Функціональне знос машин та обладнання. Функціональний знос Зношування, обумовлене надлишком капітальних витрат

Визначення зносу цим методом проводиться шляхом розбиття його на три компоненти фізичне зношування, функціональне зношування і зовнішній зношування.

Визначення (оцінка) функціонального зношування. Функціональний знос, так само як і фізичний, ділиться на усунутий і непереборний. Критерій віднесення зносу до усуненого або непереборного такий самий, як і у випадку з фізичним зносом. Відповідно вартість функціонального зносу, що усувається, визначається як витрати доцільні з точки зору їх вкладу в майбутній дохід від експлуатації об'єкта. Усунутий функціональний знос викликається

До багатьох проблем оцінки застосовуються всі три методи, але один або більше можуть мати велику важливість у конкретному завданні. Наприклад, метод витрат може бути застосований при оцінці нерухомості зі старими будинками, які мають суттєву накопичену амортизацію через фізичне зношування, функціональне старіння та зовнішнє старіння, які важко оцінити. Метод порівняння продажів не може бути застосований до вузькоспеціалізованих видів нерухомості, оскільки інформації для порівняння не може бути. p align="justify"> Метод капіталізації доходів рідко використовується для оцінки частин будинку, зайнятих власником, хоча він може бути використаний з підтвердженнями ринку. Капіталізація доходу зазвичай буває ненадійна над ринком комерційної чи промислової власності , де власники перебивають ціну інвесторів. Тому, де це можливо, оцінювачі застосовують принаймні два методи.

Функціональний знос (функціональне старіння - моральний знос) об'єкта у тому, що він перестає відповідати сучасним стандартам з погляду його функціональної корисності. Він проявляється у застарілій архітектурі зручностях планування, обсягах, інженерному забезпеченні (ліфти кондиціювання повітря) тощо.

Здійснюється розрахунок всіх видів зносу фізичний, функціональний, зовнішній.

Функціональне зношування невідповідність оцінюваного об'єкта сучасним стандартам. Причиною може бути як недолік, так і надлишок будь-яких елементів. Дефект може бути усувним і непереборним. Якщо дефект усунемо, він визначається як різниця між витратами на установку будь-якої системи на об'єкті, що оцінюється, і витратами на її встановлення на новому об'єкті.

Зайвий фундамент, надмірна товщина стін будівлі, надмірне обладнання, встановлене старим власником для задоволення своїх потреб, можна віднести до непереборного функціонального зношування.

ПРИКЛАД. Власник будинку витратив на пристрій сауни в будинку 15 000 дол. При проведенні оцінки з'ясувалося, що наявність сауни додало до сумарної вартості 8000 дол. Отже, збиток у 7000 дол.

Метод терміну життя може застосовуватися або розрахунку сумарного зносу, що включає фізичний, функціональний і зовнішній знос, або розрахунку лише одного виду зносу.

При розрахунку вартості готелю витратним методом спочатку визначають відновлювальну вартість чи вартість заміщення. Додавши величину підприємницького доходу до величини відновлювальної вартості, одержують повну відновлювальну вартість. Далі визначають знос (фізичний, функціональний та зовнішній). Зменшивши повну відновлювальну вартість величину зносу, отримують вартість будівлі з урахуванням зносу . Якщо до останньої додати вартість права використання землі та вартість меблів, обладнання та інвентарю, можна визначити вартість об'єкта. Зрештою, можна врахувати вартість нематеріальних активів. Схема оцінки готелів витратним способом показана нижче.

Товари, що рідко купуються - такі як автомобілі, тостери і промислове обладнання - зазвичай вимагають періодичної заміни, необхідність якої диктується або матеріальним, або моральним зносом товару, зміною моди, зовнішнього вигляду і функціональних якостей товару. При прогнозуванні збуту для товарів цієї категорії необхідно проводити окрему оцінку обсягу первинних та замінних продажів (рис. 11.3, б).

