Оцінка ефективності залучення позикових коштів. Фінансовий леверидж. Розрахунок витрат на обслуговування боргу. Іпотечна стала, коефіцієнт іпотечної заборгованості. Розрахунки за іпотечними кредитами Іпотека: сутність та механізми функціонування
До характеристикамІЧ відносяться:
Коефіцієнт іпотечної заборгованості - До ІЗ
Величина періодичних платежів та постійна іпотечна – ДОі ІП
Залишок кредиту
Відсоток виплат за кредитом - i
Віддача кредитора
Розрахунок конкретних показників залежить від умов кредиту, які передбачають різні схеми погашення. Більшість сучасних схем погашення передбачають виплату кредитів на ануїтетній основі, тобто рівними регулярними платежами, що складаються із процентного платежу та платежу за основною сумою кредиту. Такі кредити називаються самоамортизуються.
1) Коефіцієнт іпотечної заборгованості -До ІЗ
Цей коефіцієнт показує частку іпотечного боргу (тобто позикових коштів) у загальній вартості нерухомості. Він розраховується за формулою (1):
де До ІЗ(LTV)- Коефіцієнт іпотечної заборгованості (Loan to Value Rate);
ІЧ- Сума іпотечного кредиту, руб.; C- Загальна вартість кредиту, руб.
Чим вище значення даного коефіцієнта, тим вища частка позикових коштів і нижча частка власних коштів інвестора у фінансуванні угоди з нерухомістю. З погляду кредиторів (н-р, іпотечного банку), вищий Кізозначає більш високий рівень ризику порушення позичальником своїх зобов'язань та позбавлення його права викупу закладеної нерухомості. Банки встановлюють та дотримуються певні верхні межі даного коефіцієнта. Зазвичай розмір кредитів, що видаються банком громадянам на будівництво, купівлю чи ремонт житла, не перевищує 70% вартості цього житла.
2) Періодичний платіж-ДО
Для кредиту, що повністю амортизується, платіж визначається на підставі суми кредиту, терміну кредиту та норми відсотка. Т.к. всі платежі однакові, їх величина визначається коефіцієнтом внеску на амортизацію одиниці, що є функцією терміну кредиту і норми відсотка (F6 – 6-ая ф-я грошової одиниці) – формула (2):
де ІП- Іпотечна постійна (внесок на амортизацію одиниці); (2)
i п- Термін кредитування.
Відсоткове відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми ІЧ називається кредитною постійною – формула (3).
(3)
де КП(LC)- Кредитна постійна,%; ДО
ІЧ- Основна сума іпотечного кредиту, руб.
У загальному вигляді іпотечна та кредитна постійні рівні. На основі цього можна вивести формулу для розрахунку періодичного платежу(Формула 4):
(4)
де ДО- Періодичні платежі з обслуговування боргу, руб.; ІЧ- Основна сума іпотечного кредиту, руб.;
i- Ставка відсотка за кредитом; п- Термін кредитування.
ДО = ІК ´ ІП(5)
В умовах кредиту, що самоамортизується, періодичний платіж (платіж з обслуговування кредиту) включає виплату відсотків і частину основної суми.
Для того, щоб ІЧ був повністю погашений, ІПмає бути вищою за номінальну ставку відсотка за кредитом. Перевищення ІПнад iзабезпечує виплату основної суми кредиту. Якщо ІП = iза ІЧ, погашення усієї первісної суми кредиту відбудеться «кульовим» платежем. Коли ІПбуде менше розміру i, Виплати за кредитом не покриють навіть відсотків за ним. У цьому випадку невиплачена частина відсотків накопичуватиметься разом із основною сумою боргу та його залишок зростатиме.
3) Залишок кредиту(Реверсія кредиту з точки зору кредитора)
Залишок кредиту часто розраховується під час продажу об'єктів до закінчення терміну кредиту, при погашенні кредиту до закінчення терміну тощо.
