Hodnotenie efektívnosti získavania požičaných prostriedkov. Finančná páka. Výpočet nákladov na obsluhu dlhu. Hypotekárna konštanta, pomer hypotekárneho dlhu. Výpočty pre hypotekárne úvery Hypotéka: podstata a mechanizmy fungovania
TO vlastnosti IC zahŕňajú:
Pomer hypotekárneho dlhu - DO OD
Výška pravidelných splátok a konštanta hypotéky – PRED A IP
Zostatok úveru
Percento splátky úveru - i
Návrat veriteľa
Výpočet špecifických charakteristík závisí od podmienok úveru, ktoré stanovujú rôzne schémy splácania. Väčšina moderných splátkových schém zabezpečuje splácanie úverov na anuitnom základe, to znamená v rovnakých pravidelných splátkach pozostávajúcich z úrokovej splátky a splátky istiny úveru. Takéto pôžičky sú tzv samotlmenie.
1) Pomer hypotekárneho dlhu -DO OD
Tento pomer vyjadruje podiel hypotekárneho dlhu (t. j. požičaných prostriedkov) na celkových nákladoch na nehnuteľnosť. Vypočíta sa pomocou vzorca (1):
Kde DO OD(HŽ)– pomer hypotekárneho dlhu (Loan to Value Rate);
IR– výška hypotekárneho úveru, rub.; C– celkové náklady na pôžičku, rub.
Čím vyššia je hodnota tohto ukazovateľa, tým vyšší je podiel požičaných prostriedkov a tým nižší je podiel vlastných prostriedkov investora na financovaní transakcie s nehnuteľnosťou. Z pohľadu veriteľov (napr. hypotekárneho bankára) vyššia Keys znamená vyššie riziko, že dlžník poruší svoje povinnosti a zbaví ho práva na odkúpenie založenej nehnuteľnosti. Banky pre tento pomer stanovujú a dodržiavajú určité horné limity. Výška úverov poskytnutých bankou občanom na výstavbu, kúpu alebo renováciu bývania zvyčajne nepresahuje 70 % nákladov na toto bývanie.
2) Pravidelná platba -PRED
Pri plne amortizovanom úvere sa splátka určuje na základe výšky úveru, doby úveru a úrokovej sadzby. Pretože Všetky platby sú rovnaké, ich hodnotu potom určuje príspevkový koeficient pre odpis jednotky, ktorý je funkciou doby splatnosti úveru a úrokovej sadzby (F6 - 6. f. peňažnej jednotky) - vzorec (2):
Kde IP– hypotekárna konštanta (príspevok na odpis jednotky (2));
i P- podmienky pôžičky.
Percentuálny pomer ročných splátok dlhovej služby k sume istiny investičného účtu sa nazýva kreditná konštanta – vzorec (3).
(3)
Kde KP(LC)– kreditná konštanta, %; PRED
IR– istina hypotekárneho úveru, rub.
Vo všeobecnosti sú hypotekárne a úverové konštanty rovnaké. Na základe toho môžete odvodiť vzorec na výpočet pravidelná platba(vzorec 4):
(4)
Kde PRED– pravidelné platby za dlhovú službu, rub.; IR– istina hypotekárneho úveru, rub.;
i– úroková sadzba z úveru; P- podmienky pôžičky.
DO = IR ' IP(5)
Pri samosplácacom úvere pravidelná splátka (platba úverovej služby) zahŕňa úrok a časť istiny.
Aby bolo IC úplne zhasnuté, IP musí byť vyššia ako nominálna úroková sadzba úveru. Prebytok IP vyššie i zabezpečuje splatenie istiny úveru. Ak IP = i Podľa IC bude celá počiatočná suma úveru splatená „balónovou“ platbou. Kedy IP bude mať menšiu veľkosť i, splátky úveru nepokryjú ani úroky z neho. V tomto prípade sa nezaplatená časť úroku nahromadí spolu s istinou dlhu a jej zostatok bude rásť.
3) Zostatok úveru(vrátenie pôžičky z pohľadu veriteľa)
Zostatok úveru sa veľmi často počíta pri predaji nehnuteľnosti pred koncom lehoty splatnosti, pri splácaní úveru pred koncom lehoty splatnosti atď.