Найбільшу увагу цьому етапі приділяється аналізу характеристик об'єкта оцінки . У процесі цього аналізу встановлюються особливості об'ємно-планувального та конструктивного рішення об'єкта оцінки, його функціональне призначення. Визначаються лінійні розміри, площі та найменування приміщень, будівельний обсяг будівлі. Одночасно проводяться роботи з технічного обстеження об'єкта оцінки. Поточний стан основних конструктивних елементів будівлі визначається візуальним оглядом. Виявляються дефекти та пошкодження будівельних конструкцій, які не повинні мати місце з точки зору нормальної експлуатації об'єкта. За результатами технічного обстеження встановлюються параметри об'єкта, що викликають втрату вартості нерухомості, та визначається загальна величина зношування.

Даний метод полягає у припущенні, що втрати вартості будівлі через знос (фізичний, функціональний, зовнішній) пропорційні його віку.

До усуненого функціонального зносу відносять втрати вартості об'єкта внаслідок невідповідності проекту, матеріалів, якості дизайну сучасним вимогам. Розмір цього зносу визначається вартістю його усунення. Даний вид зносу ділять на три різновиди

Непереборне функціональне зношування будівлі викликається тими самими причинами, що і усувне. Зазвичай він визначається як чиста втрата доходу, що відповідає недостатньому елементу, капіталізована за нормою капіталізації для будівлі, мінус вартість цього елемента, якби він був включений у вартість нового будівництва.

Розраховуються всі види зносу будівель та споруд з урахуванням їхнього фізичного, функціонального, технологічного та економічного старіння.

У другому випадку усувний функціональний знос вимірюється витратами заміну застарілих елементів.

Непереборний функціональний знос може бути викликаний як недоліком, так і надлишком якісних характеристик об'єктів оцінки. При нестачі він вимірюється, зокрема, втратами у сумі орендної плати під час здачі у найм даного об'єкта.

Непереборне функціональне зношування розраховується наступним чином

Визначення (оцінка) економічного зносу. Зовнішній (економічний) знос виявляється у зниженні функціональної придатності нерухомості, викликаному зовнішніми стосовно неї негативними чинниками загальним занепадом району, невдалим місцем розташування тощо. Якщо фізичне і певною мірою функціональне зношування можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості непереборний. Він традиційно розраховується двома способами

Під вартістю відновлення оцінюваних машин та обладнання розуміється або вартість відтворення їх повної копії в поточних цінах на дату оцінки, або вартість придбання нового об'єкта, повністю ідентичного даному за конструктивними, функціональними та іншими характеристиками також у поточних цінах. Залишкова вартість визначається як відновна вартість з відрахуванням сукупного зносу.

Функціональне зношування. Він є втратою вартості, викликану або появою більш дешевих машин, обладнання, або виробництвом економічніших продуктивних аналогів.

Функціональне зношування визначається або експертно, або на підставі моделі

При методі розбиття загальний знос поділяється на фізичний, функціональний і

При надмірній тривалості інвестиційного циклу (він складається з наступних етапів підготовки капітальних вкладень, включаючи проектування будівництва та освоєння об'єкта, що вводиться) нерідкі випадки, коли до моменту введення в

Ознаки функціонального зношування в оцінюваній будівлі - невідповідність об'ємно-планувального та/або конструктивного рішення сучасним стандартам, включаючи різне обладнання, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до його поточного або передбачуваного використання.

Вартістю функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення і вартістю заміщення, яка виключає з розгляду функціональний знос.

Усунутий функціональний зносвизначається витратами на необхідну реконструкцію, що сприяє ефективнішій експлуатації об'єкта нерухомості. На рис. 4.6 наведено причини функціонального зношування.

Мал. 4.6. Причини функціонального зносу

Недоліки, що вимагають додавання елементів,- елементи будівлі та обладнання, яких немає у існуючому оточенні
і без яких вона не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. Зношування за рахунок даних позицій вимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх монтаж.