Залишок кредиту при рівномірних платежах визначається як реальна вартість платежів з обслуговування кредиту протягом терміну амортизації, що залишився. При цьому залишок кредиту визначається на основі величини періодичного платежу та коефіцієнта ануїтету (справжня вартість рівновеликого потоку платежів – F5 п'ята функція грошової одиниці) за формулою 6:
де У- Залишок кредиту, руб.; ДО- Періодичний платіж, руб.;
i- Ставка відсотка за кредитом, %; t– термін амортизації, що залишився, років (місяців).
- Коефіцієнт ануїтету (справжня вартість ануїтету) - аn
Залишок кредиту може бути виражений як відсоток від початкової суми кредиту. Для цього треба розрахувати відношення коефіцієнта реальної вартості одиничного ануїтету протягом терміну, що залишився, до коефіцієнта реальної вартості одиничного ануїтету протягом усього терміну кредиту при відповідній нормі відсотка – формула 7:
(7)
де B- Залишок кредиту в %;
an bol- Коефіцієнт реальної вартості ануїтету для періоду, що залишився;
an all- Коефіцієнт реальної вартості ануїтету для всього періоду.
4) Відсоток виплати кредиту
Відсоток виплати кредиту, як і залишок кредиту, необхідний при різних розрахунках, наприклад, у розрахунках ІІА. Відсоток виплати кредиту визначається з урахуванням відомого відсотка залишку кредиту – формула 8:
Р = 1–У(8)
де Р- Відсоток виплати кредиту; У- Відсоток залишку кредиту.
Відсоток виплати кредиту можна підрахувати безпосередньо кількома методами. Найпростішим є метод визначення Ряк відношення коефіцієнта фонду відшкодування (F3 – третя функція грошової одиниці) для всього терміну кредиту до коефіцієнта фонду відшкодування за розрахунковий період – формула 9:
(9)
де SFF all- Коефіцієнт фонду відшкодування для всього терміну кредиту;
SFF p- Коефіцієнт фонду відшкодування за розрахунковий період.
Коефіцієнт фонду відшкодування знаходиться за формулою 10:
(10)
де SFF- Коефіцієнт фонду відшкодування;
i– ставка відсотка за кредитом, %; t- Термін кредиту, років (місяців).
5) Віддача кредитора
Віддача (прибуток) кредитора визначається формулами дисконтування, оскільки грошовий потік від сум обслуговування боргу та реверсії кредиту для кредитора аналогічний грошовому потоку інвестора власного капіталу. Якщо кредит немає додаткових умов, то віддача кредитора дорівнює нормі відсотка. Однак якщо кредитний договір передбачає будь-які додаткові платежі з боку позичальника, віддача кредитора буде більшою, ніж норма відсотка. Що стосується змінних платежів віддача кредитора також змінюється. Т.ч. для визначення віддачі використовують методи оцінки інвестиційних проектів, зокрема – визначення внутрішньої норми рентабельності проекту (IRR). Як інвестиційний проект кредитор розглядає конкретну кредитну позицію.
Іпотечна постійна (Mortgage Constant) - це коефіцієнт, чи відсоткове ставлення щорічних платежів з обслуговування боргу сумі іпотечного кредита. У прикладі цей показник становить близько 12,64% (50 000 дол. /400 000 дол. = 0,1263875). Іпотечна стала є функцією ставки відсотка, терміну повної амортизації іпотечного кредиту та частоти накопичення складного відсотка.
Для того щоб іпотечний кредит був повністю погашений, іпотечна постійна повинна бути вищою за номінальну ставку відсотка за кредитом. Перевищення постійної над номінальною ставкою забезпечує основну суму кредиту. Якщо іпотечна постійна дорівнює відсотку за іпотекою, погашення всієї первісної суми кредиту відбудеться "кульовим" платежем. Якщо постійна буде меншою від ставки відсотка, виплати за кредитом не покриють навіть відсотки за ним. Як наслідок невиплачена частина відсотків накопичуватиметься разом із основною сумою боргу, і його залишок має зростати. Насправді кредити з рештою основної суми, що росте, зустрічаються дуже рідко. Майже всі кредити передбачають поступову амортизацію.
