Dokazani način uštede je kupovina stana u zgradi u izgradnji. Čak i uz preplatu zajma, njegova cijena će biti niža od završenog sekundarnog stanovanja.

Kako uštedjeti za stan sa platom od 15.000 do 30.000 rubalja

Možda. Ako živite nekoliko godina u pristupačnom stanovanju (obično sa roditeljima) i svakog mjeseca uštedite isti iznos koji biste platili za otplatu hipoteke, možete uštedjeti za stan za otprilike upola kraće vrijeme.

Odnosno, ako biste morali otplaćivati ​​hipoteku na jednosoban stan na 16 godina, odvajajući iznos plaćanja banci, bilo bi moguće uštedjeti za isti stambeni prostor nakon 8 godina.

Naravno, nećete živjeti u svom stanu, ali možete početi štedjeti za novu kupovinu (na primjer, automobil) dvostruko brže: ne 16 godina nakon otplate hipoteke, već nakon 8.

Koji dokumenti su potrebni za kupovinu stana u 2017

Za izvršenje transakcije kupoprodaje nekretnine trebat će vam:

1. Pasoš kupca i prodavca;
2. Dokument koji potvrđuje vlasništvo nad nekretninom;
3. Jedinstveni stambeni dokument (samo za Moskovljane);
4. Od prodavca: potvrda ili izvod iz kućne knjige koja potvrđuje nepostojanje dugova i lica upisanih u stan;
5. Ugovor o prodaji.

Dokumenti prilikom kupovine stana pod hipotekom

Spisak dokumenata prilikom kupovine stana pod hipotekom je mnogo širi:

1. Kopija pasoša;
2. Stručno mišljenje kojim se potvrđuje trošak stana;
3. Katastarski pasoš;
4. Potvrda o registraciji nekretnine;
5. Potvrda o sastavu porodice;
6. Potvrda o nepostojanju dugova;
7. Zahtjev za hipoteku;
8. Potvrda solventnosti.

Ovjera kupoprodajnog ugovora

Osim potpisa prodavca i kupca, ugovor mora biti ovjeren kod notara u sljedećim situacijama:

• Dionica za prodaju;
• Vlasnik stana je mlađi od 18 godina;
• Vlasnik je pod starateljstvom (nesposoban).

Da bi to uradio, svaki notar ima:

• Pasoši strana u transakciji;
• Obrazac kupoprodajnog ugovora (bez potpisa);
• Potvrda o vlasništvu nad stanom, katastarski pasoš;
• Dozvola staratelja ili obavijest preostalim učesnicima u zajedničkoj imovini.

Troškovi ovjere variraju od 0,1% do 0,5% iznosa ugovora.

Poreski odbitak nakon kupovine stana

Porezni odbitak možete dobiti ako radite službeno i plaćate porez na dohodak.

Poreski odbitak iznosi 13% od vrijednosti imovine, ali ne više od 260.000 rubalja.

U toku godine imate pravo da vratite najviše poreza na dohodak koji je prebačen u budžet sa vaše plate (istih 13% od službene plate). Povrat novca možete izvršiti tokom nekoliko godina dok se iznos ne vrati u cijelosti.

Dokumenti za povrat poreza pri kupovini stana

Da biste dobili poreski odbitak, morate poreskoj upravi dostaviti sljedeće dokumente:

• Pasoš;
• Deklaracija;
• Zahtjev za povrat poreza;
• Potvrda o utrošenom iznosu za kupovinu stana (nalozi, računi);
• Potvrda sa svakog radnog mjesta (ako ih imate nekoliko);
• Ugovor o kupoprodaji ili učešću u zajedničkoj izgradnji;
• Potvrda o državnoj registraciji prava svojine;
• Akt o prijemu i prenosu stana;
• Ugovor o kreditu i potvrda o zadržanoj kamati (ako ste podigli hipoteku).

Procedura ovjere dokumenata traje najviše tri mjeseca.