Ocena učinkovitosti zbiranja izposojenih sredstev. Finančni vzvod. Izračun stroškov servisiranja dolga. Hipotekarna konstanta, razmerje hipotekarnega dolga. Izračuni za hipotekarna posojila Hipoteka: bistvo in mehanizmi delovanja
TO značilnosti IC vključujejo:
Razmerje hipotekarnega dolga - ZA OD
Znesek občasnih plačil in hipotekarna konstanta – PREJ in IP
Stanje posojila
Odstotek plačila posojila - jaz
Vrnitev posojilodajalca
Izračun posameznih značilnosti je odvisen od pogojev posojila, ki predvidevajo različne sheme odplačevanja. Večina sodobnih odplačilnih shem predvideva anuitetno odplačilo posojila, to je v enakih rednih odplačilih, sestavljenih iz plačila obresti in plačila glavnice posojila. Takšna posojila se imenujejo samoblaženje.
1) Razmerje hipotekarnega dolga -ZA OD
To razmerje prikazuje delež hipotekarnega dolga (tj. izposojenih sredstev) v skupni vrednosti nepremičnine. Izračuna se po formuli (1):
Kje ZA OD(LTV)– razmerje med hipotekarnim dolgom (stopnja posojila in vrednosti);
IR- znesek hipotekarnega posojila, rub.; C– skupni stroški posojila, rub.
Višja kot je vrednost tega količnika, večji je delež izposojenih sredstev in nižji delež lastnih sredstev investitorja pri financiranju nepremičninskega posla. Z vidika posojilodajalcev (npr. hipotekarnega bančnika) je višji Ključi pomeni večje tveganje, da bo kreditojemalec kršil svoje obveznosti in mu bo odvzeta pravica do odkupa zastavljene nepremičnine. Banke določajo in upoštevajo določene zgornje meje tega razmerja. Običajno znesek posojil, ki jih banka izda državljanom za gradnjo, nakup ali obnovo stanovanja, ne presega 70% stroškov tega stanovanja.
2) Periodično plačilo -PREJ
Za posojilo, ki se v celoti amortizira, se plačilo določi glede na znesek posojila, trajanje posojila in obrestno mero. Ker Vsa plačila so enaka, potem je njihova vrednost določena s koeficientom prispevka za amortizacijo enote, ki je funkcija roka posojila in obrestne mere (F6 - 6. f. denarne enote) - formula (2):
Kje IP– hipotekarna konstanta (prispevek za amortizacijo enote);
jaz p- posojilni pogoji.
Odstotno razmerje med letnimi plačili servisiranja dolga in glavnico naložbenega računa se imenuje kreditna konstanta – formula (3).
(3)
Kje KP(LC)– kreditna konstanta, %; PREJ
IR- glavnica hipotekarnega posojila, rub.
Na splošno sta hipotekarni in kreditni konstanti enaki. Na podlagi tega lahko izpeljete formulo za izračun periodično plačilo(formula 4):
(4)
Kje PREJ- periodična plačila za servisiranje dolga, rub.; IR- glavnica hipotekarnega posojila, rub.;
jaz– obrestna mera za posojilo; p- posojilni pogoji.
DO = IR´ IP(5)
Pri posojilu, ki se samoodplačuje, periodično plačilo (plačilo storitve posojila) vključuje obresti in del glavnice.
Da bi IC popolnoma ugasnil, IP mora biti višja od nominalne obrestne mere za posojilo. Presežek IP nad jaz zagotavlja plačilo glavnice posojila. če IP = jaz V skladu z IC bo celoten začetni znesek posojila odplačan v "balonskem" plačilu. Kdaj IP bo manjše velikosti jaz, plačila posojila ne bodo pokrila niti obresti nanj. V tem primeru se bo neplačani del obresti kopičil skupaj z glavnico dolga in njegovo stanje se bo povečevalo.
3) Stanje posojila(vračilo posojila z vidika posojilodajalca)
Stanje posojila se zelo pogosto izračuna pri prodaji nepremičnine pred iztekom roka posojila, pri odplačilu posojila pred iztekom roka trajanja itd.
Stanje posojila pri enakomernih plačilih se določi kot sedanji strošek plačil za servisiranje posojila v preostali amortizacijski dobi. V tem primeru se stanje posojila določi na podlagi zneska periodičnega plačila in anuitetnega koeficienta (sedanja vrednost enakega toka plačil - F5 peta funkcija denarne enote) po formuli 6:
Kje IN- stanje posojila, rub.; PREJ- periodično plačilo, rub.;
jaz– obrestna mera za posojilo, %; t– preostala amortizacijska doba, leta (meseci).