Недоліки, що потребують заміни або модернізації елементів,- Позиції, які ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним стандартам (лічильники для води та газу та протипожежне обладнання) (рис. 4.7).

Мал. 4.7. Визначення функціонального зносу
за необхідності заміни або модернізації елементів

Вартість повернення матеріалів розраховується як вартість демонтованих матеріалів та обладнання при використанні їх на інших об'єктах (залишкова вартість, що допрацьовується).

Надпокращення- позиції та елементи споруди, наявність яких нині неадекватна сучасним вимогам ринкових стандартів (рис. 4.8).

Прикладом надпокращень може бути ситуація, коли власник будинку, пристосовуючи його «під себе», вносив будь-які зміни для власної зручності (інвестиційна вартість), не адекватні з погляду типового користувача. До них можна віднести перепланування корисної площі приміщень під конкретне використання, зумовлене захопленнями власника або його занять. Усунуте функціональне зношування в подібній ситуації визначається поточною вартістю витрат на приведення змінених елементів до їхнього початкового стану.

З іншого боку, поняття надпокращень тісно пов'язані з сегментом ринку нерухомості, де одні й самі поліпшення можуть бути визнані як відповідними конкретному сегменту, і надмірними з погляду типового користувача.

Приклад розрахунку функціонального зносу, що усувається, представлений в табл. 4.6.

Мал. 4.8. Визначення функціонального зносу
при надпокращеннях

Таблиця 4.6

Приклад розрахунку функціонального зносу, що усувається

Непереборне функціональне зносвикликається застарілими об'ємно-планувальними та/або конструктивними характеристиками будівель, що оцінюються щодо сучасних стандартів будівництва. Ознакою непереборного функціонального зносу є економічна недоцільність здійснення витрат усунення цих недоліків. Крім того, необхідний облік ринкових умов, що склалися на дату оцінки, для адекватної архітектурної відповідності будівлі своєму призначенню.

Вартість непереборного функціонального зносу можна визначати:

Капіталізація втрат в орендній платі;

Капіталізація надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для утримання будівлі в належному порядку.

Для цього використовують скориговані дані за порівнянними аналогами. Приклад розрахунку непереборного функціонального зносу шляхом капіталізації втрат у орендної плати наведено у табл. 4.7.

Таблиця 4.7

Приклад розрахунку функціонального непереборного зносу

Визначення знецінення, викликаного непереборним функціональним зносом через застаріле об'ємно-планувальне рішення (питома площа, кубатура), здійснюється методом капіталізації втрат в орендній платі.

Розрахунок непереборного функціонального зносу методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат, Необхідних для підтримки будівлі в хорошому стані, може бути вироблено подібним чином. Даний підхід кращий для оцінки непереборного функціонального зносу будівель, що відрізняються нестандартними архітектурними рішеннями, в яких, однак, розмір орендної плати можна порівняти з орендною платою за сучасними об'єктами-аналогами, на відміну від величини експлуатаційних витрат.

Вступ …………………………………………………………………. 3

Види функціонального зносу ……………………………………. 4
Невиправний функціональний знос …………………………... 5
Виправний функціональний знос ………...………………….... 6
Приклад розрахунку функціонального зносу, що усувається ……….... 7
Визначення знецінення, спричиненого