Zostatok úveru pri rovnomerných splátkach sa určuje ako súčasné náklady na platby na obsluhu úveru počas zostávajúcej doby amortizácie. V tomto prípade sa zostatok úveru určí na základe výšky pravidelnej platby a koeficientu anuity (súčasná hodnota rovnakého toku platieb - F5 piata funkcia peňažnej jednotky) podľa vzorca 6:
Kde IN– zostatok úveru, rub.; PRED– periodická platba, rub.;
i– úroková sadzba z úveru, %; t– zostávajúca doba odpisovania, roky (mesiace).
– anuitný koeficient (súčasná hodnota anuity) – аn
Zostatok úveru môže byť vyjadrený aj ako percento pôvodnej výšky úveru. Na to je potrebné vypočítať pomer koeficientu súčasnej hodnoty jednorazovej anuity počas zostávajúceho obdobia ku koeficientu súčasnej hodnoty jednorazovej anuity počas celej doby trvania úveru pri príslušnej úrokovej sadzbe - vzorec 7:
(7)
Kde B– zostatok úveru v %;
bol– koeficient súčasnej hodnoty anuity na zostávajúce obdobie;
všetko– koeficient súčasnej hodnoty renty za celé obdobie.
4) Percento splácania úveru
Percento splácania úveru, ako aj zostatok úveru sa vyžaduje pri rôznych výpočtoch, napríklad pri výpočtoch IIA. Percento splátky úveru sa určuje na základe známeho percenta zo zostatku úveru - vzorec 8:
P = 1–IN(8)
Kde R– percento splácania úveru; IN– percento zo zostatku úveru.
Percento splátky úveru je možné vypočítať priamo niekoľkými spôsobmi. Najjednoduchším spôsobom je určiť R ako pomer koeficientu fondu kompenzácií (F3 - tretia funkcia peňažnej jednotky) za celé obdobie úveru ku koeficientu fondu kompenzácií za zúčtovacie obdobie - vzorec 9:
(9)
Kde SFF všetko– koeficient kompenzačného fondu na celú dobu trvania úveru;
SFF p– koeficient kompenzačného fondu za zúčtovacie obdobie.
Koeficient kompenzačného fondu sa zistí pomocou vzorca 10:
(10)
Kde SFF– koeficient kompenzačného fondu;
i– úroková sadzba z úveru, %; t– doba pôžičky, roky (mesiace).
5) Návrat veriteľa
Návratnosť (zisk) veriteľa je určená diskontnými vzorcami, pretože peňažný tok z dlhovej služby a vrátenia úveru je pre veriteľa podobný peňažnému toku kapitálového investora. Ak pôžička nemá ďalšie podmienky, potom sa návratnosť veriteľa rovná úrokovej sadzbe. Ak však zmluva o pôžičke počíta s akýmikoľvek dodatočnými platbami zo strany dlžníka, výnos veriteľa bude vyšší ako úroková sadzba. V prípade variabilných platieb sa mení aj výnos veriteľa. Na určenie návratnosti sa teda používajú metódy hodnotenia investičných projektov, najmä stanovenie vnútornej miery návratnosti projektu (IRR). Veriteľ považuje konkrétnu úverovú pozíciu za investičný projekt.
Hypotekárna konštanta (Hypotéka Neustále) - Ide o pomer alebo percento ročných splátok dlhovej služby k výške hypotekárneho úveru. V našom príklade je toto číslo približne 12,64 % (50 000 USD / 400 000 USD = 0,1263875). Hypotekárna konštanta je funkciou úrokovej sadzby, celej doby amortizácie hypotéky a frekvencie zloženia.
Aby bola hypotéka plne splatená, hypotekárna konštanta musí byť vyššia ako nominálna úroková sadzba úveru. Prebytok konštantnej sadzby nad nominálnou sadzbou zabezpečuje splatenie istiny úveru. Ak sa hypotekárna konštanta rovná hypotekárnemu úroku, celá počiatočná výška úveru bude splatená „balónovou“ splátkou. Ak je konštanta menšia ako úroková sadzba, splátky úveru nepokryjú ani úroky z nej. V dôsledku toho sa nezaplatená časť úrokov bude hromadiť spolu s istinou dlhu a jej zostatok by mal rásť. V skutočnosti sú pôžičky s rastúcimi zostatkami istiny veľmi zriedkavé. Takmer všetky úvery umožňujú postupné splácanie.
V odvetví hypotekárnych úverov hrá dôležitú úlohu starostlivý výber nástrojov a technológií používaných pri finančných transakciách na vytváranie zisku. Ich výber nezávisí od želania investora alebo úverovej inštitúcie, je determinovaný celkovou ekonomickou situáciou v krajine, stupňom rozvoja hypotekárnych úverov v nej a objemom prostriedkov v obehu v sektore.