У сфері іпотечного кредитування важливу роль відіграє ретельний добір інструментів та технологій, що використовуються у фінансових операціях для отримання прибутку. Їхній вибір не залежить від побажань інвестора чи кредитної організації, він визначається загальною економічною ситуацією в країні, ступенем розвитку в ній іпотечного кредитування, обсягом коштів, що обертаються в секторі.
Тільки при правильному доборі фінансових інструментів можна підвищити ліквідність іпотечних цінних паперів, знизити ризики неотримання прибутку, зробити іпотечні кредити доступнішими, а інвестування у сферу нерухомості помітно ефективнішими.
Навіщо потрібна іпотечна постійна?
Розрахунки платежів з обслуговування заборгованостей з іпотеки виконуються за допомогою розрахованої постійної іпотечної. При обчисленнях її визнають рівною відношенню зобов'язань щодо погашення кредитів за рік до базової суми іпотечної позики, виданої спочатку при її оформленні. Іпотечна постійна включає обидві частини кредитного платежу – всієї суми заборгованості та відсотків за користування кредитом.
Рисунок 1. Іпотечна постійна - як рятувальний круг для інвестицій в іпотеку
Виражається величина у відсотках чи десяткових частках (для кредитів із рівномірними платежами). Для обчислення використовується така формула:
Пі = (Д/І) х100, де Пі - іпотечна стала,%; Д – сума виплат забезпечують повернення основний суми протягом року, крб.; І – базова сума іпотечної позики, руб.
Якщо розмір іпотечної постійної вище встановленої процентної ставки за іпотеку, то іпотечна позика буде повністю закрита без особливих проблем. Існують інші варіанти. Наприклад, коли іпотечна постійна дорівнює ставці на кредит, погашення початкового розміру позики може бути зроблено «кульовим» способом (єдиним платежем).
Іпотечна постійна використовується і для обчислення коефіцієнта капіталізації кредитів, що самостійно амортизують себе. Важлива роль цього значення та в аналізі інвестиційних вигод
Залежність із ризиками з невиплат кредитів
За наявності значення постійної іпотечної менше відсоткової ставки платежі ніяк не зможуть покрити відсотків за користування кредитом. У цьому випадку всі невиплачені суми будуть накопичуватися разом з основною сумою заборгованості з іпотечної позики, в результаті залишок постійно зростатиме.
Рисунок 2. За допомогою постійної іпотечної легко розрахувати ризики
Ризики несе і варіант із кульовим платежем, т.к. він передбачає великий підсумковий платіж за боргом. Якщо в процесі виплат така форма зручна позичальнику, то завершальна сума може багатьом виявитись не по кишені. Це дає значні ризики невиплати кредиту після закінчення терміну кредитування.
Єдиний варіант, коли значення іпотечної постійної нижче відсоткової ставки може вважатися нормою, полягає у виборі схеми з наростаючими платежами (ІНП) і то тільки на період, поки розміри платежів не виростуть достатньо для придбання повної амортизації кредитних боргів.
Достатнім вважається перевищення іпотечної постійної встановленої процентної ставки за кредитом на 3-4 пункти. Найменші значення помітно зменшують ліквідність цього інструменту інвестування. Збільшенням постійної іпотечної додатково залучають інвесторів, які воліють вкладатися в менш ризикові інструменти, ніж іпотечні позики.
Як застосовують іпотечну постійну на практиці
Показник «іпотечна стала» широко використовується в методі пов'язаних інвестицій, коли одночасно використовуються позикові та свої кошти, що вкладаються у певному співвідношенні для придбання різних об'єктів нерухомості. Іпотечна постійна у разі рівнозначна ставці капіталізації позикових коштів.
Рисунок 3. Іпотечна постійна широко використовується при розрахунках та аналізі ринку
Метод пов'язаних інвестицій передбачає такі вимоги до ставки капіталізації:
- Вона має відповідати ринковим вимогам з доходу позикового капіталу, інакше кредитори відмовлять у наданні іпотечних позик.
