ارزیابی اثربخشی جذب وجوه استقراضی. اهرم مالی. محاسبه هزینه های خدمات بدهی. ثابت وام مسکن، نسبت بدهی وام مسکن. محاسبات برای وام های رهنی وام مسکن: ماهیت و مکانیسم های عملکرد
به مشخصات IR شامل:
نسبت بدهی وام مسکن - به از
مقدار پرداخت های دوره ای و ثابت وام مسکن – قبل ازو IP
میزان وام
درصد پرداخت وام - من
بازگشت وام دهنده
محاسبه ویژگی های خاص بستگی به شرایط وام دارد که طرح های بازپرداخت مختلفی را ارائه می دهد. بیشتر طرح‌های بازپرداخت مدرن بازپرداخت وام‌ها را بر اساس سالیانه پیش‌بینی می‌کنند، یعنی با پرداخت‌های منظم مساوی متشکل از پرداخت بهره و پرداخت مبلغ اصلی وام. چنین وام هایی نامیده می شود خودکشی.
1) نسبت بدهی وام مسکن -به از
این نسبت سهم بدهی های وام مسکن (یعنی وجوه قرض گرفته شده) را در کل هزینه املاک نشان می دهد. با استفاده از فرمول (1) محاسبه می شود:
جایی که به از(LTV)- نسبت بدهی وام مسکن (نرخ وام به ارزش)؛
IR- مبلغ وام وام مسکن، مالش. سی- هزینه کل وام، مالش.
هر چه ارزش این نسبت بیشتر باشد، سهم وجوه استقراضی بیشتر و سهم سرمایه خود سرمایه گذار در تامین مالی یک معامله املاک و مستغلات کمتر است. از نقطه نظر وام دهندگان (به عنوان مثال بانکدار وام مسکن)، بالاتر است کلیدهابه معنای خطر بالاتر نقض تعهدات وام گیرنده و محروم کردن او از حق بازخرید ملک مورد رهن است. بانک ها برای این نسبت محدودیت های بالایی تعیین کرده و از آنها پیروی می کنند. به طور معمول، اندازه وام های صادر شده توسط بانک به شهروندان برای ساخت، خرید یا نوسازی مسکن از 70 درصد هزینه این مسکن تجاوز نمی کند.
2) پرداخت دوره ای -قبل از
برای یک وام کاملا مستهلک، پرداخت بر اساس مبلغ وام، مدت وام و نرخ بهره تعیین می شود. زیرا همه پرداخت ها یکسان هستند، سپس ارزش آنها با ضریب مشارکت برای استهلاک واحد تعیین می شود که تابعی از مدت وام و نرخ بهره است (F6 - 6th f. واحد پولی) - فرمول (2):
جایی که IP- ثابت وام مسکن (سهم در استهلاک واحد)؛ (2)
من پ- شرایط وام
نسبت درصد پرداختی سالانه خدمات بدهی به مبلغ اصلی حساب سرمایه گذاری را ثابت اعتباری - فرمول (3) می گویند.
(3)
جایی که KP(LC)– ثابت اعتباری، %؛ قبل از
IR- مبلغ اصلی وام مسکن، روبل.
به طور کلی، ثابت های وام مسکن و اعتبار برابر هستند. بر این اساس می توانید فرمولی برای محاسبه استخراج کنید پرداخت دوره ای(فرمول 4):
(4)
جایی که قبل از- پرداخت های دوره ای برای خدمات بدهی، مالش. IR- مبلغ اصلی وام وام مسکن، روبل.
من- نرخ بهره وام؛ پ- شرایط وام
DO = IR ´ IP(5)
در وام استهلاکی، پرداخت دوره ای (پرداخت خدمات وام) شامل بهره و بخشی از مبلغ اصلی است.
برای اینکه آی سی کاملا خاموش شود، IPباید بالاتر از نرخ بهره اسمی وام باشد. اضافی IPدر بالا منپرداخت مبلغ اصلی وام را تضمین می کند. اگر IP = منبه گفته IC، کل مبلغ اولیه وام در یک پرداخت "بالون" بازپرداخت می شود. چه زمانی IPاز نظر اندازه کوچکتر خواهد شد من، پرداخت وام حتی سود آن را نیز پوشش نمی دهد. در این صورت، بخش پرداخت نشده سود همراه با مبلغ اصلی بدهی جمع شده و مانده آن رشد خواهد کرد.
