차입 자금 조달의 효율성을 평가합니다. 재무 레버리지. 부채 상환 비용 계산. 모기지 상수, 모기지 부채 비율. 모기지 대출 계산 모기지 : 본질 및 기능 메커니즘

에게 형질 IR에는 다음이 포함됩니다.

모기지 부채 비율 - 누구에게 누구로부터

정기 지불 금액 및 모기지 상수 – 전에그리고 IP

대출 잔액

대출 상환 비율 - 나

대출 기관의 반환

특정 특성의 계산은 다양한 상환 방식을 제공하는 대출 조건에 따라 다릅니다. 대부분의 현대 상환 계획은 연금 기준으로 대출 상환을 제공합니다. 즉, 이자 지불과 대출 원금 지불로 구성된 균등한 정기적 지불을 제공합니다. 이러한 대출을 자가쿠션.

1) 주택담보대출비율 -누구에게 누구로부터

이 비율은 부동산 총 비용에서 모기지 부채(즉, 빌린 자금)가 차지하는 비율을 나타냅니다. 이는 공식 (1)을 사용하여 계산됩니다.

어디 누구에게 누구로부터(LTV)– 모기지 부채 비율(대출 ​​대 가치 비율);

IR– 모기지 대출 금액, 문지름; 씨– 총 대출 비용, 문지름.

이 비율의 값이 높을수록 차입 자금의 비중은 높아지고 부동산 거래 자금 조달에서 투자자 자신의 자금 비중은 낮아집니다. 대출 기관(예: 모기지 은행가)의 관점에서 볼 때, 더 높은 열쇠이는 차용인이 자신의 의무를 위반하고 저당 재산을 환매할 권리를 박탈할 위험이 더 높다는 것을 의미합니다. 은행은 이 비율에 대한 특정 상한선을 설정하고 준수합니다. 일반적으로 주택 건설, 구매 또는 개조를 위해 은행이 시민에게 발행하는 대출 규모는 해당 주택 비용의 70%를 초과하지 않습니다.

2) 정기납부 -전에

전액상각대출의 경우 대출금액, 대출기간, 이자율에 따라 지급액이 결정됩니다. 왜냐하면 모든 지불은 동일하며 그 값은 대출 기간 및 이자율(화폐 단위의 F6 - 6번째 f.)의 함수인 단위 감가상각에 대한 기여 계수에 의해 결정됩니다. - 공식(2):

어디 IP– 모기지 상수(단위 감가상각에 대한 기여)(2)

나 피- 대출 조건.

투자 계정의 원금에 대한 연간 부채 상환 비율을 신용 상수-공식 (3)이라고합니다.

(3)

어디 케이피(LC)– 신용 상수, %; 전에

IR– 모기지 대출 원금, 문지름.

일반적으로 모기지 상수와 신용 상수는 동일합니다. 이를 바탕으로 계산 공식을 도출할 수 있습니다. 정기결제(공식 4):

(4)

어디 전에– 부채 상환에 대한 정기 지불, 문지름; IR– 모기지 대출 원금, 문지름;

나– 대출 이자율; 피- 대출 조건.

DO = IR  IP(5)

자기상각대출의 경우 정기지급(대출서비스지급)에는 이자와 원금의 일부가 포함됩니다.

IC가 완전히 소멸되기 위해서는, IP대출의 명목 이자율보다 높아야 합니다. 과잉 IP~ 위에 나대출 원금의 지불을 보장합니다. 만약에 IP = 나 IC에 따르면 초기 대출 금액 전체가 "풍선" 지불 방식으로 상환됩니다. 언제 IP크기가 작아질 것이다 나, 대출금 지불은 이에 대한 이자를 충당하지도 않습니다. 이 경우 미지급이자 부분은 부채 원금과 함께 누적되어 잔액이 늘어납니다.

3) 대출잔액(대출자 입장에서 대출금 반환)

대출 잔액은 대출 기간이 끝나기 전에 부동산을 판매할 때, 기간이 끝나기 전에 대출금을 상환할 때 등을 계산하는 경우가 많습니다.

