Cumpărarea unui apartament: sfaturi pentru cumpărători. Cum să cumpărați corect un apartament: instrucțiuni pas cu pas. Ce să faci după ce ai cumpărat un apartament

Cumpărarea de imobile pentru un rezident rus obișnuit este plină de dificultăți. Problemele încep încă din prima etapă - alegerea unui apartament care să corespundă nevoilor și capacităților dumneavoastră. În ciuda creșterii rapide a clădirilor noi, spațiul pentru locuințe la prețuri accesibile este încă insuficient. Desigur, un potențial cumpărător are îndoieli dureroase: ce opțiune de locuință să aleagă - primară sau secundară?

În acest articol vă vom spune caracteristicile achiziționării unei mașini secundare. Să începem cu nuanțele cărora trebuie să le acordați atenție atunci când inspectați spațiul de locuit secundar și să încheiem cu suportul documentar al tranzacției.

Cumpărarea unui apartament pe piața secundară

Deci, ați ales-o pe cea „secundară”. Avantajele sale: deveniți imediat proprietarul proprietății finite, alegeți singur infrastructura zonei viitoarei reședințe care este potrivită pentru circumstanțele dvs., vecini adecvați și, de asemenea, primiți economii considerabile în comparație cu „refacerea” opțiune. Și cel mai important, te poți muta imediat!

Există și dezavantaje. Este posibil să prevăd toate „curentele subterane” unei astfel de achiziții? Răspunsul experților este fără echivoc: este posibil, dar numai după înțelegerea temeinică a sfaturilor competente. Iar primul nu este niciodată încheiat un acord fără o inspecție amănunțită a proprietății.

Puncte cheie ale inspecției preliminare a obiectului selectat

Fiecare are propriile criterii și priorități în evaluarea avantajelor sau dezavantajelor, așa că ar trebui să te ghidezi după indicatori obiectivi indicați de experți. Atunci când cumpărați o locuință pe piața secundară, urmați planul pe care îl urmează de obicei profesioniștii cu experiență.

Asigurați-vă că studiați istoria apartamentului înainte de a cumpăra.

Inspectie vizuala

Este mai bine să începeți să vă familiarizați cu o inspecție a zonei locale și a stării generale a casei:

• Atenție la amenajarea curții, și anume: prezența terenurilor pentru copii și sport, amenajări peisagistice, bănci confortabile, locuri de parcare, garduri, toaletă și curățenie.
  Un aspect neglijat, murdăria și gunoiul pot servi drept dovadă indirectă a cine veți trăi și a comunica și vor spune multe despre managerii neglijenți.
• Casele vechi sunt adesea în stare proastă. Priviți mai atent aspectul: există crăpături în pereți, balcoane prăbușite.
• Explorează intrarea în interior: starea caselor scărilor, jgheab de gunoi. Asigurați-vă că liftul este în stare bună de funcționare și că nu există scurgeri de la un acoperiș care curge.
• Vorbește cu locuitorii casei, și aflați cu cât timp în urmă au fost înlocuite comunicațiile comunale.

Inspectie directa a apartamentului

Se desfășoară în etape și implică următoarea secvență de acțiuni:

O inspecție metodică, pas cu pas, va scoate la iveală defecte evidente și ascunse, care vă vor ajuta la reducerea prețului de achiziție și vă vor proteja de probleme după mutarea într-o casă nouă.

Este o idee bună să invitați specialiști cu experiență care pot evalua calitatea lucrărilor de instalații sanitare, corectitudinea cablajelor electrice și a conexiunilor de comunicații și măsura în care deficiențele identificate sunt eliminate. Este chiar mai bine să faceți o examinare oficială independentă a stării tehnice a apartamentului sau să o cereți vânzătorului.

Nu uitați: atunci când faceți o achiziție serioasă, nu puteți închide ochii față de dezavantajele evidente. Negociază sau caută o opțiune demnă de investiția ta.

Încheierea unui acord preliminar

Deci, opțiunea a fost aleasă și este timpul să o asigurați. Transferul unei părți din sumă către vânzător pentru o achiziție viitoare trebuie să fie documentat, altfel, în cazul unei tranzacții eșuate, aceste fonduri pot fi pierdute pentru dvs. Prin urmare, se încheie. Acesta conține următoarele puncte:

1. Pașaportul și datele de contact ale persoanelor cei care efectuează tranzacția (vânzător și cumpărător), adresele locației reale.
2. Adresa si descrierea apartamentului, pentru care se plătește un avans (depozit).
3. Termenul limită pentru încheierea unei înțelegeri și semnarea unui acord cumpărare și vânzare.
4. Pretul de cumparareținând cont de plata comisionului și de interdicția modificării acestuia.
5. Suma în avans(depozit). La efectuarea unui avans se încheie.
6. Perioada de returnare a depozitului, daca tranzactia nu a avut loc din vina vanzatorului.
7. Perioada de vacanță a apartamentului: radierea rezidenților și scoaterea bunurilor personale.

Avansul și depozitul diferă în modul de returnare către cumpărător: depozitul se plătește în sumă dublă.

Transferul depozitului trebuie consemnat într-o chitanță de la cumpărător.

Documente necesare la achiziționarea unui apartament secundar

O altă sarcină importantă pe care trebuie să o rezolve cumpărătorul este verificarea documentelor pentru tranzacția de cumpărare și vânzare. Toate acestea trebuie să fie originale:

Să ne uităm la documentele de titlu mai detaliat. Acestea sunt contracte de donație, moștenire (testament), cumpărare și vânzare. Forma de transfer al drepturilor este importantă pentru determinarea gamei de documente suplimentare.

• Prin moștenire. Este necesar acordul scris al altor moștenitori, dacă există.
• Conform contractului de cadou. Un astfel de drept poate fi înstrăinat de către donator dacă i se produce un prejudiciu semnificativ bunului. Informații despre cum să întocmești corect un act de cadou pentru un apartament

Merită să efectuați o tranzacție pentru achiziționarea unui apartament sechestrat? Astfel de proprietăți imobiliare sunt vândute la un preț accesibil și sunt asociate cu anumite riscuri. Care este beneficiul? Avantajul achiziționării unui apartament confiscat este economisirea banilor. Vânzarea proprietății la licitație se organizează mai ieftin decât...