3) مانده وام(بازگشت وام از دیدگاه وام دهنده)
مانده وام اغلب هنگام فروش املاک قبل از پایان مدت وام، هنگام بازپرداخت وام قبل از پایان دوره و غیره محاسبه می شود.
مانده وام تحت پرداخت های مستقیم به عنوان هزینه فعلی پرداخت ها برای ارائه خدمات وام در طول دوره استهلاک باقیمانده تعیین می شود. در این حالت، مانده وام بر اساس میزان پرداخت دوره ای و ضریب سالیانه (ارزش فعلی جریان مساوی از پرداخت ها - F5 پنجمین تابع واحد پولی) مطابق فرمول 6 تعیین می شود:
جایی که که در- مانده وام، مالش. قبل از- پرداخت دوره ای، مالش.
من- نرخ بهره وام، %؛ تی- دوره استهلاک باقیمانده، سال (ماه).
– ضریب سالیانه (ارزش فعلی سالیانه) – аn
مانده وام را می توان به صورت درصدی از مبلغ اولیه وام نیز بیان کرد. برای انجام این کار، لازم است نسبت ضریب ارزش فعلی یک سالیانه واحد در طول دوره باقیمانده به ضریب ارزش فعلی یک سالیانه در کل مدت وام با نرخ بهره مناسب محاسبه شود - فرمول 7:
(7)
جایی که ب- مانده وام در درصد؛
یک بول- ضریب ارزش فعلی مستمری برای دوره باقی مانده؛
همه- ضریب ارزش فعلی سالانه برای کل دوره.
4) درصد بازپرداخت وام
درصد بازپرداخت وام، و همچنین مانده وام، در محاسبات مختلف، به عنوان مثال، در محاسبات IIA مورد نیاز است. درصد بازپرداخت وام بر اساس درصد مشخص مانده وام - فرمول 8 تعیین می شود:
P = 1–که در(8)
جایی که آر- درصد بازپرداخت وام؛ که در- درصد مانده وام
درصد بازپرداخت وام را می توان به طور مستقیم با استفاده از چندین روش محاسبه کرد. ساده ترین روش تعیین است آربه عنوان نسبت ضریب صندوق جبران خسارت (F3 - تابع سوم واحد پولی) برای کل مدت وام به ضریب صندوق جبران خسارت برای دوره صورتحساب - فرمول 9:
(9)
جایی که SFF همه- ضریب صندوق جبران خسارت برای کل مدت وام؛
SFF ص– ضریب صندوق غرامت برای دوره صورتحساب.
ضریب صندوق جبران خسارت با استفاده از فرمول 10 بدست می آید:
(10)
جایی که SFF- ضریب صندوق جبران خسارت؛
من- نرخ بهره وام، %؛ تی- مدت وام، سال (ماه).
5) بازگشت وام دهنده
بازده (سود) وام دهنده با فرمول های تنزیل تعیین می شود زیرا جریان نقدی حاصل از پرداخت بدهی و مبالغ برگشت وام به وام دهنده مشابه جریان نقدی سرمایه گذار سهام است. اگر وام دارای شرایط اضافی نباشد، بازده وام دهنده برابر با نرخ بهره است. با این حال، اگر قرارداد وام هرگونه پرداخت اضافی از طرف وام گیرنده را پیش بینی کند، بازده وام دهنده بیشتر از نرخ بهره خواهد بود. در مورد پرداخت های متغیر، بازده وام دهنده نیز تغییر می کند. بنابراین، برای تعیین بازده، از روش‌هایی برای ارزیابی پروژه‌های سرمایه‌گذاری، به‌ویژه تعیین نرخ بازده داخلی پروژه (IRR) استفاده می‌شود. وام دهنده یک موقعیت اعتباری خاص را به عنوان یک پروژه سرمایه گذاری در نظر می گیرد.