정액 지불 방식의 대출 잔액은 남은 상각 기간 동안 대출금을 처리하기 위한 현재 지불 비용으로 결정됩니다. 이 경우 대출 잔액은 공식 6에 따라 정기 지불 금액과 연금 계수(균등 지불 흐름의 현재 가치 - F5 화폐 단위의 다섯 번째 함수)를 기준으로 결정됩니다.

어디 안에– 대출 잔액, 문지름; 전에– 정기 지불, 문지름;

나– 대출 이자율, %; 티– 남은 감가상각 기간(년(개월)).

– 연금 계수(연금의 현재 가치) – аn

대출 잔액은 초기 대출 금액에 대한 백분율로 표시할 수도 있습니다. 이를 위해서는 적절한 이자율로 전체 대출 기간 동안 단일 연금의 현재 가치 계수에 대한 남은 기간 동안 단일 연금의 현재 가치 계수의 비율을 계산해야합니다. 공식 7:

(7)

어디 비– 대출 잔액(%);

볼– 남은 기간 동안 연금의 현재 가치 계수;

모두– 전체 기간 동안 연금의 현재 가치 계수.

4) 대출상환비율

대출 상환 비율과 대출 잔액은 IIA 계산 등 다양한 계산에 필요합니다. 대출 상환 비율은 알려진 대출 잔액 비율(공식 8)을 기반으로 결정됩니다.

피 = 1–안에(8)

어디 아르 자형– 대출 상환 비율; 안에– 대출 잔액의 비율.

대출 상환 비율은 여러 가지 방법을 사용하여 직접 계산할 수 있습니다. 가장 간단한 방법은 결정하는 것입니다. 아르 자형청구 기간 동안의 보상 기금 계수에 대한 전체 대출 기간에 대한 보상 기금 계수(F3 - 화폐 단위의 세 번째 함수)의 비율 - 공식 9:

(9)

어디 SFF 모두– 전체 대출 기간에 대한 보상 기금 계수

SFF 피– 청구 기간 동안의 보상 기금 계수.

보상 기금 계수는 공식 10을 사용하여 구합니다.

(10)

어디 SFF– 보상 기금 계수;

나– 대출 이자율, %; 티– 대출 기간, ​​년(개월).

5) 대출기관의 반환

대출기관의 수익(이익)은 부채상환으로 인한 현금흐름과 대출기관에 대한 대출반환금액이 지분투자자의 현금흐름과 유사하기 때문에 할인식에 의해 결정됩니다. 대출에 추가 조건이 없으면 대출 기관의 수익은 이자율과 같습니다. 그러나 대출 계약에 차용인 측에서 추가 지불을 규정하는 경우 대출 기관의 수익은 이자율보다 높을 것입니다. 변동지급의 경우 대출기관의 수익도 변경됩니다. 따라서 수익을 결정하기 위해 투자 프로젝트를 평가하는 방법, 특히 프로젝트의 내부 수익률(IRR)을 결정하는 방법이 사용됩니다. 대출 기관은 특정 신용 상태를 투자 프로젝트로 간주합니다.

모기지 상수(저당 끊임없는) - 모기지 금액에 대한 연간 부채 상환액의 비율 또는 백분율입니다. 이 예에서 이 수치는 약 12.64%($50,000 / $400,000 = 0.1263875)입니다. 모기지 상수는 이자율, 모기지 전체 상환 기간 및 복리 빈도의 함수입니다.

모기지를 완전히 상환하려면 모기지 상수가 대출의 명목 이자율보다 높아야 합니다. 명목 이자율을 초과하는 고정 이자율은 대출 원금의 지불을 보장합니다. 모기지 상수가 모기지 이자와 동일한 경우 초기 대출 금액 전체가 "풍선" 지불금으로 상환됩니다. 상수가 이자율보다 작으면 대출금은 이자를 충당하지도 못합니다. 결과적으로 미지급이자 부분은 부채 원금과 함께 누적되고 잔액은 증가해야합니다. 현실적으로 원금잔액이 늘어나는 대출은 매우 드뭅니다. 거의 모든 대출은 점진적인 상각을 제공합니다.