Achiziția de bunuri imobiliare este o tranzacție pas cu pas asociată cu colectarea unui număr mare de documente și cheltuieli mari. Cât durează să cumperi un apartament? Această întrebare este relevantă pentru mulți cumpărători, deoarece vă permite să calculați momentul mutării și face posibilă navigarea pe durata fiecărui...

Fiecare persoană se confruntă cel puțin o dată cu nevoia de a cumpăra sau de a vinde spațiu de locuit. În același timp, mulți nu vor să apeleze la agenții imobiliari pentru ajutor, preferând să efectueze singuri tranzacția. Una dintre etapele sale este efectuarea unei plăți în avans. Să ne uităm la ce tipuri există și cum se desfășoară procedura. Particularitati...

Experții fac diferența între termenii „clădire nouă” și „apartament nou”, deoarece în primul caz locuința este încă în faza de construcție, cu o anumită dată de finalizare. „Apartament nou” este un obiect finisat și dat în exploatare. Înainte de a încheia un contract, trebuie să vă asigurați că proprietatea este potrivită pentru...

Astăzi, sunt multe beneficii diferite de la stat, cu ajutorul cărora unele categorii de populație primesc o oportunitate reală de a-și achiziționa propriile locuințe de calitate cel puțin bună. Beneficiile pot fi primite nu doar de pensionari și alte categorii de cetățeni, ci și de cadrele militare. Deci, certificate militare...

A avea propriul spațiu de locuit este visul oricărei persoane. Pentru a-ți realiza visul, trebuie să ai măcar o anumită sumă de bani, care ar trebui să fie suficientă pentru achiziționarea unei locuințe. Să ne gândim de unde să obțineți bani pentru a cumpăra un apartament dacă venitul pe care îl primiți nu vă permite să economisiți o sumă suficientă, cum...

Achiziționarea unei proprietăți este o tranzacție responsabilă. La implementarea acestuia, este necesar să se țină cont de multe reguli care reglementează diferitele etape ale procedurii. Fiecare dintre ele este stabilită de legislația în vigoare și are ca scop prevenirea fraudelor. Procedura tranzacției Reguli care definesc...

Un contract de cumpărare a unui apartament este un acord care reflectă drepturile și obligațiile ambelor părți, informații despre proprietate, condițiile transferului acesteia, costul și alte puncte importante. Să ne uităm la cum să o compunem corect și la ce trebuie să ținem cont. Tranzacție Tranzacție pentru achiziționarea de bunuri imobiliare...

Fiecare tranzacția de cumpărare și vânzare a unui apartament este o procedură destul de complexă(citiți despre cum să cumpărați un apartament pe piața secundară și pregătiți corect documentele). Un acord formal trebuie să țină cont de interesele celor două părți și, de asemenea, să descrie în detaliu posibilele situații de conflict.

În procesul de elaborare a unui acord, este necesară o abordare integrată din partea cumpărătorului, care include: sfaturi de la un avocat profesionist, cunoașterea principalelor puncte ale legislației ruse și experiența rudelor sau prietenilor.

Am vorbit despre ce apartament este mai bine să cumpărați: un apartament de revânzare sau o clădire nouă.

Pe baza experienței agenților imobiliari profesioniști, Puteți evidenția principalele puncte cărora ar trebui să le acordați o atenție deosebită.

1. Înainte de a începe să întocmiți un contract de cumpărare și vânzare pentru apartamentul care vă place, ar trebui să clarificați anumite puncte:
   • câți proprietari au dreptul la acest spațiu de locuit;
   • din ce surse a fost finanțată tranzacția anterioară de actualii proprietari și cu cât timp în urmă a fost efectuată;
   • între proprietari există persoane sub 18 ani;
   • dacă vreunul dintre membrii familiei servește în armată sau execută o pedeapsă în închisoare;
   • câte persoane sunt înscrise în apartament în acest moment și dacă sunt gata să-l părăsească;
   • dacă proprietarul actual a moștenit spațiul de locuit, atunci trebuie să aflați pe ce bază.
2. Este indicat sa copiati toate documentele care au legatura cu apartamentul care se achizitioneaza in faza prealabila de intocmire a contractului.
3. Când înregistrați metri pătrați ca proprietate, nu trebuie să sperați că înainte de tranzacție autoritățile de înregistrare vor verifica automat puritatea juridică a proprietății „revânzătoare”. Ei sunt capabili să recunoască încălcările minore și negrave, dar nimeni nu va detecta fraudele grave.
4. Este necesar să verificați cu atenție pașapoartele proprietarilor de apartamente.

   Pașapoartele nu trebuie să conțină nicio corecție, ștergere, ștergere etc.

Greșeli frecvente făcute de cumpărătorii secundari

Toate problemele care apar după semnarea unui contract de cumpărare și vânzare pot fi împărțite în cinci puncte:

1. Urmărirea celui mai mic cost. Prețul unui apartament care pare clar subestimat în raport cu întreaga piață imobiliară ar trebui să fie o preocupare în primul rând. La urma urmei, scopul principal al atacatorilor este de a implementa schema lor frauduloasă cât mai repede posibil.
2. Lipsa de experienta si cunostinte in domeniul tranzactiilor imobiliare.
3. Achiziționarea de locuințe neprivatizate.
4. Achiziționarea imobilelor pe care foștii proprietari le-au primit prin moștenire.
5. Grabă excesivă la finalizarea unei tranzacții. Dorința de a te muta cât mai repede în apartamentul care îți place este de obicei împotriva cumpărătorului, deoarece... Puteți pierde nuanțe foarte importante atunci când finalizați o tranzacție.

Pericole și riscuri

Principalele probleme asociate cu achiziționarea de locuințe pe piața secundară sunt împărțite în:

1. Legal. Acestea includ capcanele asociate cu efectuarea unei tranzacții potențiale. În această etapă se produc cel mai mare număr de scheme frauduloase, până la recunoașterea contractului de cumpărare și vânzare ca fiind ilegal. Drept urmare, noul proprietar este privat de dreptul la spațiu de locuit și, de asemenea, este posibil să nu vadă banii plătiți pentru el.
2. Film documentar. Aceasta înseamnă documente certificate corect pentru acest spațiu de locuit. Destul de des puteți găsi reamenajări ilegale, o creștere deliberată a numărului de metri pătrați, probleme cu firma de administrare a casei etc.