ثابت وام مسکن (رهن ثابت) - این نسبت یا درصد پرداخت سالانه خدمات بدهی به مبلغ وام مسکن است. در مثال ما، این رقم حدود 12.64% است (50000 دلار / 400000 دلار = 0.1263875). ثابت وام مسکن تابعی از نرخ بهره، دوره استهلاک کامل وام مسکن و فراوانی ترکیب است.
برای اینکه وام مسکن به طور کامل بازپرداخت شود، ثابت وام مسکن باید بالاتر از نرخ بهره اسمی وام باشد. مازاد بر نرخ ثابت بر نرخ اسمی، پرداخت اصل وام را تضمین می کند. اگر ثابت وام مسکن با بهره وام مسکن برابر باشد، کل مبلغ اولیه وام در یک پرداخت "بالون" بازپرداخت می شود. اگر ثابت کمتر از نرخ بهره باشد، پرداخت های وام حتی سود آن را پوشش نمی دهد. در نتیجه، بخش پرداخت نشده سود همراه با مبلغ اصلی بدهی انباشته می شود و مانده آن باید افزایش یابد. در واقعیت، وام هایی با مانده اصل در حال رشد بسیار نادر هستند. تقریباً همه وام‌ها استهلاک تدریجی دارند.
در صنعت وام های رهنی، انتخاب دقیق ابزارها و فناوری های مورد استفاده در معاملات مالی برای ایجاد سود نقش مهمی ایفا می کند. انتخاب آنها به خواسته های سرمایه گذار یا مؤسسه اعتباری بستگی ندارد و با توجه به وضعیت کلی اقتصادی کشور، میزان توسعه وام مسکن در آن و حجم وجوه در گردش در این بخش تعیین می شود.
تنها با انتخاب صحیح ابزارهای مالی می توان نقدینگی اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن را افزایش داد، خطرات ناشی از عدم دریافت سود را کاهش داد، وام های رهنی را در دسترس تر کرد و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را به میزان قابل توجهی موثرتر کرد.
چرا به وام مسکن دائمی نیاز دارید؟
پرداخت های مربوط به خدمات بدهی های وام مسکن با استفاده از ثابت وام مسکن محاسبه شده محاسبه می شود. هنگام محاسبه، برابر با نسبت تعهدات بازپرداخت وام برای سال به مبلغ پایه وام رهنی که در ابتدا هنگام صدور آن صادر شده است، شناسایی می شود. ثابت وام مسکن شامل هر دو بخش پرداخت وام است - کل مقدار بدهی و بهره برای استفاده از وام.
شکل 1. ثابت وام مسکن - به عنوان راه نجات برای سرمایه گذاری در وام مسکن
ارزش به درصد یا اعشار (برای وام هایی با پرداخت مساوی) بیان می شود. برای محاسبه از فرمول زیر استفاده می شود:
Pi = (D/I)x100، که در آن Pi ثابت وام مسکن، % است. د - میزان پرداختی که بازگشت مبلغ اصلی سال را تضمین می کند. من مبلغ پایه وام مسکن است، مالش.
اگر اندازه ثابت وام مسکن بالاتر از نرخ سود تعیین شده برای وام مسکن باشد، وام مسکن بدون هیچ مشکلی کاملا بسته می شود. گزینه های دیگری نیز وجود دارد. به عنوان مثال، زمانی که ثابت وام مسکن برابر با نرخ بهره وام است، بازپرداخت مبلغ اصلی وام را می توان به صورت «بالون» (تک پرداخت) انجام داد.
از ثابت وام مسکن نیز برای محاسبه نسبت سرمایه وام های خوداستهلاکی استفاده می شود. نقش این ارزش نیز در تحلیل منافع سرمایه گذاری مهم است
وابستگی با خطرات عدم پرداخت وام
اگر ثابت وام مسکن کمتر از نرخ بهره باشد، پرداخت ها نمی توانند سود استفاده از وام را پوشش دهند. در این صورت، تمام مبالغ پرداخت نشده همراه با اصل مبلغ بدهی وام رهنی انباشته می شود، در نتیجه، موجودی به طور مداوم رشد می کند.