Len správnym výberom finančných nástrojov možno zvýšiť likviditu hypotekárnych cenných papierov, znížiť riziká neprijatia zisku, sprístupniť hypotekárne úvery a výrazne zefektívniť investovanie do nehnuteľností.
Prečo potrebujete trvalú hypotéku?
Platby za obsluhu hypotekárnych dlhov sa vypočítajú pomocou vypočítanej hypotekárnej konštanty. Pri výpočte sa účtuje ako pomer záväzkov zo splatenia úveru za daný rok k základnej sume hypotekárneho úveru pôvodne vydaného pri jeho vydaní. Hypotekárna konštanta zahŕňa obe časti splátky úveru – celú výšku dlhu aj úrok za čerpanie úveru.
Obrázok 1. Hypotekárna konštanta – ako záchranné lano pre investíciu do hypotéky
Hodnota je vyjadrená v percentách alebo desatinných číslach (pre pôžičky s rovnakými splátkami). Na výpočet sa používa nasledujúci vzorec:
Pi = (D/I)x100, kde Pi je hypotekárna konštanta, %, %; D – výška platieb zabezpečujúcich vrátenie istiny za rok, rub.; I je základná výška hypotekárneho úveru, rub.
Ak je veľkosť hypotekárnej konštanty vyššia ako stanovená úroková sadzba pre hypotéku, hypotekárny úver bude bez problémov úplne uzavretý. Sú aj iné možnosti. Napríklad, keď sa hypotekárna konštanta rovná úrokovej sadzbe úveru, splatenie pôvodnej sumy úveru sa môže uskutočniť „balónovým“ spôsobom (jednorazová platba).
Hypotekárna konštanta sa používa aj na výpočet kapitalizačného pomeru samoúmorných úverov. Úloha tejto hodnoty je dôležitá aj pri analýze investičných prínosov
Závislosť s rizikami nesplácania úverov
Ak je hypotekárna konštanta nižšia ako úroková sadzba, splátky nebudú schopné pokryť úroky za čerpanie úveru. V tomto prípade sa všetky nesplatené sumy nahromadia spolu s istinou dlžnou na hypotekárnom úvere, v dôsledku čoho bude zostatok neustále rásť.
Obrázok 2. Pomocou hypotekárnej konštanty je ľahké vypočítať riziká
Možnosť s balónikovou platbou nesie aj riziká, pretože stanovuje veľkú konečnú splátku dlhu. Ak je táto forma počas platobného procesu pre dlžníka vhodná, konečná suma nemusí byť pre mnohých dostupná. To predstavuje značné riziko nesplatenia úveru po uplynutí doby splatnosti úveru.
Jedinou možnosťou, kedy hodnotu hypotekárnej konštanty pod úrokovou sadzbou možno považovať za normu, je zvoliť si schému so zvyšujúcimi sa splátkami (IIP) a potom len na obdobie, kým sa výška splátok nezvýši natoľko, aby bola dosiahnutá úplná amortizácia úverových dlhov. .
Za dostatočné sa považuje prekročenie fixnej úrokovej sadzby hypotéky na úver o 3-4 body. Nižšie hodnoty výrazne znižujú likviditu tohto investičného nástroja. Nárast hypotekárnej konštanty navyše láka investorov, ktorí radšej investujú do menej rizikových nástrojov ako hypotekárnych úverov.
Ako sa v praxi využíva hypotekárna konštanta?
Ukazovateľ „hypotekárnej konštanty“ je široko používaný pri spôsobe viazaného investovania, kedy sa súčasne využívajú požičané a vlastné prostriedky investované v určitom pomere na obstaranie rôznych nehnuteľností. Hypotekárna konštanta je v tomto prípade ekvivalentná miere kapitalizácie požičaných prostriedkov.
Obrázok 3. Hypotekárna konštanta sa široko používa pri výpočtoch a analýze trhu
Metóda prepojeného investovania vyžaduje nasledujúce požiadavky na mieru kapitalizácie:
- Musí spĺňať požiadavky trhu na návratnosť požičaného kapitálu, inak veritelia odmietnu poskytnúť hypotekárne úvery.
- Sadzba zabezpečuje nielen prijaté príjmy z poskytnutého úveru, ale aj vrátenie samotnej sumy úveru vo forme amortizácie.