Cum să te protejezi?

Inițial este necesar să se verifice autenticitatea documentelor, referitoare atat la vanzator cat si la apartamentul achizitionat. Principalele sunt:

• document care confirmă proprietatea;
• certificat pentru apartament;
• pașaport cadastral;
• certificat de moștenire (dacă locuința a fost moștenită de foștii proprietari);
• certificat tehnic.

Toate documentele de mai sus trebuie prezentate cumpărătorului în original.

Ce întrebări ar trebui să îi adresezi vânzătorului?

Dacă totul este în regulă cu actele, atunci ar fi o idee bună să întrebați direct vânzătorul despre apartamentul în sine.

Cele mai importante întrebări pentru vânzătorul secundar ar trebui să se refere la:

• termoizolatie (din ce materiale sunt confectionati peretii si tavanele casei, cum retin caldura sau frigul etc.);
• izolare fonică (se aude orice zgomot străin în apartament provenit de la vecini sau de pe stradă);
• cablajul electric (cu cât timp a fost schimbat, dacă există căderi periodice de tensiune etc.);
• încălzire (cât de bine se încălzește apartamentul când se instalează vremea rece);
• instalații sanitare (există defecte);
• contoare (ce dispozitive le au și care nu).

Toate informațiile de mai sus, deși nu sunt oficiale, vor oferi cumpărătorului o mai bună înțelegere a apartamentului și vor ajuta la identificarea problemelor ascunse.

Scheme comune de fraudă și înșelăciune

Există o mulțime de riscuri asociate cu achiziționarea de apartamente. Următorul va fi dezasamblat Cele mai comune scheme frauduloase:

Video pe tema

Videoclip despre nuanțele cumpărării unui apartament pe piața secundară:

Concluzie

Cumpărarea unui apartament pe piața secundară este un pas responsabil care include multe nuanțe diferite. Sarcina principală este să verificați cu atenție „puritatea” tranzacției și să încercați să minimizați complet posibilele riscuri. Pentru a face acest lucru, este recomandabil să apelați la ajutorul agenților imobiliari profesioniști. La urma urmei, este mult mai bine să plătiți în exces o anumită sumă de la bun început decât să pierdeți timp, bani și nervi în posibile proceduri judiciare în viitor.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

01feb

Buna ziua! În acest articol vom vorbi despre cum să cumpărați corect un apartament.

Astăzi vei învăța:

1. Cum diferă locuința primară de locuința secundară?
2. Cum să alegeți un apartament și să estimați costul acestuia;
3. Care sunt diferitele moduri de a cumpăra un apartament?
4. Cum să cumperi un apartament cu ipotecă sau capital de maternitate;
5. Cum să verificați un apartament înainte de a cumpăra;
6. Cum să pregătiți singur toate documentele și când trebuie să solicitați ajutor de la un agent imobiliar.

A deține un apartament este visul multora. Aceasta este libertatea, confortul și... Piața imobiliară nu stă niciodată pe loc; există întotdeauna ofertă, precum și cerere. Dar cu cât râul este mai lat, cu atât mai multe pietre sunt în fundul său. Înșelăciune, fraudă, greșeli din cauza neatenției - toate acestea pot transforma vacanța achiziției într-un eșec major.

Ar trebui să abordați achiziționarea unui apartament cu toată responsabilitatea, pentru că sunt mulți bani și investiții pe termen lung în joc.

Ce trebuie să știți atunci când alegeți o locuință

Înainte de a începe să alegeți un spațiu de locuit, faceți o listă cu caracteristicile minime care vor fi prezentate ca cerințe pentru „candidați”.

De exemplu, acestea ar putea fi:

• Nivel scăzut de zgomot;
• Apropierea de statii de transport in comun sau statii de metrou;
• Balcon mare izolat sau ferestre pe partea de sud;
• Disponibilitate parcare utilata sau loc de joaca pentru copii.

Nu vă fie teamă să acordați prioritate. Daca cel mai important pentru tine este aerul curat si apropierea de un parc, dar primesti o oferta pentru un apartament renovat luxos, dar langa o zona industriala, este mai bine sa cauti in continuare alte variante.

Piața imobiliară este largă chiar și în orașele mici și nu este imposibil ca un apartament nou să îndeplinească mai mulți parametri care sunt importanți pentru tine.

Începeți călătoria către un nou spațiu de locuit cu instrucțiunile noastre pas cu pas:

1. Determinați caracteristicile necesare ale apartamentului(dimensiuni, amplasare). În plus, merită să restrângi căutarea în avans, hotărând dacă vei căuta un apartament pe piața primară sau secundară, iar dacă pe piața secundară, atunci ce fel de renovare și mobilier ar trebui să aibă. După ce v-ați stabilit cerințele, nu vă abateți de la ele, tentați de oferte tentante de la vânzători vicleni care vor încerca să vândă ceva care nu este ceea ce aveți cu adevărat nevoie.
2. Determinați suma, pe care sunteți dispus să-l cheltuiți pentru cumpărarea unui apartament. Lăsați această sumă să fie puțin mai mică decât ceea ce aveți de fapt în buzunar, pentru că pe lângă cheltuielile principale pot apărea și cheltuieli suplimentare (de exemplu, reparații sau achiziționarea de mobilier). Nu ar trebui să luați în considerare ofertele care încep cu cele mai ieftine opțiuni. De regulă, apartamentele ieftine au propriile lor schelete ascunse în dulapuri. Găsirea unei oferte bune fără captură este, desigur, posibilă, dar șansele sunt comparabile cu a câștiga la loterie.
3. Alegeți cea mai potrivită sursă de finanțare. Plătiți imediat în numerar, luați un credit ipotecar sau rate - vom vorbi mai multe despre aceste opțiuni mai jos.
4. Decide cum vei cauta locuinta: faceți totul singur sau utilizați serviciile unui agent imobiliar sau intermediar. Pentru o căutare independentă, există și două variante: plasați propriul anunț pentru achiziționarea unui apartament sau căutați anunțuri de vânzare.
5. Explorați mai multe opțiuni prioritare. Este întotdeauna mai bine să ai de ales, prin urmare, chiar dacă ți-a plăcut primul apartament și l-ai mulțumit din toate punctele de vedere, atunci nu te grăbi să încheie un acord, ci mai uită-te la câteva. Poate că vei rămâne neconvins și vei reveni la prima opțiune, dar vei fi și încrezător că această propunere a fost cu adevărat cea mai bună. În timpul inspecției, acordați atenție:

• Zona de amplasare (transport public, magazine, scoli);
• Starea casei (tobog de gunoi, lift, intrare, curte, parcare);
• Starea spațiului de locuit (pereți, podea și tavan, instalații sanitare, cablaje, ferestre și balcon, temperatură, iluminat și izolare fonică);
• Vecini.