شکل 2. با کمک یک ثابت وام مسکن، محاسبه ریسک آسان است
گزینه با پرداخت بالون نیز خطراتی را به همراه دارد، زیرا پرداخت نهایی زیادی برای بدهی فراهم می کند. اگر در طول فرآیند پرداخت این فرم برای وام گیرنده راحت باشد، ممکن است مبلغ نهایی برای بسیاری مقرون به صرفه نباشد. این امر خطر جدی عدم پرداخت وام پس از انقضای مدت وام را به همراه دارد.
تنها گزینه ای که می توان مقدار ثابت وام مسکن زیر نرخ بهره را هنجار در نظر گرفت، انتخاب طرحی با افزایش پرداخت ها (IIP) و سپس فقط برای دوره ای است که اندازه پرداخت ها به اندازه کافی افزایش می یابد تا استهلاک کامل بدهی های اعتباری را بدست آوریم. .
بیش از 3-4 امتیاز از نرخ بهره ثابت وام مسکن برای وام کافی در نظر گرفته می شود. ارزش های پایین تر، نقدینگی این ابزار سرمایه گذاری را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد. افزایش ثابت وام مسکن علاوه بر این، سرمایه‌گذارانی را جذب می‌کند که ترجیح می‌دهند در ابزارهای کم‌ریسک‌تر از وام‌های رهنی سرمایه‌گذاری کنند.
ثابت وام مسکن در عمل چگونه استفاده می شود؟
شاخص "ثابت وام مسکن" به طور گسترده در روش سرمایه گذاری مرتبط استفاده می شود، زمانی که وام گرفته شده و وجوه خود به طور همزمان استفاده می شود، در نسبت معینی برای کسب املاک مختلف سرمایه گذاری می شود. ثابت وام مسکن در این مورد معادل نرخ سرمایه وجوه قرض شده است.
شکل 3. ثابت وام مسکن به طور گسترده در محاسبات و تحلیل بازار استفاده می شود
روش سرمایه گذاری پیوندی به الزامات نرخ سرمایه زیر نیاز دارد:
- باید الزامات بازار را برای بازگشت سرمایه قرض گرفته شده برآورده کند، در غیر این صورت وام دهندگان از ارائه وام های رهنی خودداری خواهند کرد.
- این نرخ نه تنها برای درآمد دریافتی از وام ارائه شده، بلکه برای بازگشت خود مبلغ وام در قالب پرداخت های استهلاک نیز فراهم می کند.
- این نرخ باید الزامات بازار را برای درآمد بر اساس سرمایه تامین کند تا سرمایه گذاران علاقه مند به سرمایه گذاری پول خود در خرید املاک و مستغلات باشند.
- تضمین دریافت مبلغ اعلام شده (بازار) برای تمام سرمایه سرمایه گذاری شده و بازگشت تدریجی سرمایه شما ضروری است.
هنگام در نظر گرفتن سرمایه وجوه وام گرفته شده، ثابت وام مسکن همیشه با نسبت پرداخت های منظم به مبلغ وام پایه تعیین می شود. ارزش هر بار که پرداخت انجام می شود - هر سه ماهه یا هر ماه محاسبه می شود. در این مورد، از فرمول زیر استفاده می شود - تعداد پرداخت ها در اندازه و فراوانی پرداخت ها ضرب می شود.
نرخ سود حاصل از وجوه شخصی، درآمد برنامه ریزی شده توسط سرمایه گذار را نشان می دهد. به نظر می رسد نسبت درصد سود مستقیم استفاده از ملک به مقدار پولی که به سرمایه گذار تعلق دارد.
ثابت وام مسکن
این شامل دو بخش است - نرخ بازگشت سرمایه و نرخ سود فراتر از این.
در روش سرمایه گذاری پیوندی، نرخ کل با وزن کردن اجزای (قرض گرفته شده و حقوق صاحبان سهام) در کل سهم سرمایه گذاری تعیین می شود. با تشکر از این روش، می توانید مقدار پول خود را برای به دست آوردن شاخص های ثابت وام مسکن لازم محاسبه کنید. در نتیجه، مدیریت نه تنها سود برنامه ریزی شده، بلکه ریسک هایی که برای این روش سرمایه گذاری اجتناب ناپذیر است نیز ممکن می شود.