모기지 대출 업계에서는 수익 창출을 위해 금융 거래에 사용되는 도구와 기술을 신중하게 선택하는 것이 중요한 역할을 합니다. 그들의 선택은 투자자 또는 신용 기관의 희망에 달려 있지 않으며 국가의 일반적인 경제 상황, 모기지 대출의 발전 정도 및 해당 부문에서 유통되는 자금의 양에 따라 결정됩니다.

금융상품을 올바르게 선택해야만 주택저당증권의 유동성이 증가하고, 이익 미수령 위험이 감소하며, 주택담보대출에 대한 접근성이 높아지고, 부동산 투자가 눈에 띄게 더 효과적이 될 수 있습니다.

왜 영구 모기지가 필요한가요?

모기지 부채 상환에 대한 지불은 계산된 모기지 상수를 사용하여 계산됩니다. 산정시 최초 발행된 담보대출 기준금액에 대한 당해 연도 대출상환채무 비율로 인정됩니다. 모기지 상수에는 대출 지불의 두 부분, 즉 전체 부채 금액과 대출 사용에 대한 이자가 모두 포함됩니다.

그림 1. 모기지 상수 - 모기지 투자의 생명선

값은 백분율 또는 소수점으로 표시됩니다(균등 지불 대출의 경우). 계산에는 다음 공식이 사용됩니다.

Pi = (D/I)x100, 여기서 Pi는 모기지 상수, %입니다. D – 해당 연도의 원금 반환을 보장하는 지불 금액, 문지름; 나는 모기지 대출의 기본 금액입니다.

모기지 상수의 크기가 모기지에 설정된 이자율보다 높으면 모기지 대출은 문제없이 완전히 종료됩니다. 다른 옵션이 있습니다. 예를 들어, 모기지 상수가 대출 이자율과 동일한 경우 원래 대출 금액을 "풍선" 방식(일회 지불)으로 상환할 수 있습니다.

모기지 상수는 자기 상환 대출의 자본화 비율을 계산하는 데에도 사용됩니다. 이 가치의 역할은 투자 이익 분석에서도 중요합니다.

대출 미납 위험에 대한 의존성

모기지 상수가 이자율보다 낮을 경우 지불금은 대출 사용에 대한 이자를 충당할 수 없습니다. 이 경우 모든 미지급 금액은 모기지 대출 원금과 함께 누적되어 결과적으로 잔액이 지속적으로 증가합니다.

그림 2. 모기지 상수를 사용하면 위험을 쉽게 계산할 수 있습니다.

일괄 지불 옵션도 위험을 수반합니다. 이는 부채에 대한 대규모 최종 지불을 제공합니다. 지불 과정에서 이 양식이 차용인에게 편리한 경우 최종 금액은 많은 사람들에게 적합하지 않을 수 있습니다. 이는 대출 기간 만료 시 대출금을 상환하지 못할 위험이 큽니다.

이자율보다 낮은 모기지 상수 값이 표준으로 간주될 수 있는 유일한 옵션은 지불액이 증가하는 계획(IIP)을 선택한 다음 신용 부채를 전액 상각할 수 있을 만큼 지불액이 증가할 때까지의 기간 동안만 선택하는 것입니다. .

대출에 대한 고정 모기지 이자율을 3-4 포인트 초과하는 것으로 충분하다고 간주됩니다. 값이 낮을수록 이 투자 수단의 유동성이 크게 감소합니다. 모기지 상수의 증가는 모기지 대출보다 덜 위험한 상품에 투자하는 것을 선호하는 투자자를 추가로 끌어들입니다.

모기지 상수는 실제로 어떻게 사용됩니까?

'모기지상수' 지표는 각종 부동산 취득을 위해 차입금과 자기자금을 동시에 사용하고 일정 비율로 투자하는 연계투자 방식으로 널리 사용된다. 이 경우 모기지 상수는 빌린 자금의 자본화 비율과 동일합니다.

그림 3. 모기지 상수는 계산 및 시장 분석에 널리 사용됩니다.

연계 투자 방법에는 다음과 같은 자본화 비율 요구 사항이 필요합니다.