непереборним функціональним зносом ……………………….... 7

Вступ
Знецінення машин та обладнання, викликане функціональним зношуванням, є наслідком появи нових технологій. На відміну від фізичного зношування, що має абсолютний характер, функціональне зношування є відносним. Це з тим, що функціональний знос оцінюваних машин і устаткування розглядається стосовно аналогів, тобто. залежить від основи порівняння. Функціональне зношування призводить до зняття з виробництва та витіснення з ринку продажів цілих поколінь машин та обладнання. Він може виникати вже на стадії розробки нової техніки та технологій, призводячи до їх старіння ще до запуску у виробництво. На прискорення функціонального зношування, тобто. частоту зміни поколінь машин та технологій, що сильно впливає науково-технічний прогрес. Для зменшення втрат, пов'язаних із функціональним зносом від недоамортизації діючих машин та обладнання, посилюють норми амортизації, вводять механізми прискореної амортизації, знижують ціни на старі машини та обладнання для утримання їх на ринку та, зрештою, знімають їх із виробництва.
Зменшити втрати від функціонального зношування можна також модернізацією діючих машин та обладнання з метою покращення їх техніко-економічних показників. Межі модернізації визначаються технічними можливостями, а також різницею вартості нового та модернізованого старого обладнання.
Стосовно питань оцінки зазвичай розглядають дві сторони можливої ​​відмінності нового об'єкта від старого. Виходячи із статей витрат, зміна структури яких призводить до зносу машин та обладнання, розрізняють такі групи функціонального зносу:
- знос, обумовлений надлишком капітальних витрат
- знос, обумовлений надлишком виробничих витрат
Функціональне зношування, обумовлене надлишком капітальних витрат

1.Види функціонального зносу
Функціональний знос (старіння), обумовлений надлишком капітальних витрат, є результатом технологічних змін, появи нових матеріалів та (або) неможливості оптимально використовувати машини та обладнання через такі фактори, як неефективне розміщення та компонування, надлишок виробничих потужностей порівняно з вимогами сучасного. виробництва, незбалансованість виробничого процесу. Часто цей вид функціонального зношування називають технологічним старінням.
Широко поширеним випадком технологічного старіння є наявність надлишкової продуктивності цього устаткування проти іншим устаткуванням, включеним у загальну технологічну ланцюжок, тобто. розглянуте обладнання недовикористовується.
Розрізняють такі види функціонального зносу:

знос виправний(якщо додатково одержана вартість перевищує витрати на відновлення);
знос непоправний(якщо додатково одержана вартість не перевищує витрати на відновлення).

недоліки, що вимагають додавання елементів;
недоліками, які потребують заміни чи модернізації елементів;
«надпокращеннями».

2 . Невиправне функціональне зношування
Невиправне функціональне зношування викликається:

недоліками за рахунок позицій, не включених у вартість нового, але які мають бути;
недоліками за рахунок позицій, включених у вартість нового, але яких не повинно бути;
"надпокращеннями".

3. Виправний функціональний знос
До функціонального зносу, що виправляється, відносять втрату вартості в результаті невідповідності конструкції, матеріалів, стандартів, якості дизайну сучасним вимогам. Виправним функціональним зносом вважається знос, усунення якого приносить потік доходу, що перевищує реальних цінах витрати з його виправлення. Він викликається:
- Недоліками, що вимагають доповнення (відсутністю необхідних елементів);
- Недоліками, що вимагають заміни (модернізації) окремих елементів на елементи з іншими технічними характеристиками, яка дозволяє підвищити споживчі властивості об'єкта, що розглядається в цілому.
Прикладом недоліку, що вимагає заміни окремих елементів розглянутої лінії є установка електродвигуна з більшою номінальною частотою обертання або редуктора з меншим передатним числом. Ця заміна (модернізація) дозволяє збільшувати швидкість руху стрічки, отже, і продуктивність всієї технологічної лінії. Це, своєю чергою, принесе додатковий грошовий потік.