خیلی به اندازه نسبت اهرم بستگی دارد - از اندازه پرداخت های ماهانه تا واقعیت صدور وام. بسیاری از بانک ها به طور مستقل حد بالایی مشخصی را برای این مقدار تعیین و رعایت می کنند و در صورت عدم رعایت، ممکن است صدور وام مسکن را محدود کنند.
تمام وام های رهنی را می توان به دو گروه تقسیم کرد- با پرداخت های ثابت و متغیر در زمان بازپرداخت آنها. بیایید هنگام تجزیه و تحلیل وام های رهنی با پرداخت های ثابت، گزینه های محاسبات انجام شده توسط ارزیاب را در نظر بگیریم.
پارامترهای اساسی وام. بیشتر وام‌های دائمی مورد استفاده در بازارهای املاک و مستغلات توسعه‌یافته، خوداستهلاکی هستند و پرداخت‌های مساوی دوره‌ای را فراهم می‌کنند.
وام خود مستهلک با پرداخت مساوی - وام، پرداخت های مساوی که شامل سود وام و بازپرداخت اصل مبلغ می شود.
سود وام بر اساس نرخ سود و مانده اصل سرمایه محاسبه می شود.
در بانکداری، استهلاک- این کاهش در مانده مبلغ اصلی وام است.
وام دهنده حداکثر مبلغ اصلی وام را به عنوان درصد (اغلب 75٪ یا 80٪) از ارزش دارایی تعیین می کند، حداکثر مدت وام را تعیین می کند (که از عمر اقتصادی تخمینی ملک کوتاه تر است) و نرخ بهره را بر اساس پیشنهاد می کند. شرایط حاکم بر بازار
سپس پرداخت های دوره ای (معمولا ماهانه) وام مسکن محاسبه می شود. سه شاخص فوق در نظر گرفته شده است:
مبلغ وام اصلی (PRN - اصل)؛
- مدت (باقیمانده) وام N؛
- بهره وام (INT - بهره).
مثال 14.1. مبلغ وام - 10000 دلار. مدت وام 30 سال است. پرداخت ها در پایان سال انجام می شود. نرخ سود وام 15 درصد است.
با در نظر گرفتن پرداخت دوره ای به عنوان متغیر دیگر، متوجه می شویم که هر وام با چهار شاخص توصیف می شود. اگر هر سه از آنها شناخته شده باشد، می توان چهارمی را تعیین کرد. بیایید ویژگی های وام را محاسبه کنیم.
محاسبه مشخصات وام
1. پرداخت های سالانه (در محاسبات - پرداخت RMG)به مبلغ 1523 دلار. برای وام را می توان در یک ماشین حساب (کامپیوتر، با استفاده از جداول) با در نظر گرفتن دو جزء محاسبه کرد:
- بهره (درآمد از مبلغ سرمایه گذاری شده توسط وام)؛
- بازیابی سرمایه (بازگشت مبلغ اصلی سرمایه گذاری شده توسط وام دهنده).
حالا بیایید یک برنامه استهلاک وام بسازیم.
برنامه استهلاک وام
2. محاسبه مبلغ اصلی PRN وام.
در مواردی که نرخ سود، باقیمانده پرداخت های مدت دار و سالانه مشخص باشد، می توان مبلغ اصلی باقی مانده را تعیین کرد: PV= -10000.
3. محاسبه مدت وام.
هنگامی که نرخ بهره، مبلغ وام و پرداخت سالانه مشخص باشد، مدت وام را می توان تعیین کرد: N - 30.
4. محاسبه نرخ بهره.
با وام خود مستهلک، پرداخت ها به صورت زوج و مساوی انجام می شود. اگر مبلغ وام، مدت باقی مانده و پرداخت های سالانه مشخص باشد، می توانید نرخ سود وام را تعیین کنید: I/Y= 15.
تعیین ثابت وام مسکن
ثابت سالانه وام مسکن (AI) نسبت پرداخت های وام اجباری برای سال (OD - خدمات بدهی، RMT) به مبلغ اصلی اولیه وام (IC، در محاسبات - ارزش فعلی PV):
IP - (OD: IR) x 100% = (PMT:PV) x 100%.
ثابت وام مسکن شامل سود و پرداختی برای بازپرداخت مبلغ اصلی وام است، بنابراین باید از نرخ بهره اسمی وام تجاوز کند.