• 빌린 자본에 대한 수익에 대한 시장 요구 사항을 충족해야 합니다. 그렇지 않으면 대출 기관은 모기지 대출 제공을 거부합니다.
• 이 이자율은 제공된 대출로부터 받은 소득뿐만 아니라 대출 금액 자체를 할부 상환 형태로 반환하는 것도 제공합니다.
• 이 이자율은 투자자들이 부동산 구매에 돈을 투자하는 데 관심을 가질 수 있도록 자기자본 소득에 대한 시장 요구 사항을 제공해야 합니다.
• 모든 투자 자본에 대해 신고된 (시장) 소득 금액의 수령과 투자에 대한 점진적인 수익을 보장해야 합니다.

빌린 자금의 자본화를 고려할 때 모기지 상수는 항상 기본 대출 금액에 대한 정기 지불 비율에 따라 결정됩니다. 이 값은 결제가 이루어질 때마다(분기 또는 월 단위) 계산됩니다. 이 경우 다음 공식이 사용됩니다. 지불 횟수에 지불 규모 및 빈도를 곱합니다.

자기자금의 자본화이익률은 투자자가 계획한 소득을 보여줍니다. 이는 부동산 사용으로 인한 직접 이익의 비율과 투자자에게 속한 금액의 비율처럼 보입니다.

모기지 상수

이는 투자 수익률과 그 이상의 이윤율이라는 두 부분으로 구성됩니다.

연계투자 방식에서는 총 투자 비중에서 구성요소(차입금과 자기자본)를 가중치로 하여 합산비율이 결정됩니다. 이 방법 덕분에 필요한 모기지 상수 지표를 얻기 위해 자신의 돈이 얼마인지 계산할 수 있습니다. 결과적으로, 계획된 수익뿐만 아니라 이 투자 방식에 불가피한 위험도 관리하는 것이 가능해집니다.

월별 지불액부터 대출 발행 사실까지 레버리지 비율의 크기에 따라 많은 것이 달라집니다. 많은 은행은 이 가치에 대한 특정 상한선을 독립적으로 설정하고 준수하며, 이를 준수하지 않는 경우 모기지 대출 발행을 제한할 수 있습니다.

모든 모기지 대출은 두 그룹으로 나눌 수 있습니다- 상환 시 지속적이고 변동적인 지불을 합니다. 지속적으로 지불하는 모기지 대출을 분석할 때 감정인이 수행하는 계산 옵션을 고려해 보겠습니다.

기본 대출 매개변수. 선진 부동산 시장에서 사용되는 대부분의 영구 모기지는 자기 상환 방식으로 정기적인 균등 지급을 제공합니다.

동일지불 자기상환대출 - 대출, 대출에 대한 이자와 원금 상환을 모두 포함하는 균등 균등 지불입니다.

대출 이자는 이자율과 남은 원금 잔액을 기준으로 계산됩니다.

은행에서는 감가상각- 이는 대출 원금 잔액의 감소입니다.
대출 기관은 최대 대출 원금 금액을 부동산 가치의 백분율(주로 75% 또는 80%)로 설정하고 최대 대출 기간(부동산의 예상 경제 수명보다 짧음)을 설정하며 다음을 기준으로 이자율을 제안합니다. 일반적인 시장 상황.
그런 다음 정기적(보통 월별) 모기지 지불금이 계산됩니다. 위의 세 가지 지표가 고려됩니다.

원금 대출 금액(PRN - 원금)
- 대출 기간(나머지) N;
- 대출 이자(INT - 이자).

예제 14.1. 대출 금액 - $10,000. 대출기간은 30년이다. 지불은 연말에 이루어집니다. 대출 이자율은 15%이다.

정기 지불을 또 다른 변수로 고려하면 모든 대출은 4가지 지표로 설명됩니다. 그 중 세 가지가 알려지면 네 번째가 결정될 수 있습니다. 대출의 특성을 계산해 봅시다.

대출 특성 계산

1. 연간 지불(계산 시 - RMG 지불)금액은 1523달러입니다. 대출의 경우 두 가지 구성 요소를 고려하여 계산기(컴퓨터, 테이블 사용)에서 계산할 수 있습니다.
- 이자(대출로 투자한 금액에 대한 소득)
- 자본 회수(대출 기관이 투자한 원금 반환).
이제 대출 상환 일정을 수립해 보겠습니다.