- Ставка передбачає як дохід, одержуваний з наданого кредиту, а й повернення самої суми кредиту як амортизаційних платежів.
- Ставка повинна забезпечити ринкові вимоги на дохід за власним капіталом, щоб інвестори мали інтерес вкладення своїх грошей у придбання нерухомості.
- Необхідна гарантія отримання заявленого (ринкового) розміру доходу на весь вкладений капітал та поступове повернення своїх інвестицій.
При обліку капіталізації позикових коштів іпотечна постійна завжди визначається ставленням регулярних платежів до суми кредиту. Розрахунок значення роблять щоразу, коли здійснюється виплата – щокварталу чи місяць. При цьому застосовується така формула – кількість платежів множиться на їх розмір та частоту виплат.
Ставка капіталізації прибутку від власних коштів показує заплановані інвестором доходи. Вона виглядає як відношення відсотка прямого прибутку від використання об'єкта нерухомості до обсягу коштів, що належать інвестору.
Іпотечна постійна
Вона складається з двох частин – норми повернення вкладених інвестицій та норми отримання прибутку понад це.
У способі пов'язаних інвестицій сукупну ставку визначають зважуванням складових частин (позикових і власних коштів) у спільній частці інвестицій. Завдяки такому методу можна розрахувати, яким має бути обсяг власних грошей для отримання необхідних показників постійної іпотечної. Через війну з'являється можливість керувати як запланованим прибутком, а й ризиками, неминучими такого способу інвестування.
Від розміру коефіцієнта використання позикових коштів залежить багато – від розмірів щомісячних платежів до самого факту видачі кредиту. Багато банків самостійно встановлюють та дотримуються певної верхньої планки цього значення і у разі його недотримання можуть обмежити видачу іпотечного кредиту.
Усі іпотечні кредити можна розділити на дві групи- з постійними та змінними виплатами при їх погашенні. Розглянемо варіанти розрахунків, проведених оцінювачем, під час аналізу іпотечних кредитів із постійними виплатами.
Основні параметри кредиту. Більшість постійних заставних, що використовуються на розвинених ринках нерухомості, є самоамортизуючими, що передбачають періодичні рівномірні виплати.
Самоамортизуючий кредит з рівномірними платежами - кредит, рівновеликі рівномірні платежі яким включають як відсоток за кредитом, і погашення основний суми.
Відсоток за кредитом розраховується виходячи зі ставки відсотка та балансу основної суми, що залишається.
У банківській справі амортизація- Це зменшення залишку основної суми кредиту.
Кредитор задає максимальну величину основної суми кредиту у відсотках (часто 75% або 80%) від вартості власності, встановлює максимальний термін кредиту (що буде коротшим, ніж термін оціненого економічного життя об'єкта) і пропонує процентну ставку виходячи з умов, що переважають на ринку.
Потім розраховуються періодичні (зазвичай щомісячні) виплати з іпотеки; до уваги приймаються три вищеназвані показники:
Основна сума кредиту (PRN – principal);
- термін (що залишився) кредиту N;
- Відсоток за кредитом (INT - interest).
Приклад 14.1. Сума кредиту – 10 000 дол. Термін кредиту – 30 років. Платежі виробляються наприкінці року. Ставка відсотка за кредитом дорівнює 15%.
Розглядаючи періодичний платіж як ще одну змінну, отримуємо, що будь-який кредит описується чотирма показниками. У тому випадку, якщо відомі будь-які з них, четвертий може бути визначений. Зробимо розрахунок показників кредиту.
Розрахунок показників кредиту
1. Щорічні виплати (у розрахунках – РМГ-платіж)у розмірі 1523 дол. за кредитом можуть бути розраховані на калькуляторі (комп'ютері, за таблицями) з урахуванням двох складових:
- відсотка (доходу на інвестовану кредитом суму);
- Відшкодування капіталу (повернення інвестованої кредитором основної суми).