4. Приклад розрахунку функціонального усунення зносу

Усунуте функціональне зношування в подібній ситуації визначається поточною вартістю витрат на приведення змінених елементів до їхнього початкового стану. Крім того, поняття надпокращень тісно пов'язане з сегментом ринку нерухомості, де одні й ті ж поліпшення можуть бути визнані як такими, що відповідають конкретному сегменту, так і надмірними з точки зору типового користувача

5. Визначення знецінення, спричиненого непереборним
функціональним зносом

Непереборне функціональне зносзазвичай викликається застарілими об'ємно-планувальними та (або) конструктивними характеристиками оцінюваних будівель щодо сучасних стандартів будівництва. Насамперед економічна недоцільність проведення витрат на усунення цих недоліків дозволяє судити про ознаку саме непереборного функціонального зносу. Крім того, необхідний облік ринкових умов, що склалися на дату оцінки, для адекватної архітектурної відповідності будівлі своєму призначенню.
При цьому, залежно від конкретної ситуації, вартість непереборного функціонального зносу може визначатися двома способами: як капіталізована втрата в орендній платі або капіталізацією надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для утримання будівлі в належному порядку. Для визначення необхідних розрахункових показників (величини орендних ставок, ставки капіталізації та ін) використовують скориговані дані за порівнянними аналогами. При цьому відібрані аналоги не повинні мати ознак виявленого об'єкта оцінки непереборного функціонального зносу. Крім того, загальний дохід, що приноситься майновим комплексом (будівлею та землею) загалом і виражається в орендній платі, необхідно розділити відповідно на дві складові. Для виділення частини доходу, що припадає на будинок, можна використати метод інвестиційного залишку для будівлі або метод аналізу співвідношення вартості земельної ділянки та загальної ціни продажу майнового комплексу. У наведеному нижче прикладі зазначена процедура вважається виконаною у процесі попередніх розрахунків.
Визначення знецінення, викликаного непереборним функціональним зносом унаслідок застарілого об'ємно-планувального рішення, шляхом капіталізації втрат у орендної плати представлено табл. 10.

Висновок
Нерухомість - це найбільш фундаментальний, ґрунтовний товар із усіх існуючих, його не можна викрасти, втратити чи зламати. Інша річ, що можна втратити власне нерухоме майно проти свого бажання. Нерухомість одна із небагатьох товарів, вартість яких може зростати з часом. Дуже важливою особливістю нерухомості є необхідність постійного керування нею.
Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні вартості під впливом різних чинників з часом.

Список використаної літератури

1. Про оціночну діяльність у Російській федерації: Федер. Закон РФ від 29 липня 1998 р, № 135-ФЗ.
2. Федеральні стандарти оцінки (ФСТ №1, ФСТ №2, ФСТ №3): Наказ №256, №255, №254 Мінекономрозвитку від 27 липня 2007 р.
3. Буличова Г.В. Практичні аспекти застосування прибуткового підходу до оцінки російських підприємств: Навч. допомога. – М Інститут професійної оцінки, 1999.
4. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та управління вартістю підприємства: навч. посібник.М.: ЮНІТІ-ДАНА, 2001.
5. Грегорі А. Стратегічна оцінка підприємств. М: Квінто-Консалтинг. 2003.
і т.д.................

Одним з головних факторів, що викликають зменшення надійності машин з часом, є зношування, якому з початку експлуатації піддаються машини та обладнання.

В.Ю. Білопашенців, експерт-автотехнік, практикуючий оцінювач машин та устаткування з 1997 р., - про методи визначення різних видів зношування.

У попередньому матеріалі ми розглянули методи визначення ступеня фізичного зношування машин при їх оцінці. Черговий матеріал - про функціональний та зовнішній (економічний) знос.

Функціональне зношування машин

На відміну від фізичного зносу, що має абсолютний характер, функціональне зношування є відносним: це втрата вартості машиною (об'єктом оцінки) в результаті застосування нових технологій і матеріалів при виробництві аналогічного обладнання та збільшення витрат при її експлуатації.

На прискорення функціонального зношування, тобто. частоту зміни поколінь машин та технологій, впливає науково-технічний прогрес.

Стосовно питань оцінки зазвичай розглядають дві сторони можливої ​​відмінності нового об'єкта від старого.

З статей витрат, розрізняють такі групи функціонального зносу (старіння):

1. знос, обумовлений надлишком капітальних витрат.
   Цей знос є результатом технологічних змін, появи нових матеріалів або неможливості оптимально використовувати обладнання, незбалансованості виробничого процесу. Часто цей вид функціонального зносу називають технологічним старінням.