대출 상환 일정

2. 대출 PRN 원금 계산.
이자율, 남은 기간 및 연간 지불액을 알고 있는 경우 남은 원금 금액을 결정할 수 있습니다. PV= -10,000.
3. 대출 기간 계산.
이자율, 대출 금액 및 연간 지불금을 알면 대출 기간을 결정할 수 있습니다: N - 30.
4. 이자율 계산.
자기 상환 대출을 사용하면 균등하고 균등하게 분할하여 지불됩니다. 대출 금액, 남은 기간 및 연간 지불금을 알고 있는 경우 대출 이자율을 결정할 수 있습니다: I/Y= 15.

모기지 상수 결정
연간 모기지 상수(AI)는 대출의 초기 원금(IC, 계산 시 PV의 현재 가치)에 대한 해당 연도의 필수 대출 지불 비율(OD - 부채 상환, RMT)입니다.

IP - (OD: IR) x 100% = (PMT:PV) x 100%.

모기지 상수에는 대출 원금을 상환하기 위한 이자와 지불금이 포함되므로 대출의 명목 이자율을 초과해야 합니다.
위에서 설명한 IP 예의 경우 - 15.23%입니다.

따라서, 부채를 상환하기 위해 동일한 연간 지불을 제공하는 모기지 채무에 대한 모기지 상수는 복리의 여섯 번째 함수, 즉 화폐 단위의 감가상각에 대한 기여 요소입니다.

대출 조건이 월별 지불을 제공하는 경우 IP는 월별 지불을 기준으로 계산된 단위 감가상각에 대한 기여 계수에 12를 곱한 것과 같습니다.

모기지 상수는 상환 기간과 이자율의 균형을 빠르게 맞추고 부채 상환액을 계산하는 데 유용한 도구입니다.

모기지 상수는 차입 자금 사용의 효율성을 평가할 때(재정 레버리지를 결정할 때)에도 사용됩니다.

주어진 이자율과 상환 기간에 대해 모기지 상수는 대출 단위당 필요한 연간 부채 상환액과 같습니다.

실제 지불 금액을 결정하려면 모기지 상수에 대출 원금을 곱해야 합니다.

많은 차용인은 현재 현금 잔액을 최소화하기 위해 모기지 상수를 최소화하려고 노력합니다. 이로 인해 총 이자 지불이 증가하고 모기지 부채 상환을 위한 지불로 인해 자기자본 성장이 둔화된다는 사실에도 불구하고.

예제 14.2. 예를 들어 14.1과 같이 대출 조건 중 하나만 변경하면 모기지 상수가 어떻게 영향을 받는지 생각해 보겠습니다. 즉, 대출 이자율 변경, 대출 기간 또는 지불 절차 변경입니다.

1. 대출 금리를 낮추십시오. 이제 I/.Y- 12%를 설정하면 다음과 같습니다.
RMT = 0.1241, 즉 IP 감소로 이어진다.
2. 대출 상환액 증가(월 상환액, P/Y = 12):
RMT = 0.0216)은 월별 PI입니다. 연간 가치를 결정하려면
12개월을 곱하면 0.0126 x 12 = 0.1517), 따라서 감소
대출 금리는 IP 감소로 이어집니다.
3. 대출 기간 연장(30년에서 40년으로): RMT = 0.1506 - IP 감소로 이어집니다.
4. 개인 기업가의 규모는 모기지 대출 금액에 따라 어떻게 결정됩니까? 답변. IP는 IR 값에 의존하지 않습니다.

신용 할인 및 대출금 반환.종종 부동산 모기지는 차용인에게 할인된 가격(할인된 가격)으로 제공되며, 모기지 채무는 모기지 투자자에게 할인된 가격으로 판매되는 경우가 많습니다.
대출 금액에 대한 할인은 포인트로 측정됩니다. 1포인트는 대출원금의 1%에 해당합니다.
실제로 차용인은 대출 계약에 명시된 금액보다 적은 금액을 받지만, 전액에 이자를 더한 금액을 반환해야 합니다.