Тепер збудуємо графік амортизації кредиту.
Графік амортизації кредиту
2. Розрахунок основної суми кредиту PRN.
У тих випадках, коли відома ставка відсотка, строк, що залишився, і щорічні виплати, можна визначити залишок непогашеної основної суми: PV= -10 000.
3. Розрахунок терміну кредита.
Коли відомі ставка відсотка, сума кредиту та щорічні виплати, можна визначити термін кредиту: N – 30.
4. Розрахунок ставки відсотка.
У разі кредиту, що самоамортизується, платежі здійснюються рівномірними і рівними виплатами. Якщо відома сума кредиту, строк, що залишився, і щорічні виплати, можна визначити ставку відсотка за кредитом: I/Y= 15.
Визначення іпотечної постійної
Річна іпотечна постійна (ІП) – це відношення обов'язкових виплат за кредитом за рік (ОД – обслуговування боргу, РМТ) до початкової основної суми кредиту (ІК, у розрахунках – поточна вартість PV):
ІП - (ОД: ІЧ) х 100% = (PMT: PV) х 100%.
Іпотечна постійна включає відсоток та виплати в рахунок погашення основної суми кредиту, тому вона має перевищувати номінальну ставку відсотка за кредитом.
Для розглянутого вище прикладу ІП – 15,23%.
Отже, іпотечна стала для іпотечних зобов'язань, які передбачають щорічні рівні виплати рахунок погашення боргу, дорівнює фактору шостої функції складного відсотка, тобто. фактором внеску на амортизацію грошової одиниці.
Якщо умови кредиту передбачають щомісячні виплати, то ІП дорівнює фактору внеску на амортизацію одиниці, порахованому з урахуванням щомісячних платежів, помноженому на 12.
Іпотечна стала є зручним інструментом для швидкого знаходження балансу між термінами амортизації та процентними ставками, а також для розрахунку виплат з обслуговування боргу.
Іпотечна стала використовується також при проведенні оцінки ефективності використання позикових коштів - при визначенні фінансового левериджу.
При заданих ставці відсотка та термін амортизації іпотечна постійна дорівнює обов'язковим щорічним виплатам з обслуговування боргу на одиницю кредиту.
Для визначення розміру дійсних виплат постійну іпотечну слід помножити на основну суму кредиту.
Багато позичальників прагнуть звести постійну іпотечну до мінімуму для того, щоб мінімізувати поточний залишок коштів, незважаючи на те, що це веде до зростання сумарних процентних виплат і уповільнення приросту власного капіталу за рахунок платежів у погашення іпотечного боргу.
Приклад 14.2. Розглянемо, як впливає на іпотечну постійну зміну лише однієї з умов кредиту для прикладу 14.1, а саме: зміна процентної ставки за кредитом, строк кредитування або зміна порядку здійснення платежів.
1. Зниження ставки за кредитом. Нехай тепер I/.Y-12%, тоді:
РМТ = 0,1241, тобто призводить до зменшення ІП.
2. Зростання платежів за кредитом (платежі щомісячні, P/Y = 12):
РМТ = 0,0216) – це місячна ІП; для визначення річний її слід
помножити на 12 місяців: 0,0126 х 12 = 0,1517), отже, зниження
ставки за кредитом веде до зменшення ІП
3. Збільшення терміну кредиту (з 30 до 40 років): РМТ= 0,1506 – веде до зменшення ІП.
4. Як залежить величина ІП від суми іпотечного кредиту? Відповідь. ІП залежить від величини ІЧ.
Кредитні дисконти та віддача за кредитами.Часто іпотечні кредити під нерухомість надаються позичальникам з дисконтом (зі знижкою), і іпотечні зобов'язання часто продаються зі знижкою іпотечних інвесторів.
Знижки із сум кредиту оцінюються у пунктах (points). Кожен пункт дорівнює 1% основної суми кредиту.