   Коефіцієнт функціонального зносу визначається за такою формулою:

   До фун = 1 - (По / Па) * n,
   де По - продуктивність старого обладнання, що оцінюється; Па - продуктивність нового устаткування чи аналога; n – коефіцієнт гальмування ціни.

2. знос, обумовлений надлишком виробничих витрат.
   Цей знос виникає в результаті вдосконалення технології або підвищення ефективності розміщення та компонування. Цей вид функціонального зносу часто називають операційним старінням.

Визначення знецінення машин та обладнання, викликане операційним старінням, включає наступні етапи

1. визначення щорічних експлуатаційних витрат при використанні об'єкта, що оцінюється;
2. визначення щорічних експлуатаційних витрат під час використання аналога;
3. визначення різниці витрат за експлуатацію;
4. облік впливу податків;
5. визначення залишкового терміну економічного життя об'єкта, що оцінюється, або часу на усунення недоліків;
6. визначення поточної вартості щорічних майбутніх втрат щодо відповідної ставки дисконтування.

Операційне старіння можна як сьогоднішню вартість майбутніх надлишкових виробничих витрат. Залежно від типу зайвих виробничих витрат, що з діючим устаткуванням, розрізняють операційне старіння, викликане підвищеними а) інвестиційними витратами; б) експлуатаційними витратами.

Зовнішнє (економічне) зношування машин

Зовнішній знос проявляється у втраті вартості, викликаної великими галузевими, регіональними, загальнонаціональними чи світовими технологічними, соціально-економічними, екологічними та політичними змінами, наприклад, скороченням попиту та пропозиції на певний вид продукції, погіршенням якості сировини, робочої сили, допоміжних систем, споруд, правовими змінами.

Існують два підходи щодо величини зовнішнього зносу:

1) капіталізація втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;

2) порівняння продажів аналогічного обладнання за наявності та відсутності зовнішніх впливів.

При достатньому обсязі даних другий підхід є кращим.

На економічне старіння впливає багато факторів, причому не завжди вдається довести, що знецінення відбувається саме з тієї чи іншої причини.

При застосуванні витратного підходу недовикористання обладнання внаслідок зовнішнього зносу можна оцінити з допомогою відносних показників. Зазвичай таким показником є ​​відносний коефіцієнт недовикористання обладнання:

In = (У факт/В ном),

де У факт і В ном -) відповідно фактичний та номінальний випуски продукції (у грошах) за певний період часу.

Коефіцієнт зовнішнього економічного зносу обладнання дорівнює

До, вн = 1 - In

При визначенні зовнішнього економічного зношування машин та устаткування важливо чітко представляти справжні причини зниження випуску продукції.

Сукупне (накопичене) зношування машин

Коефіцієнти фізичного, функціонального та економічного зносів зазвичай обчислюють у частках або відсотках вартості відтворення або вартості заміщення. Для визначення коефіцієнта сумарного (Накопиченого) зносу існують 1) адитивний та 2) мультиплікативний підходи.

1. При адитивному підході коефіцієнт сумарного зносу (К) визначається додаванням коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносів.
   К = К фіз + К фун + К вн
2. При мультиплікативному підході базою визначення коефіцієнтів зносу є вартість, з якої виключені враховані раніше види зносу. У цьому випадку сумарний коефіцієнт зносу (К) визначається за такою формулою:
   К = 1 - (1 - До фіз) х (1 - До фун) х (1 - До вн)

При використання прибуткового підходувзагалі не потрібно спеціальний облік будь-якого виду зносу, оскільки вплив кожного з них проявляється у величині доходу, створюваного об'єктом оцінки.

При визначенні порівняльного підходу як базу визначення вартості машини зазвичай використовують ринкові ціни (Цан) ідентичних об'єктів чи близьких аналогів. Вважається, що в цих цінах вже враховано функціональний та зовнішній знос обладнання, практично однакових з об'єктом оцінки.