- Sadzba by mala poskytovať trhové požiadavky na príjem z vlastného kapitálu, aby investori mali záujem investovať svoje peniaze do nákupu nehnuteľností.
- Je potrebné zaručiť príjem deklarovanej (trhovej) výšky príjmu za všetok investovaný kapitál a postupnú návratnosť vašej investície.
Pri zohľadnení kapitalizácie požičaných prostriedkov je hypotekárna konštanta vždy určená pomerom pravidelných splátok k základnej výške úveru. Hodnota sa počíta pri každej platbe – každý štvrťrok alebo mesiac. V tomto prípade sa používa nasledujúci vzorec - počet platieb sa vynásobí ich veľkosťou a frekvenciou platieb.
Miera kapitalizácie zisku z vlastných zdrojov vyjadruje príjem plánovaný investorom. Vyzerá to ako pomer percenta priameho zisku z užívania nehnuteľnosti k sume peňazí, ktorá patrí investorovi.
Hypotekárna konštanta
Pozostáva z dvoch častí – miery návratnosti investície a miery zisku nad rámec tejto miery.
Pri metóde viazaného investovania sa súhrnná sadzba určuje vážením zložiek (požičaných a vlastného imania) v celkovom podiele investície. Vďaka tejto metóde si môžete vypočítať, aká by mala byť výška vlastných peňazí, aby ste získali potrebné ukazovatele hypotekárnych konštánt. Vďaka tomu je možné riadiť nielen plánovaný zisk, ale aj riziká, ktoré sú pre tento spôsob investovania nevyhnutné.
Veľa závisí od veľkosti pákového pomeru – od veľkosti mesačných splátok až po samotný fakt poskytnutia úveru. Mnohé banky si samostatne stanovujú a dodržiavajú určitú hornú hranicu tejto hodnoty a v prípade jej nedodržania môžu obmedziť poskytnutie hypotekárneho úveru.
Všetky hypotekárne úvery možno rozdeliť do dvoch skupín- s konštantnými a variabilnými platbami pri ich splácaní. Zvážme možnosti výpočtov, ktoré vykonáva odhadca pri analýze hypotekárnych úverov s konštantnými platbami.
Základné parametre úveru. Väčšina trvalých hypoték používaných na rozvinutých trhoch s nehnuteľnosťami sa samo amortizuje, čo zabezpečuje pravidelné rovnaké platby.
Samoúmorný úver s rovnakými splátkami - úver, rovnaké rovnaké platby, ktoré zahŕňajú úrok z úveru aj splátku istiny.
Úrok z úveru sa vypočíta na základe úrokovej sadzby a zostatku istiny.
V bankovníctve odpisy- Ide o zníženie zostatku istiny úveru.
Poskytovateľ pôžičky stanoví maximálnu výšku istiny úveru ako percento (často 75 % alebo 80 %) z hodnoty nehnuteľnosti, stanoví maximálnu splatnosť úveru (ktorá bude kratšia ako predpokladaná ekonomická životnosť nehnuteľnosti) a navrhne úrokovú sadzbu na základe prevládajúce trhové podmienky.
Potom sa vypočítajú pravidelné (zvyčajne mesačné) splátky hypotéky; Zohľadňujú sa tri vyššie uvedené ukazovatele:
Výška istiny úveru (PRN - istina);
- doba (zostávajúca) pôžičky N;
- úrok z úveru (INT - úrok).
Príklad 14.1. Výška pôžičky - 10 000 USD. Doba splatnosti úveru je 30 rokov. Platby sa uskutočňujú na konci roka. Úroková sadzba úveru je 15%.
Ak vezmeme do úvahy periodickú platbu ako ďalšiu premennú, zistíme, že každý úver je opísaný štyrmi ukazovateľmi. Ak sú známe akékoľvek tri z nich, možno určiť štvrtú. Vypočítajme si charakteristiku úveru.
Výpočet charakteristík úveru
1. Ročné platby (vo výpočtoch - platba RMG) vo výške 1523 dolárov. pre pôžičku možno vypočítať na kalkulačke (počítači, pomocou tabuliek) s prihliadnutím na dve zložky:
- úrok (príjem z investovanej sumy úveru);
- návratnosť kapitálu (návrat čiastky istiny investovanej veriteľom).
Teraz zostavme plán amortizácie úveru.
Harmonogram amortizácie úveru
2. Výpočet výšky istiny úveru PRN.
V prípadoch, keď je známa úroková sadzba, zostávajúca lehota a ročné splátky, je možné určiť zostávajúcu sumu istiny: PV= -10 000.