– koeficient rente (sedanja vrednost rente) – аn
Stanje posojila je lahko izraženo tudi kot odstotek začetnega zneska posojila. Če želite to narediti, morate izračunati razmerje med koeficientom sedanje vrednosti posamezne anuitete v preostalem obdobju in koeficientom sedanje vrednosti posamezne anuitete v celotnem obdobju posojila po ustrezni obrestni meri - formula 7:
(7)
Kje B– stanje posojila v %;
an bol– koeficient sedanje vrednosti rente za preostalo obdobje;
vse– koeficient sedanje vrednosti rente za celotno obdobje.
4) Odstotek vračila posojila
Odstotek odplačila posojila, pa tudi stanje posojila, se zahteva v različnih izračunih, na primer v izračunih IIA. Odstotek vračila posojila se določi na podlagi znanega odstotka stanja posojila - formula 8:
P = 1–IN(8)
Kje R– odstotek vračila posojila; IN– odstotek stanja posojila.
Odstotek vračila posojila je mogoče neposredno izračunati z več metodami. Najenostavnejša metoda je določitev R kot razmerje med koeficientom odškodninskega sklada (F3 - tretja funkcija denarne enote) za celotno dobo posojila in koeficientom odškodninskega sklada za obračunsko obdobje - formula 9:
(9)
Kje SFF vse– koeficient kompenzacijskega sklada za celotno obdobje posojila;
SFF str– koeficient kompenzacijskega sklada za obračunsko obdobje.
Koeficient odškodninskega sklada se izračuna s formulo 10:
(10)
Kje SFF– koeficient odškodninskega sklada;
jaz– obrestna mera za posojilo, %; t– rok izposoje, leta (meseci).
5) Vračilo posojilodajalca
Posojilodajalčev donos (dobiček) se določi s formulami diskontiranja, ker je denarni tok iz naslova servisiranja dolga in vračila posojila posojilodajalcu podoben denarnemu toku kapitalskega vlagatelja. Če posojilo nima dodatnih pogojev, je donos posojilodajalca enak obrestni meri. Če pa posojilna pogodba predvideva morebitna dodatna plačila s strani posojilojemalca, bo donos posojilodajalca večji od obrestne mere. Pri variabilnih plačilih se spremeni tudi donos posojilodajalca. Tako se za določitev donosa uporabljajo metode za ocenjevanje naložbenih projektov, zlasti določanje notranje stopnje donosa projekta (IRR). Posojilodajalec določeno kreditno pozicijo obravnava kot naložbeni projekt.
Hipotekarna konstanta (Hipoteka Konstanta) - To je razmerje ali odstotek letnih plačil za odplačevanje dolga in zneska hipotekarnega posojila. V našem primeru je ta številka približno 12,64 % (50.000 $ / 400.000 $ = 0,1263875). Hipotekarna konstanta je funkcija obrestne mere, celotne amortizacijske dobe hipoteke in pogostosti sestavljanja.
Da bi bila hipoteka v celoti poplačana, mora biti hipotekarna konstanta višja od nominalne obrestne mere za posojilo. Presežek stalne obrestne mere nad nominalno obrestno mero zagotavlja plačilo glavnice posojila. Če je hipotekarna konstanta enaka hipotekarnim obrestim, bo celoten začetni znesek posojila odplačan v "balonskem" plačilu. Če je konstanta nižja od obrestne mere, plačila posojila ne bodo pokrila niti obresti nanj. Posledično se bo neplačani del obresti kopičil skupaj z glavnico dolga, njegovo stanje pa naj bi raslo. V resnici so posojila z naraščajočimi glavnicami zelo redka. Skoraj vsa posojila predvidevajo postopno odplačilo.
V industriji hipotekarnih posojil ima skrbna izbira orodij in tehnologij, ki se uporabljajo v finančnih transakcijah za ustvarjanje dobička, pomembno vlogo. Njihova izbira ni odvisna od želja vlagatelja ali kreditne institucije, temveč je odvisna od splošne gospodarske situacije v državi, stopnje razvitosti hipotekarnega kreditiranja v njej in obsega sredstev, ki krožijo v sektorju.