Тому потрібно визначення лише його фізичного зносу для коригування цін близьких аналогів за ступенем зносу, якщо це необхідно:

С = Цан х (1 - Кі, фіз, оц) / (1 - Кі, фіз, ан), де Кі, фіз, оц; Кі, фіз, ан - коефіцієнти фізичного зносу об'єкта оцінки та близького аналога відповідно.

При використанні витратного підходупроцес визначення вартості (С) об'єкта оцінки зводиться до визначення повної вартості відтворення (Св) з наступним обліком знецінення внаслідок дії всіх трьох видів зносу:

С = Св (1 – Кі, фіз) х (1 – Кі, Фун) х (1 – Кі, вн).

Формули визначення коефіцієнтів зносу, наведені вище, показують, що процедура обліку всіх трьох видів зносу передбачає певну послідовність:

• першим завжди враховують фізичне зношування;
• потім функціональний;
• потім - зовнішній (економічний знос).

Підготувала Наталія Панасенко

Функціональне зношування

Функціональне зношування (знецінення) є втрата вартості, викликана тим, що об'єкт відповідає сучасним стандартам з погляду його функціональної корисності. Функціональне старіння може виявлятися в застарілій архітектурі будівлі, у зручностях її планування, обсягах, інженерному забезпеченні, надлишку виробничих потужностей, конструкційної надмірності, нестачі утилітарності, надлишку змінних виробничих витрат і т. д. Функціональне старіння обумовлено впливом науково-технічного прогресу в галузі та будівництва. Функціональний знос може бути усувним і непереборним.

До усуненого функціонального зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги та ін. Критерієм того, чи знос усувається чи ні, є порівняння величини витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості. Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональне зношування усувається. Величина усунутого зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з оновленими елементами та її ж вартістю на дату оцінки без оновлених елементів.

До непереборного функціонального зносу також відноситься зменшення вартості, пов'язане з надлишком або недоліком якісних характеристик будівлі. Величину цього виду зносу розраховують як величину втрат від орендної плати при здачі в оренду об'єкта нерухомості, помножену на мультиплікатор валової рентної плати, характерний для даного виду нерухомості.

Економічний (зовнішній) знос

Економічне зношування (старіння, знецінення) є втрата вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх факторів. Економічний знос може бути викликаний цілою низкою причин, таких як: загальноекономічні та внутрішньогалузеві зміни, у тому числі скороченням попиту на певний вид продукції та скороченням пропозицій або погіршенням якості сировини, робочої сили, допоміжних систем, споруд та комунікацій, а також правові зміни, що стосуються до законодавства, муніципальним постанов, зонування та адміністративним розпорядженням.

Основними чинниками економічного (зовнішнього) зносу у Росії є загальний стан економіки, що у окремих регіонах посилюється місцевими чинниками, наявність дискримінуючого законодавства окремих видів підприємницької роботи і штрафи за забруднення довкілля.

Проведена санація будівлі призводить до більш сучасного вигляду: змінився архітектурний вигляд будівлі, встановлено вдосконалене сантехнічне та електрообладнання, змінено системи інженерних комунікацій водопостачання, каналізації та опалення, встановлені системи охоронного спостереження та автоматизації, внаслідок чого усуваються його функціональні недоліки та приймаємо їх за .

Економічний (зовнішній) знос прийнято за 0, т.к. економічний знос був розрахований - змін зовнішнього оточення оцінюваного будинку був.

ПВС*(1-І фіз /100) * (1-І функцій /100) * (1-І зовніш /100) =

27831891,87 * (1-43,35/100) * (1-0/100) * (1-0/100) = 15766766,744 (руб.)

Висновок: ринкова вартість, виконана витратним методом, з урахуванням накопиченого зносу на дату оцінки становить 15 766 766,744 руб