1. Face o afacere. Verificați dacă dvs. și vânzătorul aveți toate actele necesare. Încheiați și transmiteți toate documentele autorității de stat de înregistrare. Și, în final, semnați actul de trecere a apartamentului în proprietatea cumpărătorului.

Ca o garanție că ambele părți vor finaliza tranzacția, cumpărătorul poate transfera un depozit către vânzător (aproximativ 5% din suma tranzacției). Nu se returnează cumpărătorului dacă acesta decide să refuze tranzacția. Dacă vânzătorul refuză, returnează depozitul în sumă dublă.

Toate detaliile depozitului sunt descrise într-un acord special, care este întocmit în două exemplare. Faptul de transfer al depozitului este confirmat de o chitanță - vânzătorul îl lasă cumpărătorului.

Carcasă primară sau secundară

Întreaga piață imobiliară poate fi împărțită în două grupuri principale:

• Locuințele primare (cladiri noi) sunt apartamente din clădirile nou construite care aparțin dezvoltatorului și nu au fost încă deținute de persoane fizice. Un astfel de spațiu de locuit nu are încă propria sa istorie și aspectul său viitor depinde în mare măsură de cumpărător;
• Secundar – deținut de o persoană fizică (vânzător).

Locuința primară costă considerabil mai puțin, dar există o serie de riscuri posibile asociate cu aceasta:

• Drepturi disputate asupra terenului (dacă construcția a început pe un teren cu statut disputat, chiar și o casă finalizată poate fi demolată sau transferată unor terți, lăsând acționarii fără nimic);
• Suspendarea sau înghețarea construcțiilor;
• Economii de materiale (de exemplu, utilizarea de cablaje ieftine, țevi, sisteme de încălzire), care vor deveni vizibile numai după punerea în funcțiune a casei;
• Revânzarea unui spațiu rezidențial.

Cât costă să cumperi un apartament

Numai vânzătorii de imobiliare din orașul tău pot răspunde la această întrebare. În Federația Rusă, prețul unui metru pătrat variază foarte mult în funcție de regiune.

Potrivit agențiilor imobiliare regionale, se poate calcula că, în 2017, costul mediu pe metru pătrat al unui apartament în orașele rusești variază de la 25.000 la 220.000 de ruble. De la orașe mici până la capitală.

Când planificați un buget pentru achiziționarea de spațiu de locuit, nu uitați să includeți posibile cheltuieli suplimentare:

• Comision agent imobiliar (până la 3%);
• Reînregistrarea documentelor;
• Reparatii de spatii;
• Achiziționarea de mobilă și alte bunuri de uz casnic.

Cum să estimați costul unui apartament și să nu plătiți în exces

Pentru a estima costul unui apartament, puteți solicita ajutor de la agenți imobiliari sau intermediari experimentați.

Mic truc : prezentându-te ca vânzător, sunați la mai multe agenții imobiliare și descrieți parametrii apartamentului care vă interesează. Experții vor da valoarea lor estimată. Tot ce trebuie să faceți este să comparați prețurile primite cu ofertele disponibile și să concluzionați dacă prețul este prea mare sau este în limite acceptabile.

Pentru a evalua oferta, trebuie să înțelegeți de ce depinde costul apartamentului.

Enumerăm principalii parametri:

• Numărul de etaje ale clădirii și etajul pe care se află spațiul de locuit;
• Vechimea clădirii, caracteristicile acesteia (curte, subsol);
• Teritoriul adiacent;
• Zona și infrastructura acesteia;
• Amenajarea apartamentului;
• Număr de camere;
• Înregistrări totale ale spațiilor rezidențiale și nerezidențiale;
• Prezența și starea unui balcon sau loggie;
• Incalzi;
• Baie separată sau comună;
• Valoarea medie a facturilor la utilități.

Este suficient să comparăm mai multe oferte cu parametri similari pentru a concluziona dacă prețul este prea mare sau este în limite rezonabile.

De la cine să cumpere un apartament

În cazul achiziționării de locuințe, nu doar modalitățile de finanțare și plată pot diferi, ci și persoanele sau companiile care acționează în calitate de vânzător pot fi complet diferite. Să luăm în considerare de la cine și în funcție de ce scheme apartamentele sunt cel mai des achiziționate astăzi.

Cumpărarea unui apartament de la un dezvoltator

Această metodă poate duce la riscuri semnificative. Le puteți reduce la minimum dacă verificați cu atenție toate documentele și informațiile despre dezvoltator. El trebuie să aibă o reputație pozitivă și cât mai multe proiecte finalizate cu succes. Dintre lucrări, o atenție deosebită trebuie acordată autorizației de construcție pentru conectarea casei la comunicații. Vom vorbi mai jos despre cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă.

Achiziționarea unui imobil de la un antreprenor într-o clădire nouă

Apartamentele devin proprietatea unui antreprenor (o întreprindere care participă la construcția unei case sau la furnizarea de materiale) ca plată pentru servicii atunci când dezvoltatorul nu are posibilitatea de a plăti în alt mod. În timp ce construcția este în derulare, apartamentele sunt în continuare proprietatea dezvoltatorului și sunt transferate antreprenorului după ce toate lucrările sunt finalizate.

Contractorii acceptă plăți în numerar doar pentru o perioadă limitată de timp.

Antreprenorii vând apartamentele astfel obținute la valoarea de piață sau cu reduceri notabile (până la 20%), ceea ce le permite să vândă rapid spațiul de locuit și să primească plata pentru lucrare, dar fără „câștig”. În practică, vânzarea rapidă a apartamentelor este mai importantă pentru dezvoltator decât markup.

Pentru cumpărător, această metodă este mai puțin riscantă decât cumpărarea de la un dezvoltator; după o tranzacție cu antreprenorul, apartamentul devine imediat proprietatea noului proprietar. Tranzacția se formalizează prin intermediul unui acord de cesiune a dreptului de revendicare imobiliară.