Le s pravilno izbiro finančnih instrumentov lahko povečamo likvidnost hipotekarnih vrednostnih papirjev, zmanjšamo tveganja neizplačila dobička, postanemo hipotekarni krediti dostopnejši, vlaganje v nepremičnine pa opazno učinkovitejše.
Zakaj potrebujete trajno hipoteko?
Plačila za servisiranje hipotekarnih dolgov se izračunajo z uporabo izračunane hipotekarne konstante. Pri izračunu je priznana kot enaka razmerju med obveznostmi odplačila posojila za leto in osnovnim zneskom prvotno izdanega hipotekarnega posojila, ko je bilo izdano. Hipotekarna konstanta vključuje oba dela plačila posojila - celoten znesek dolga in obresti za uporabo posojila.
Slika 1. Hipotekarna konstanta - kot rešilna bilka za naložbo v hipoteko
Vrednost je izražena v odstotkih ali decimalkah (pri posojilih z enakimi plačili). Za izračun se uporablja naslednja formula:
Pi = (D/I)x100, kjer je Pi hipotekarna konstanta, %; D - znesek plačil, ki zagotavljajo vračilo glavnice za leto, rub.; I je osnovni znesek hipotekarnega posojila, rub.
Če je velikost hipotekarne konstante višja od uveljavljene obrestne mere za hipoteko, bo hipotekarni kredit popolnoma zaprt brez težav. Obstajajo še druge možnosti. Na primer, ko je hipotekarna konstanta enaka obrestni meri za posojilo, se lahko odplačilo prvotnega zneska posojila izvede na "balonski" način (enkratno plačilo).
Hipotekarna konstanta se uporablja tudi za izračun razmerja kapitalizacije samoamortizacijskih posojil. Vloga te vrednosti je pomembna tudi pri analizi naložbenih koristi
Odvisnost s tveganjem neplačevanja posojil
Če je hipotekarna konstanta manjša od obrestne mere, plačila ne bodo mogla pokriti obresti za uporabo posojila. V tem primeru se bodo vsi neplačani zneski kopičili skupaj z dolgovano glavnico hipotekarnega posojila, posledično bo stanje nenehno naraščalo.
Slika 2. S pomočjo hipotekarne konstante je enostavno izračunati tveganja
Možnost z balonskim plačilom prinaša tudi tveganja, saj predvideva veliko končno plačilo dolga. Če je med postopkom plačila ta oblika primerna za posojilojemalca, potem končni znesek za mnoge morda ni dostopen. To predstavlja veliko tveganje neplačila posojila ob izteku roka posojila.
Edina možnost, ko se vrednost hipoteke, ki je konstantna pod obrestno mero, lahko šteje za normo, je izbrati shemo z naraščajočimi plačili (IIP) in nato le za obdobje, dokler se velikost plačil ne poveča dovolj, da se pridobi popolna amortizacija kreditnih dolgov. .
Šteje se, da je dovolj, da presežete fiksno hipotekarno obrestno mero za posojilo za 3-4 točke. Nižje vrednosti bistveno zmanjšajo likvidnost tega naložbenega instrumenta. Povečanje hipotekarne konstante dodatno pritegne vlagatelje, ki raje vlagajo v manj tvegane instrumente kot v hipotekarna posojila.
Kako se hipotekarna konstanta uporablja v praksi?
Kazalnik »hipotekarna konstanta« se pogosto uporablja pri metodi vezanega vlaganja, ko se hkrati uporabljajo izposojena in lastna sredstva, ki se v določenem razmerju vlagajo za pridobitev različnih nepremičnin. Hipotekarna konstanta je v tem primeru enakovredna stopnji kapitalizacije izposojenih sredstev.
Slika 3. Hipotekarna konstanta se pogosto uporablja v izračunih in tržnih analizah
Metoda povezane naložbe zahteva naslednje zahteve za stopnjo kapitalizacije:
- Izpolnjevati mora tržne zahteve glede donosnosti izposojenega kapitala, sicer bodo posojilodajalci zavrnili dajanje hipotekarnih posojil.
- Stopnja ne predvideva le dohodka, prejetega iz danega posojila, temveč tudi vračilo samega zneska posojila v obliki amortizacije.
- Obrestna mera bi morala zagotavljati tržne zahteve za dohodek od lastniškega kapitala, tako da bi bili vlagatelji zainteresirani za vlaganje svojega denarja v nakup nepremičnine.
- Za ves vloženi kapital je potrebno zagotoviti prejem prijavljenega (tržnega) zneska dohodka in postopno povračilo vaše naložbe.