3. Výpočet doby splatnosti úveru.
Keď je známa úroková sadzba, výška pôžičky a ročné platby, je možné určiť dobu pôžičky: N - 30.
4. Výpočet úrokovej sadzby.
Pri samosplácanom úvere sa platby uskutočňujú v rovnomerných a rovnakých splátkach. Ak je známa výška úveru, zostávajúce obdobie a ročné splátky, môžete určiť úrokovú sadzbu úveru: I/Y= 15.
Stanovenie hypotekárnej konštanty
Ročná hypotekárna konštanta (AI) je pomer povinných splátok úveru za rok (OD - dlhová služba, RMT) k počiatočnej výške istiny úveru (IC, vo výpočtoch - aktuálna hodnota PV):
IP - (OD: IR) x 100 % = (PMT: PV) x 100 %.
Hypotekárna konštanta zahŕňa úroky a splátky na splatenie istiny úveru, preto musí prekročiť nominálnu úrokovú sadzbu úveru.
Pre vyššie uvedený príklad IP - 15,23 %.
Hypotekárna konštanta pre hypotekárne záväzky zabezpečujúce rovnaké ročné platby na splatenie dlhu sa teda rovná faktoru šiestej funkcie zloženého úroku, t.j. príspevkový faktor na znehodnotenie peňažnej jednotky.
Ak podmienky úveru stanovujú mesačné platby, potom sa IP rovná faktoru príspevku na odpis jednotky, vypočítanému na základe mesačných platieb, vynásobenému 12.
Hypotekárna konštanta je užitočným nástrojom na rýchle vyváženie doby amortizácie a úrokových sadzieb, ako aj na výpočet splátok dlhovej služby.
Hypotekárna konštanta sa používa aj pri hodnotení efektívnosti použitia požičaných prostriedkov – pri určovaní finančnej páky.
Pre danú úrokovú sadzbu a dobu amortizácie sa hypotekárna konštanta rovná požadovaným ročným splátkam dlhovej služby na jednotku úveru.
Na určenie výšky skutočných platieb by sa mala hypotekárna konštanta vynásobiť sumou istiny úveru.
Mnohí dlžníci sa snažia minimalizovať hypotekárnu konštantu, aby minimalizovali aktuálny hotovostný zostatok, napriek tomu, že to vedie k zvýšeniu celkových úrokových platieb a spomaleniu rastu vlastného imania v dôsledku platieb na splatenie hypotekárneho dlhu.
Príklad 14.2. Zamyslime sa nad tým, ako hypotekárnu konštantu ovplyvní zmena len jednej z podmienok úveru napríklad 14.1, a to: zmena úrokovej sadzby úveru, doby úveru alebo zmena postupu pri splácaní.
1. Zníženie úrokovej sadzby úveru. Nech teraz I/.Y- 12 %, potom:
RMT = 0,1241, to znamená, že vedie k zníženiu IP.
2. Zvýšenie úverových splátok (mesačné splátky, P/Y = 12):
RMT = 0,0216) je mesačný PI; na určenie jej ročnej hodnoty by mala byť
vynásobené 12 mesiacmi: 0,0126 x 12 = 0,1517), teda zníženie
úverové sadzby vedú k poklesu IP.
3. Predĺženie splatnosti úveru (z 30 na 40 rokov): RMT = 0,1506 – vedie k zníženiu IP.
4. Ako závisí veľkosť jednotlivého podnikateľa od výšky hypotekárneho úveru? Odpoveď. IP nezávisí od hodnoty IR.
Úverové zľavy a návratnosť pôžičiek. Hypotekárne úvery na nehnuteľnosti sa často poskytujú dlžníkom so zľavou (so zľavou) a hypotekárne záväzky sa často predávajú hypotekárnym investorom so zľavou.
Zľavy zo sumy úveru sa merajú v bodoch. Každý bod sa rovná 1 % z výšky istiny úveru.
V skutočnosti dlžník dostane sumu nižšiu, ako je uvedená v zmluve o pôžičke, ale celú sumu musí vrátiť v plnej výške plus úroky z nej.
Napríklad, ak si vezmete pôžičku vo výške 10 000 USD. s tromi diskontnými bodmi to znamená, že veriteľ poskytne dlžníkovi 97 % z istiny pôžičky vo výške 10 000 USD. 97 % z 10 000 USD
Hypotéka: podstata a fungujúce mechanizmy
je 9 700 USD, ale dlžník musí zaplatiť celých 10 000 USD. plus úroky z celej tejto sumy.