Achizitionarea locuintei de la proprietar, fara intermediari

Această opțiune populară implică încheierea unui contract de cumpărare și vânzare fără participarea unui agent imobiliar sau a altor persoane la tranzacție. Două persoane sunt de acord și plătesc între ele: vânzătorul și cumpărătorul.

Vânzătorul poate fi:

• Unic proprietar;
• Mai multe persoane (proprietate comună);
• Soții (atunci când un apartament este achiziționat în timpul căsătoriei, acesta devine proprietate comună).

Cu o astfel de schemă, este foarte important să verificați cu atenție apartamentul și, după încheierea contractului, să trimiteți toate actele pentru înregistrare la agențiile guvernamentale (MFC).

Dacă este posibil, faceți copii ale tuturor documentelor.

Întrebați întotdeauna proprietarul:

• Cum a devenit proprietarul apartamentului?
• Apartamentul are alti proprietari?
• Câte persoane sunt înscrise în apartament?
• Au fost plătite toate datoriile (utilitățile)?

Cumpărarea proprietății direct de la proprietar include un mic bonus sub forma oportunității de a negocia. Majoritatea vânzătorilor oferă în mod deliberat un preț ușor umflat, în speranța că, dacă cumpărătorul nu este mulțumit de ceva, o reducere mică va repara totul.

Negociază doar în persoană, nu face asta la telefon.

În primul rând, convingeți vânzătorul că vă place apartamentul și sunteți gata să-l cumpărați, enumerați avantajele acestuia, apoi treceți treptat la dezavantaje vizibile. Cereți un preț puțin mai mic decât ceea ce vă așteptați de fapt, dar nu mergeți prea departe și cel mai probabil veți putea ajunge la un compromis care vă va permite să economisiți zeci de mii de ruble la reparații sau la achiziționarea de mobilier .

Pregătirea documentelor pentru achiziționarea unui apartament trebuie efectuată de vânzător, cumpărătorul plătește o taxă de stat (2000 de ruble). Este recomandabil ca vânzătorul să participe și la formarea contractului de cumpărare și vânzare.

Chiar dacă decideți să finalizați singur tranzacția, este recomandat să prezentați contractul de cumpărare și vânzare unui avocat independent înainte de a semna.

Unde pot finaliza o tranzacție de cumpărare și vânzare?

Dreptul de proprietate asupra unui apartament se formalizează prin depunerea documentelor la MFC sau la departamentul Rosreestr.

Următoarele sunt depuse la departamentul de înregistrare:

• Pașapoarte ale vânzătorului și cumpărătorului;
• Contract de vânzare;
• Cerere pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra unui apartament (o mostră este disponibilă pe site-ul web Rosreestr);
• Pașaport cadastral (dacă nu a fost predat anterior);
• Chitanța de plată a taxei de stat;
• Consimțământul la vânzarea bunurilor imobile de la soțul vânzătorului (autentificat la notariat);
• Consimțământul părinților sau tutela dacă vânzătorul este minor.

Înregistrarea de stat nu durează mai mult de trei luni, după care cumpărătorul primește statutul juridic de proprietar al casei.

Când ar trebui să apelezi la un agent imobiliar?

O persoană de încredere poate căuta un apartament. De obicei, dacă viitorul proprietar al proprietății nu poate sau nu vrea să se ocupe singur de întregul proces, se angajează un agent imobiliar. El vă va ajuta să alegeți opțiunile și vă va spune cum să aranjați corect cumpărarea și vânzarea unui apartament.

Dacă sunteți limitat în fonduri și doriți să rămâneți în bugetul minim, luați în considerare cu atenție opțiunea de a alege singur un apartament. Dacă riscurile nu sunt mari, această metodă vă va ajuta în mod semnificativ să economisiți bani.

Cine sunt intermediarii?

Oamenii se referă adesea la agenții imobiliari care lucrează neoficial ca intermediari.

Uneori, aceștia sunt agenți imobiliari începători, câștigând astfel o bază de clienți și dobândind experiența necesară. Intermediarii iau un procent mai mic, dar nu oferă garanții și nu sunt responsabili pentru muncă.

În plus, nu se angajează să rezolve problemele care apar (de exemplu, întârzierile vânzătorului în furnizarea documentelor) atunci când agenții imobiliari controlează tranzacția în toate etapele.

Cum să cumperi un apartament fără a fi înșelat. Cum să alegi un agent imobiliar

Dacă decideți să apelați la ajutorul unui agent imobiliar, alegeți-l cu grijă. Cu cât agenția este mai mare, cu atât este mai fiabilă, cu atât baza lor este mai mare, dar în același timp prețurile pentru serviciile lor cresc proporțional.

Indicatorii pozitivi sunt apartenența companiei la breasla agenților imobiliari și statutul de partener special al băncii ipotecare.

Agentie decenta:

• Își ia munca în serios;
• Oferă anumite garanții și le precizează în contract;
• Este pe piață de mult timp;
• Are echipamentul tehnic necesar (calculatoare la birou);
• Are un personal complet de angajați instruiți și este gata să ofere un alt agent imobiliar dacă primul nu vă convine;
• Mentine ordinea in birou.

Din punct de vedere legal, este mai sigur dacă contractul indică numele organizației, și nu doar numele unui anumit agent imobiliar.

Un agent imobiliar poate primi un avans de la client, dar dimensiunea acestuia trebuie să fie rezonabilă (nu mai mult de 100.000 de ruble). Asigurați-vă că documentați primirea unui avans de către agent și notați în contract că avansul este inclus în suma totală a remunerației agentului imobiliar. Asigurați-vă că indicați suma în sine în contract, dacă este posibil ca o sumă fixă, și nu ca un procent.

• Agentul imobiliar se angajează să ofere cel puțin trei opțiuni care îndeplinesc cerințele inițiale ale clientului (de preferință înregistrate în scris);
• Dacă clientul refuză trei opțiuni, acesta are dreptul la rambursarea unei părți din avans.

Examinați cu atenție contractul cu agentul imobiliar. Este normal dacă conține următoarele puncte:

• Cumpărătorul oferă agentului imobiliar cerințele pentru apartament și modificările acestora în scris;
• La terminarea lucrarii, clientul trebuie sa semneze;
• Este permisă implicarea terților - aceștia sunt profesioniști care vor ajuta agentul imobiliar - avocați, avocați;
• Răspunderea profesională a agentului imobiliar este asigurată.