Реально позичальник отримує суму меншу, ніж визначено кредитним договором, проте поверненню підлягає вся сума повністю плюс відсотки неї.
Наприклад, якщо взяти кредит у 10 000 дол. з трьома дисконтними пунктами, це означає що кредитор надає позичальнику 97% від основної суми кредиту в 10 000 дол. 97% від 10 000 дол.
Іпотека: сутність та механізми функціонування
становить 9700 дол., проте позичальник має виплатити повністю 10 000 дол. плюс відсоток на цю суму.
Таким чином, надаючи кредит зі знижкою, кредитор збільшує свій дохід на інвестиції (кінцеву віддачу), а позичальник іде на це, одержуючи натомість, можливо, нижчий відсоток за кредитом порівняно із середньоринковим.
У такій сфері, як іпотечні позики, не останню роль відіграє вибір інструментів, застосовних для нарощування капіталу та вкладення коштів. Вибір таких інструментів ніяк не пов'язаний з бажаннями фінансової організації або клієнта, цей показник залежить від економічного становища в Росії, а також обсягом коштів, що обертаються в даній сфері і розвиненістю в країні іпотечної позики.
Тільки тому випадку, коли правильно підбираються інструменти, підвищується попит цінних паперів, а ризики, пов'язані з неотриманням прибутку, поступово знижуються. Крім того, бажано робити іпотечні позики для клієнтів доступнішими.
То навіщо потрібен цей показник і що таке?
Що це таке?
Отже, що ж це за показник і чому він такий важливий для подібних позик? Це співвідношення в % оплат, що виплачуються щороку, щодо оплати позики та основної вартості іпотечного кредиту.
Щоб на 100% погасити позикові кошти, цей показник повинен бути вищим за ставку за позиками.
Якщо показник справді перевищує ставку, то позика погаситься. За рівності погашення коштів буде здійснено «кульовим» методом. Найгірше, коли показник нижчий – тоді неможливо буде не те, що виплатити борг, а навіть покрити %. У такому разі неоплачена частина % накопичуватиметься разом із головною сумою кредиту, і, відповідно, і його залишок почне зростати.
Навіщо потрібна іпотечна постійна?
Саме завдяки їй здійснюються розрахунки щодо обслуговування боргу. При підрахунку її прирівнюють до відношення зобов'язань за рік до основної суми кредиту, яка була видана при оформленні.
Цей показник складається з двох частинплатежу - сюди входять і відсотки за ставкою, і переважна більшість боргу.
Цей показник виражається як у частках, і у % (у першому випадку частки експлуатуються для позик, де різні, а рівномірні платежі).
Як визначається іпотечна постійна?
Щоб обчислити показник, потрібно використати таку формулу:
Якщо розмір цього показника вищий за ставку за позику, то кредит закривається без будь-яких недомовок і проблем. Однак можливий інший розклад. Якщо показник дорівнює ставці за позикою, погашення здійснюється єдиним платежем.
Залежність із ризиками невиплати
Якщо значення показника менше ставкової, то платежі не покриють навіть відсотки. При такому розкладі позикові кошти будуть накопичуватися разом з основною сумою боргу за кредитом, і в результаті залишок істотно зростатиме.
Ризики можливі і за кульового платежу, оскільки такий варіант передбачає великий підсумковий платіж за боргом. Але якщо саме така форма оплати зручна клієнту, то сума може багатьом виявитися не по кишені. У цьому і є основний ризик того, що позика може бути не сплачена після закінчення терміну кредитування.
Один виняток, коли значення показника нижче від% ставки і при цьому це норма – це схема, коли використовуються наростаючі платежі. І то поки що платежі не досягнуть певного рівня і не зростуть, щоб отримати амортизацію заборгованостей за кредитом.
Як застосовується практично?
Показник з успіхом використовується при пов'язаних вкладеннях, коли для придбання майна використовуються як кошти банку, так і власні кошти, що вкладаються для купівлі майна.
При цьому постійна дорівнюватиме ставка позикових у банку коштів.