예를 들어 10,000달러를 대출받았다고 가정해 보겠습니다. 할인 포인트가 3개인 경우 이는 대출 기관이 차용자에게 원금 대출 금액 $10,000의 97%를 제공한다는 의미입니다. $10,000의 97%

모기지: 본질과 기능 메커니즘

$9,700이지만 차용인은 $10,000 전액을 지불해야 합니다. 이 전체 금액에 대한 이자를 더한 것입니다.
따라서 할인된 가격으로 대출을 제공함으로써 대출 기관은 투자 수익(최종 수익)을 높이고 차용인은 이를 위해 노력하며 그 대가로 시장 평균에 비해 대출 이자율이 더 낮을 수도 있습니다.

주택담보대출과 같은 분야에서는 도구의 선택이 중요한 역할을 합니다, 자본금 증가 및 자금 투자에 적용 가능합니다. 그러한 수단의 선택은 금융 기관이나 고객의 희망과 아무런 관련이 없습니다. 이 지표는 러시아의 경제 상황, 이 분야의 순환 자금 규모 및 국가의 모기지 대출 개발에 따라 달라집니다. .

상품을 올바르게 선택해야만 증권에 대한 수요가 증가하고 이익 미수령과 관련된 위험이 점차 감소합니다. 또한 고객에게 모기지 대출을 보다 저렴하게 제공하는 것이 바람직합니다.

그렇다면 이 지표가 필요한 이유는 무엇이며 무엇입니까?

그것은 무엇입니까?

그렇다면 이 지표는 무엇이며 그러한 대출에 왜 그렇게 중요한가요? 이는 대출금과 모기지 원금에 대해 매년 지불하는 금액의 비율입니다.

빌린 자금을 100% 상환하려면 이 지표가 대출 금리보다 높아야 합니다.

지표가 실제로 이율을 초과하면 대출금이 상환됩니다. 동점인 경우 "풍선" 방식을 사용하여 자금이 상환됩니다. 최악의 상황은 지표가 낮을 때입니다. 그러면 부채를 갚는 것뿐만 아니라이자도 충당하는 것이 불가능합니다. 이 경우 미지급이자 부분은 대출 원금과 함께 누적되어 잔액이 증가하기 시작합니다.

왜 영구 모기지가 필요한가요?

덕분에 부채 상환에 관한 계산이 수행됩니다. 계산할 때 원래 등록시 발행 된 대출금의 원금에 대한 해당 연도의 부채 비율과 동일합니다.

이 지표 두 부분으로 구성지불 - 여기에는 이자율과 부채의 원금 부분이 모두 포함됩니다.

이 지표는 주식과 %로 표시됩니다 (첫 번째 경우 지불금이 다르지 않지만 동일한 대출에 주식이 사용됩니다).

모기지 상수는 어떻게 결정되나요?

지표를 계산하려면 다음 공식을 사용해야 합니다.

이 지표의 크기가 대출 금리보다 높으면 누락이나 문제 없이 대출이 종료됩니다. 그러나 다른 시나리오도 가능합니다. 지표가 대출 금리와 같으면 한 번의 지불로 상환이 이루어집니다.

미지급 위험이 있는 의존성

표시기의 값이 베팅보다 작으면 지불금에는 이자가 포함되지 않습니다.. 이런 상황에서는 대출 원금과 함께 빌린 자금도 쌓이게 되고, 결과적으로 잔액도 크게 늘어나게 됩니다.

이 옵션은 부채에 대한 대규모 최종 지불을 제공하기 때문에 풍선 지불에도 위험이 있을 수 있습니다. 그러나 이러한 결제 방식이 고객에게 편리하다면 최종 금액은 많은 사람들에게 적당하지 않을 수 있습니다. 이는 대출 기간이 끝날 때 대출금을 상환하지 못할 수 있는 주요 위험입니다.

지표의 값이 이자율보다 낮고 동시에 이것이 표준인 경우 한 가지 예외는 지급액 증가를 사용하는 계획입니다. 그런 다음 지불금이 특정 수준에 도달하고 대출 부채를 상각하기 위해 증가할 때까지.

실제로는 어떻게 사용되나요?

이 지표는 은행 자금과 부동산 구입에 투자한 개인 돈을 모두 사용하여 부동산을 구입하는 경우 관련 투자에 성공적으로 사용됩니다.

이 경우 상수는 은행에서 빌린 자금의 이자율과 같습니다.