Următoarele puncte ar trebui să fie de îngrijorare; este mai bine să cereți să le eliminați din contract:

• Cumpărătorului îi este interzis să comunice cu vânzătorul sau cu reprezentanții acestuia;
• Penalitatea pentru rezilierea unilaterala a contractului depaseste 6% din costul apartamentului.

Cum să verificați un apartament înainte de a cumpăra

Înainte de a întocmi un contract de cumpărare și vânzare, trebuie să verificați cu atenție viitorul spațiu de locuit. Înșelăciunea și omisiunile îl pot aștepta pe cumpărător peste tot: de la pardoseală laminată umflată de sub pat până la conductele de apă care curg. Și cu atât mai mult, nu veți avea probleme dacă înșelăciunea este ascunsă în hârtii: de exemplu, încă mai sunt chiriași înregistrați în apartament.

Nu credeți nici pe cuvântul vânzătorilor, nici al agenților imobiliari - cereți întotdeauna dovezi documentare.

Înainte de a cumpăra un apartament pe piata secundara, necesar:

• Confirmați proprietatea vânzătorului asupra apartamentului și solicitați un certificat cu privire la modalitatea de obținere a acestui drept (contract de cumpărare, certificat de moștenire);
• Dacă vânzarea este efectuată de o persoană de încredere, este necesar să se verifice cu atenție autenticitatea și valabilitatea procurii. Întâlnește-te cel puțin o dată cu proprietarul și află dacă este de acord cu vânzarea proprietății sale, dacă el însuși a emis o împuternicire;
• Aflați câți proprietari s-a schimbat apartamentul și cât de des a fost revândut (schimbările frecvente de proprietari în scurt timp nu sunt un semn bun, cel mai probabil este ceva în neregulă cu acest apartament) - vânzătorul trebuie să comande un extras din Registrul de stat unificat de la Serviciul Federal de Înregistrare sau MFC și să îl furnizeze cumpărătorului;
• Solicitați o adeverință din care să rezulte că nimeni nu este înscris în apartament (extras din registrul casei);
• Pentru a verifica dacă apartamentul este înscris în testamentul unuia dintre proprietari, dacă are statut de sechestru sau ipotecat și dacă există alte sarcini asupra apartamentului (de exemplu, dacă face obiectul unui litigiu juridic) - acest lucru se poate face pe site-ul Rosreestr, folosind un extras electronic din Unified State Register;
• Verificați suprafața și aspectul apartamentului (pașaport cadastral cu planul clădirii, explicație);
• Verificați legalitatea reamenajării și reechipării (înlocuirea echipamentelor de gaz) - pentru a face acest lucru, verificați mobilierul apartamentului cu planul tehnic;
• Asigurați-vă că apartamentul nu are datorii la societatea de administrare sau la asociația de proprietari;
• Dacă ați achiziționat anterior un apartament prin participarea la o cooperativă de locuințe, atunci este necesar un certificat de plată integrală a cotei;
• Verificați dacă spațiul de locuit este de închiriat, deoarece un astfel de apartament nu poate fi vândut până la sfârșitul contractului de închiriere;
• În cazul în care proprietarul este căsătorit, merită să obțineți și să autentificați la notar consimțământul soțului pentru vânzarea bunurilor, care poate fi în statutul de bun dobândit în comun;
• Obțineți permisiunea de a vinde de la părinții sau tutorii proprietarului dacă acesta nu a împlinit vârsta majoratului.

Dacă achiziționați o parte din proprietate (doar un proprietar din mai mulți își vinde partea sa din apartament), asigurați-vă că primiți un document de renunțare de la toți ceilalți proprietari care confirmă că nu sunt interesați de o achiziție prioritară.

Carcasa primară trebuie, de asemenea, verificată cu atenție înainte de cumpărare, despre asta vom vorbi mai jos.

Cumpărarea unui apartament într-un bloc în construcție

În cele mai multe cazuri, cumpărarea unui apartament într-o clădire aflată în construcție va costa mult mai puțin decât alte opțiuni. Un acord bazat pe principiul participării la capitaluri proprii ajută la realizarea de economii tangibile. Cumpărătorul investește în construcții, iar la finalizare devine proprietar.

Dar există riscuri mari într-o astfel de tranzacție. Un dezvoltator fără scrupule poate îngheța construcția, se poate declara faliment, poate fi dat în judecată pentru construcție ilegală sau chiar poate scăpa de banii acționarilor.

În legislația Federației Ruse, problemele sunt descrise în Legea federală nr. 214. Cu toate acestea, se aplică numai dacă cumpărătorul are un acord oficial de participare la acțiuni. Evitați relațiile cu un dezvoltator care refuză să încheie un acord sau oferă în schimb un alt acord neaprobat de lege.

Un participant la construcția comună are dreptul (și este obligat să facă acest lucru pentru propria sa siguranță) să verifice următoarele documente:

• Documentele constitutive ale companiei dezvoltatoare (detaliile acestora trebuie să se potrivească cu detaliile contractului de construcție comun);
• TIN și OGRN ale companiei care construiește imobilul;
• Raportare financiară și economică;
• Bilanțuri, repartizarea profiturilor și cheltuielilor din ultimii trei ani;
• Incheierea auditului pentru ultimul an de functionare al firmei de constructii.

Pe lângă verificarea documentelor de mai sus, urmați acești pași:

• Analizați prețurile pentru oferte similare de la diferite companii de construcții (un preț vizibil scăzut ar trebui să vă alerteze - totul are propriile sale motive);
• Aflați despre proiectele finalizate și curente ale dezvoltatorului, care este experiența și reputația companiei;
• Evaluează-ți riscurile analizând stadiul construcției (este riscant să investești bani în construcție la etapa gropii de fundație; proiectul poate fi înghețat chiar și în ajunul livrării unei clădiri aproape terminate);
• Dacă încheiați un acord nu cu un reprezentant al dezvoltatorului, ci cu o organizație autorizată, asigurați-vă că îi verificați documentele, confirmarea dreptului de reprezentare;
• Solicitați de la dezvoltator documente pentru teren și autorizație de construire, verificați acreditarea bancară a clădirilor noi;
• Verificați autorizațiile pentru racordarea casei în construcție la alimentarea cu apă, la sistemul de încălzire și la rețelele electrice - toate aceste documente sunt eliberate companiilor de construcții înainte de începerea lucrărilor;
• Citiți declarația de proiect.