Poskytnutím pôžičky so zľavou teda poskytovateľ pôžičky zvyšuje svoju návratnosť investície (konečný výnos) a dlžník sa do toho pustí, pričom na oplátku dostane možno nižšiu úrokovú sadzbu z pôžičky v porovnaní s priemerom na trhu.
V oblasti, ako sú hypotekárne úvery, Dôležitú úlohu zohráva výber nástrojov, použiteľný na zvyšovanie kapitálu a investovanie prostriedkov. Výber takýchto nástrojov nemá nič spoločné so želaniami finančnej organizácie alebo klienta, tento ukazovateľ závisí od ekonomickej situácie v Rusku, ako aj od objemu obežných prostriedkov v tejto oblasti a od vývoja hypotekárnych úverov v krajine; .
Až pri správnom výbere nástrojov sa zvyšuje dopyt po cenných papieroch a postupne klesajú riziká spojené s nepoberaním zisku. Okrem toho je žiaduce, aby boli hypotekárne úvery pre klientov dostupnejšie.
Prečo je teda tento ukazovateľ potrebný a čo to je?
Čo to je?
Čo je teda tento ukazovateľ a prečo je pre takéto pôžičky taký dôležitý? Ide o percentuálny podiel splátok uskutočnených každý rok z úveru a z nákladov istiny hypotéky.
Na splatenie požičaných prostriedkov 100% musí byť tento ukazovateľ vyšší ako úroková sadzba úveru.
Ak ukazovateľ skutočne prekročí sadzbu, pôžička bude splatená. Ak dôjde k nerozhodnému výsledku, prostriedky budú splatené pomocou „balónovej“ metódy. Najhoršie je, keď je ukazovateľ nižší – vtedy nebude možné nielen splatiť dlh, ale ani pokryť úroky. V tomto prípade sa nezaplatená časť úroku nahromadí spolu s istinou pôžičky, a preto sa jej zostatok začne zvyšovať.
Prečo potrebujete trvalú hypotéku?
Vďaka tomu sa vykonávajú výpočty týkajúce sa dlhovej služby. Pri výpočte sa rovná pomeru záväzkov za rok k istine úveru, ktorý bol pôvodne poskytnutý pri registrácii.
Tento indikátor pozostáva z dvoch častí platba – to zahŕňa úrokovú sadzbu aj hlavnú časť dlhu.
Tento ukazovateľ je vyjadrený v podieloch aj v % (v prvom prípade sa podiely používajú pri úveroch, pri ktorých sa platby nelíšia, ale sú rovnaké).
Ako sa určuje konštanta hypotéky?
Na výpočet ukazovateľa musíte použiť nasledujúci vzorec:
Ak je veľkosť tohto ukazovateľa vyššia ako sadzba úveru, úver je uzavretý bez akýchkoľvek vynechaní alebo problémov. Možný je však aj iný scenár. Ak sa ukazovateľ rovná sadzbe úveru, splatenie sa uskutoční jednou platbou.
Závislosť s rizikom nezaplatenia
Ak je hodnota ukazovateľa nižšia ako stávka, potom Splátky nepokryjú ani úroky. V tejto situácii sa požičané prostriedky nahromadia spolu s istinou úveru a v dôsledku toho sa zostatok výrazne zvýši.
Pri balónovej platbe sú možné aj riziká, pretože táto možnosť zahŕňa veľkú konečnú platbu dlhu. Ale ak je táto forma platby pre klienta výhodná, tak konečná suma nemusí byť pre mnohých dostupná. Toto je hlavné riziko, že pôžička nemusí byť na konci doby pôžičky splatená.
Výnimkou, keď je hodnota ukazovateľa nižšia ako úroková sadzba a zároveň je to norma, je schéma pri použití zvyšujúcich sa platieb. A potom, kým platby nedosiahnu určitú úroveň a nezvýšia sa, aby sa amortizoval dlh z úveru.
Ako sa používa v praxi?
Ukazovateľ sa úspešne využíva pri súvisiacich investíciách, kedy sa na nákup nehnuteľnosti využívajú bankové prostriedky aj vlastné peniaze investované do kúpy nehnuteľnosti.
V tomto prípade sa konštanta bude rovnať sadzbe finančných prostriedkov požičaných od banky.