برای مثال IP مورد بحث در بالا - 15.23%.
بنابراین، ثابت وام مسکن برای تعهدات وام مسکن که پرداخت‌های سالانه مساوی برای بازپرداخت بدهی را فراهم می‌کند برابر با عامل ششمین تابع بهره مرکب است، یعنی. عامل مشارکت در کاهش ارزش واحد پولی
اگر شرایط وام پرداخت ماهانه را فراهم کند، IP برابر است با ضریب مشارکت برای استهلاک واحد، محاسبه شده بر اساس پرداخت های ماهانه، ضرب در 12.
ثابت وام مسکن ابزار مفیدی برای متعادل کردن سریع دوره‌های استهلاک و نرخ‌های بهره و همچنین محاسبه پرداخت‌های خدمات بدهی است.
ثابت وام مسکن همچنین هنگام ارزیابی اثربخشی استفاده از وجوه استقراضی - هنگام تعیین اهرم مالی - استفاده می شود.
برای یک نرخ بهره معین و دوره استهلاک، ثابت وام مسکن برابر است با پرداخت سالانه خدمات بدهی مورد نیاز به ازای هر واحد وام.
برای تعیین میزان پرداخت های واقعی، ثابت وام مسکن باید در مبلغ اصلی وام ضرب شود.
بسیاری از وام گیرندگان به دنبال به حداقل رساندن ثابت وام مسکن هستند تا تراز نقدی جاری را به حداقل برسانند، علیرغم این واقعیت که این امر منجر به افزایش کل پرداخت‌های بهره و کاهش سرعت رشد حقوق صاحبان سهام به دلیل پرداخت‌ها برای بازپرداخت بدهی وام مسکن می‌شود.
مثال 14.2. بیایید در نظر بگیریم که چگونه ثابت وام مسکن تحت تأثیر تغییر تنها یکی از شرایط وام به عنوان مثال 14.1 قرار می گیرد، یعنی: تغییر در نرخ بهره وام، مدت وام یا تغییر در روش پرداخت.
1. کاهش نرخ وام. اجازه دهید اکنون I/.Y- 12% باشد، سپس:
RMT = 0.1241، یعنی منجر به کاهش IP می شود.
2. افزایش پرداخت وام (پرداخت ماهانه، P/Y = 12):
RMT = 0.0216) PI ماهانه است. برای تعیین ارزش سالانه آن باید باشد
ضرب در 12 ماه: 0.0126 x 12 = 0.1517)، بنابراین کاهش می یابد
نرخ وام منجر به کاهش IP می شود.
3. افزایش مدت وام (از 30 به 40 سال): RMT = 0.1506 - منجر به کاهش IP می شود.
4. اندازه کارآفرین انفرادی چگونه به مبلغ وام مسکن بستگی دارد؟ پاسخ. IP به مقدار IR بستگی ندارد.
تخفیف اعتباری و بازگشت وام.اغلب، وام مسکن املاک و مستغلات با تخفیف (با تخفیف) در اختیار وام گیرندگان قرار می گیرد و تعهدات وام مسکن اغلب با تخفیف به سرمایه گذاران وام مسکن فروخته می شود.
تخفیف در مبالغ وام بر حسب امتیاز اندازه گیری می شود. هر امتیاز معادل 1% از مبلغ اصلی وام است.
در واقع، وام گیرنده مبلغی کمتر از میزان مشخص شده در قرارداد وام دریافت می کند، اما کل مبلغ باید به طور کامل به اضافه بهره برگردانده شود.
مثلاً اگر 10000 دلار وام بگیرید. با سه امتیاز تخفیف، این بدان معنی است که وام دهنده 97٪ از مبلغ اصلی وام 10000 دلاری را در اختیار وام گیرنده قرار می دهد. 97 درصد از 10000 دلار
وام مسکن: ماهیت و مکانیسم های عملکرد
9700 دلار است، اما وام گیرنده باید 10000 دلار را کامل بپردازد. به علاوه سود کل این مبلغ.
بنابراین، وام دهنده با ارائه وام با تخفیف، بازده سرمایه خود را افزایش می دهد (بازده نهایی) و وام گیرنده به دنبال آن می رود و در ازای آن، شاید نرخ بهره کمتری نسبت به میانگین بازار دریافت می کند.