Când toate documentele au fost verificate și reputația dezvoltatorului este fără îndoială, puteți trece la semnarea contractului.

Contractul de participare trebuie să precizeze:

• Detalii despre dezvoltator;
• Informații despre cumpărător;
• Caracteristicile spațiului de locuit;
• Modalitate de plată;
• Termenul limită de livrare a obiectului.

Modalitati de a cumpara un apartament

Există, de asemenea, mai multe modalități de a cumpăra o locuință. Să ne uităm la cele mai populare scheme astăzi.

Cumpărare directă în numerar

Sau împrumutați, dar esența acestei metode este că întreaga sumă va fi transferată imediat în numerar (vânzătorului însuși sau printr-un agent imobiliar). Această metodă este cea mai deranjantă. Este dificil să livrați la locul tranzacției și să transferați o sumă atât de mare fără griji.

Negociați cu atenție ora și locul tranzacției, alegeți cu atenție metoda de călătorie. Asigurați-vă că contractul de cumpărare este semnat imediat după ce vânzătorul primește banii. Ar fi util să aveți un notar sau măcar un martor care să confirme finalizarea tranzacției.

Dreptul de proprietate asupra spațiului de locuit trece la cumpărător la zece zile de la depunerea documentelor, la înregistrarea tranzacției.

În acest sens, este mai bine să plătiți în numerar:

• Împotriva semnăturii înainte de finalizarea tuturor documentelor;
• Sau după finalizarea înregistrării drepturilor de proprietate.

Există mai multe modalități de a reduce riscurile atunci când cumpărați un apartament cu numerar:

• Închiriez o cutie de valori, unde să puneți întreaga sumă, iar după ce ați primit dreptul de proprietate, predați cheia vânzătorului;
• Folosiți serviciul special al unui notar, atunci când acesta transferă vânzătorului întreaga sumă pentru un mic procent după completarea tuturor documentelor;
• Pune banii pentru păstrare nu într-o cutie de valori, ci într-un cont curent, cu condiția ca banca să îi transfere vânzătorului după semnarea acordului.

Cumpărarea prin credit ipotecar

O opțiune populară atunci când cumpărați o casă principală de la un dezvoltator. O condiție prealabilă pentru un credit ipotecar este un salariu ridicat și stabil. Dar cu el, puteți deveni imediat proprietarul unui apartament, chiar și fără a avea întreaga sumă necesară dintr-o dată. Legea „Cu privire la ipoteci” a fost adoptată în Rusia în 1998 și este încă în vigoare.

Cât de mult te va costa un credit ipotecar depinde de regiune și de condițiile unei anumite bănci. Adesea este necesară o plată în avans de 10-40%, iar ratele ipotecare pot varia între 10-14%.

Nu vă grăbiți să luați o decizie ipotecară. Chiar dacă preferați să trăiți pe principiul „aici și acum”, este puțin probabil să vă bucurați să plătiți sume mari în următorii 15-30 de ani. Oponenții înfocați ai creditelor ipotecare au numit-o „sclavie monetară”, ceea ce este inacceptabil în lumea modernă.

Dacă decideți că un credit ipotecar este opțiunea ideală pentru dvs., alegeți cu atenție o plată reală care să nu vă oblige să economisiți strict și să renunțați la modul obișnuit de viață. După cum arată practica, doar câțiva oameni reușesc să-și plătească creditele ipotecare înainte de termen, iar economiile constante și nevoia de a căuta duc la depresie prelungită.

Experții sfătuiesc să nu fie de acord cu plăți care depășesc 40% din venitul total al familiei.

Cum să alegi o bancă pentru un credit ipotecar

Există trei părți implicate în achiziționarea unei locuințe cu un credit ipotecar. Acesta nu este doar dezvoltatorul și cumpărătorul, ci și banca care oferă împrumutul ipotecar. Valoarea ipotecii, plățile lunare, procentul de plată în exces și, cel mai important, dacă unui anumit cetățean va primi permisiunea de a primi un împrumut, vor depinde de bancă.

Pe baza acestui lucru, alegeți în mod conștient o bancă în funcție de următoarele întrebări:

• Care este suma posibilă a împrumutului?
• Care sunt perioadele acceptabile de rambursare a creditului?
• Ce cerințe sunt înaintate cumpărătorului unui apartament?
• Care este reputația băncii?
• Se asigură asigurarea?
• Când și pentru ce încălcări (întârzierea plății) poate începe procesul de confiscare a bunurilor?

Este posibil să cumpărați un apartament cu ipotecă fără avans?

Ideea fundamentală a unui credit ipotecar este că cumpărătorul trebuie să plătească imediat o parte din costul apartamentului (10-50%). Această contribuție poate fi acoperită de capitalul maternității; în alte cazuri, va trebui să economisiți sau să împrumutați fonduri din alte locuri.

Atunci, ce spune publicitatea despre un credit ipotecar fără avans? Astfel de oferte există, dar ascund dobânzi umflate și riscuri. De exemplu, acordul poate indica faptul că banca are dreptul de a recupera apartamentul fără a returna banii plătiți pentru o scurtă întârziere a plății.

Cumpărarea unui apartament în rate

O opțiune intermediară între o sumă forfetară și o ipotecă pe termen lung. Este optim dacă nu aveți întreaga cantitate la îndemână, dar poate apărea în curând. Cu această schemă de plată, cumpărătorul efectuează un avans (de obicei jumătate din costul integral), apoi plătește costul rămas lunar în rate egale prestabilite. Acest plan de rate durează de la trei luni la doi ani.

Unii dezvoltatori înșiși oferă cumpărătorilor rate fără dobândă, în timp ce alții pot solicita o plată în exces de aproximativ 10% pentru un astfel de serviciu.

Achizitionarea unui apartament cu capital de maternitate

Familiile cu mai mult de doi copii și fără alte surse de finanțare pentru o achiziție atât de mare pot aplica pentru ea. În plus, familiile tinere în care unul dintre soți are vârsta sub 30 de ani, iar căsătoria a fost încheiată cu mai puțin de trei ani în urmă sau există copii în familie, pot recurge la capitalul de maternitate.