در زمینه ای مانند وام های رهنی، انتخاب ابزار نقش مهمی دارد، قابل اجرا برای افزایش سرمایه و سرمایه گذاری وجوه. انتخاب چنین ابزارهایی هیچ ارتباطی با خواسته های سازمان مالی یا مشتری ندارد. .
تنها زمانی که ابزارها به درستی انتخاب شوند، تقاضا برای اوراق بهادار افزایش می یابد و خطرات ناشی از عدم دریافت سود به تدریج کاهش می یابد. علاوه بر این، مطلوب است که وام های رهنی برای مشتریان مقرون به صرفه تر شود.
پس چرا این شاخص مورد نیاز است و چیست؟
آن چیست؟
بنابراین، این شاخص چیست و چرا برای چنین وام هایی بسیار مهم است؟ این درصد پرداختی است که هر سال بابت وام و هزینه اصلی وام مسکن انجام می شود.
برای بازپرداخت وجوه قرض شده 100٪، این شاخص باید بالاتر از نرخ وام باشد.
اگر شاخص واقعاً از نرخ فراتر رود ، وام بازپرداخت می شود. در صورت تساوی، وجوه به روش "بالون" بازپرداخت می شود. بدترین چیز زمانی است که شاخص کمتر باشد - در این صورت نه تنها پرداخت بدهی، بلکه حتی پوشش بهره نیز غیرممکن خواهد بود. در این صورت، بخش پرداخت نشده سود همراه با مبلغ اصلی وام جمع می شود و بر این اساس، مانده آن شروع به افزایش می کند.
چرا به وام مسکن دائمی نیاز دارید؟
به لطف آن است که محاسبات مربوط به خدمات بدهی انجام می شود. هنگام محاسبه، برابر است با نسبت بدهی های سال به مبلغ اصلی وام که در ابتدا در هنگام ثبت صادر شده است.
این شاخص از دو بخش تشکیل شده استپرداخت - این شامل هر دو سود به نرخ و بخش اصلی از بدهی است.
این شاخص هم در سهام و هم در درصد بیان می شود (در حالت اول، از سهام برای وام هایی استفاده می شود که پرداخت ها متفاوت نیست، اما برابر است).
ثابت وام مسکن چگونه تعیین می شود؟
برای محاسبه شاخص باید از فرمول زیر استفاده کنید:
اگر اندازه این شاخص بالاتر از نرخ وام باشد، وام بدون حذف یا مشکل بسته می شود. با این حال، سناریوی متفاوتی نیز ممکن است. اگر شاخص برابر با نرخ وام باشد، بازپرداخت در یک پرداخت انجام می شود.
وابستگی با خطرات عدم پرداخت
اگر مقدار اندیکاتور کمتر از شرط باشد، پس پرداخت ها حتی سود را پوشش نمی دهند. در این شرایط وجوه استقراضی همراه با اصل وام انباشته می شود و در نتیجه موجودی به میزان قابل توجهی افزایش می یابد.
خطرات نیز با پرداخت بالون امکان پذیر است، زیرا این گزینه پرداخت نهایی زیادی را برای بدهی فراهم می کند. اما اگر این شکل پرداخت برای مشتری راحت باشد، ممکن است مبلغ نهایی برای بسیاری مقرون به صرفه نباشد. این خطر اصلی است که وام ممکن است در پایان دوره وام بازپرداخت نشود.
یک استثنا، زمانی که ارزش شاخص کمتر از نرخ بهره است و در عین حال این هنجار است، طرحی است که هنگام افزایش پرداخت ها استفاده می شود. و سپس تا زمانی که پرداخت ها به سطح معینی برسد و افزایش یابد تا بدهی وام مستهلک شود.
چگونه در عمل استفاده می شود؟
این نشانگر با موفقیت برای سرمایه گذاری های مرتبط استفاده می شود، زمانی که هم وجوه بانکی و هم پول شخصی شما که برای خرید ملک سرمایه گذاری شده است برای خرید ملک استفاده می شود.
در این صورت، ثابت برابر با نرخ وجوهی است که از بانک وام گرفته شده است.