Valoarea capitalului maternității este indexată în mod regulat, ceea ce înseamnă că este în creștere. În 2017, este de 453.000 de ruble.

Principala caracteristică a capitalului de maternitate este că tânăra familie va primi fonduri la două luni după încheierea tranzacției de vânzare-cumpărare. Cumpărătorii plătesc ei înșiși diferența dintre capitalul și costul apartamentului, în numerar.

Trebuie înțeles că capitalul maternității nu este furnizarea de bani în mână. Fondurile vor merge într-un cont special și vor fi debitate în favoarea vânzătorului în momentul tranzacției.

Este permisă utilizarea capitalului de maternitate nu numai pentru finanțarea directă la achiziționarea de locuințe, ci și pentru prima plată ipotecară sau pentru rambursarea unei părți a unui credit pentru locuință.

Puteți cumpăra atât locuințe primare, cât și secundare cu capital de maternitate.

Pentru a profita de capitalul maternității, după alegerea unui apartament trebuie să puneți la dispoziție Fondului de pensii:

• Actele de identitate ale părinților și ale tuturor copiilor;
• certificat de familie;
• SNILS al unuia dintre părinți;
• O copie a acordului cu vânzătorul (sau banca);
• Contul vânzătorului sau certificatul de datorie (dacă a fost emisă o ipotecă);
• Confirmare notarială că în termen de șase luni fiecare membru al familiei va primi o parte din noua proprietate.

Este interzisă cumpărarea de imobile de la rude cu bani publici.

Ca urmare a frecventelor tentative de fraudă, capitalul maternității este interzis să fie utilizat pentru achiziționarea de locuințe de la părinți, bunici, frați și surori.

Este posibil să folosiți capitalul maternității pentru a cumpăra un apartament de la veri, dar tot va trebui să dovediți statului că finanțarea acestuia va fi folosită pentru îmbunătățirea condițiilor de viață ale copilului și nu altfel.

Cum să cumperi un apartament dacă nu ai bani

Găsirea fondurilor necesare pentru achiziționarea propriei proprietăți imobiliare este destul de dificilă. Și aici vin în ajutor împrumuturile, creditele ipotecare și capitalul de maternitate. O modalitate dovedită de a economisi bani este cumpărarea unui apartament într-o clădire în construcție. Chiar și cu o plată în exces pentru împrumut, costul acestuia va fi mai mic decât locuința secundară finită.

Cum să economisiți pentru un apartament cu un salariu de la 15.000 la 30.000 de ruble

Pot fi. Dacă locuiți câțiva ani în locuințe la prețuri accesibile (de obicei cu părinții) și economisiți în fiecare lună aceeași sumă pe care ați plăti-o pentru a plăti un credit ipotecar, puteți economisi pentru un apartament în aproximativ jumătate din timp.

Adică, dacă ar trebui să rambursați ipoteca pentru un apartament cu o cameră timp de 16 ani, lăsând deoparte suma plăților către bancă, ar fi posibil să economisiți pentru același spațiu de locuit după 8 ani.

Desigur, nu veți locui în propriul apartament, dar puteți începe să economisiți pentru o nouă achiziție (de exemplu, o mașină) de două ori mai repede: nu la 16 ani de la achitarea ipotecii, ci după 8.

Ce acte sunt necesare pentru a cumpăra un apartament în 2017

Pentru a finaliza o tranzacție de cumpărare și vânzare imobiliară veți avea nevoie de:

1. Pașaportul cumpărătorului și vânzătorului;
2. Un document care confirmă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare;
3. Document unificat de locuință (numai pentru moscoviți);
4. De la vânzător: un certificat sau extrase din registrul casei care confirmă absența datoriilor și a persoanelor înscrise în apartament;
5. Contract de vânzare.

Acte la achiziționarea unui apartament cu ipotecă

Lista documentelor atunci când cumpărați un apartament cu ipotecă este mult mai largă:

1. Copie a pașaportului;
2. Avizul expertului care confirmă costul apartamentului;
3. pașaport cadastral;
4. Certificat de înregistrare a bunurilor imobiliare;
5. Certificat de componență a familiei;
6. Certificat de absență a datoriilor;
7. Cerere de credit ipotecar;
8. Confirmarea solvabilității.

Legalizarea contractului de vânzare-cumpărare

Pe lângă semnăturile vânzătorului și cumpărătorului, contractul trebuie să fie certificat de un notar în următoarele situații:

• Cota de vanzare;
• Proprietarul apartamentului are vârsta sub 18 ani;
• Proprietarul este sub tutelă (incapacitat).

Pentru a face acest lucru, orice notar are la dispoziție:

• Pașapoartele părților la tranzacție;
• Model contract de vânzare și cumpărare (fără semnături);
• Certificat de proprietate asupra apartamentului, pașaport cadastral;
• Permisiunea tutorelui sau notificarea celorlalți participanți la proprietatea comună.

Costul legalizării notariale variază de la 0,1% la 0,5% din valoarea contractului.

Deducere fiscală după achiziționarea unui apartament

Puteți obține o deducere fiscală dacă lucrați oficial și plătiți impozit pe venit.

Deducerea fiscală este de 13% din valoarea proprietății, dar nu mai mult de 260.000 de ruble.

Pe parcursul anului, aveți dreptul să returnați din salariul dvs. cel mult impozitul pe venit virat la buget (același 13% din salariul oficial). Puteți face o rambursare pe mai mulți ani până când suma este returnată integral.

Documente pentru rambursarea taxei la achizitionarea unui apartament

Pentru a primi o deducere fiscală, trebuie să furnizați la biroul fiscal următoarele documente:

• Pașaport;
• Declaraţie;
• Cerere de rambursare a taxei;
• Confirmarea sumei cheltuite la achiziționarea apartamentului (ordine de plată, chitanțe);
• Adeverință de la fiecare loc de muncă (dacă aveți mai multe);
• Acord de cumpărare și vânzare sau de participare la construcție comună;
• Certificat de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate;
• certificat de acceptare apartament;
• Contract de împrumut și certificat de dobândă reținută (dacă ați contractat un credit ipotecar).

Procedura de verificare a documentelor nu durează mai mult de trei luni.