Ob upoštevanju kapitalizacije izposojenih sredstev je hipotekarna konstanta vedno določena z razmerjem med rednimi plačili in osnovnim zneskom posojila. Vrednost se izračuna ob vsakem plačilu – vsako četrtletje ali mesec. V tem primeru se uporabi naslednja formula - število plačil se pomnoži z njihovo velikostjo in pogostostjo plačil.
Stopnja kapitalizacije dobička iz lastnih sredstev prikazuje prihodke, ki jih načrtuje vlagatelj. Videti je kot razmerje med odstotkom neposrednega dobička od uporabe nepremičnine in zneskom denarja, ki pripada vlagatelju.
Hipotekarna konstanta
Sestavljen je iz dveh delov - stopnje donosa naložbe in stopnje dobička, ki presega to.
Pri metodi vezane naložbe se agregatna obrestna mera določi s tehtanjem komponent (izposojenega in lastniškega kapitala) v celotnem naložbenem deležu. Zahvaljujoč tej metodi lahko izračunate, kakšen bi moral biti znesek vašega lastnega denarja, da pridobite potrebne kazalnike hipotekarne konstante. Posledično postane mogoče upravljati ne le z načrtovanim dobičkom, temveč tudi s tveganji, ki so neizogibna pri tem načinu vlaganja.
Veliko je odvisno od velikosti razmerja finančnega vzvoda - od velikosti mesečnih plačil do samega dejstva izdaje posojila. Številne banke neodvisno določijo in upoštevajo določeno zgornjo mejo te vrednosti, v primeru neupoštevanja pa lahko omejijo izdajo hipotekarnega posojila.
Vsa hipotekarna posojila lahko razdelimo v dve skupini- s stalnimi in spremenljivimi plačili ob njihovem odplačilu. Razmislimo o možnostih izračunov, ki jih izvaja cenilec pri analizi hipotekarnih posojil s stalnimi plačili.
Osnovni parametri posojila. Večina trajnih hipotek, ki se uporabljajo na razvitih nepremičninskih trgih, se samoamortizirajo in zagotavljajo periodična enaka plačila.
Samoamortizacijsko posojilo z enakimi plačili - posojilo, enaka enaka plačila, ki vključujejo obresti na posojilo in odplačilo glavnice.
Obresti za posojilo se izračunajo glede na obrestno mero in preostali znesek glavnice.
V bančništvu amortizacija- To je zmanjšanje stanja glavnice posojila.
Posojilodajalec določi najvišji znesek glavnice posojila kot odstotek (pogosto 75 % ali 80 %) vrednosti nepremičnine, določi najdaljši rok posojila (ki bo krajši od ocenjene ekonomske življenjske dobe nepremičnine) in predlaga obrestno mero na podlagi prevladujočih tržnih razmerah.
Nato se izračunajo periodična (običajno mesečna) hipotekarna plačila; Upoštevajo se trije zgornji kazalniki:
Znesek glavnice posojila (PRN - glavnica);
- rok (preostanek) posojila N;
- obresti na posojilo (INT - obresti).
Primer 14.1. Znesek posojila - 10.000 $. Ročnost posojila je 30 let. Plačila se izvedejo ob koncu leta. Obrestna mera za posojilo je 15%.
Če upoštevamo periodično plačilo kot drugo spremenljivko, ugotovimo, da vsako posojilo opisujejo štirje indikatorji. Če so znani kateri koli trije, je mogoče določiti četrtega. Izračunajmo značilnosti posojila.
Izračun lastnosti posojila
1. Letna plačila (v izračunih - RMG plačilo) v višini 1523 dolarjev. za posojilo se lahko izračuna na kalkulatorju (računalnik, z uporabo tabel) ob upoštevanju dveh komponent:
- obresti (prihodki od vloženega zneska posojila);
- izterjava kapitala (vračilo glavnice, ki jo je posojilodajalec vložil).
Zdaj pa izdelajmo amortizacijski načrt posojila.
Amortizacijski načrt posojila
2. Izračun glavnice kredita PRN.
V primerih, ko so znani obrestna mera, preostali rok in letna plačila, se lahko določi preostali znesek glavnice: PV= -10.000.
3. Izračun roka posojila.
Ko so znani obrestna mera, znesek posojila in letna plačila, se lahko določi rok posojila: N - 30.
4. Izračun obrestne mere.
Pri samoamortizacijskem posojilu se odplačuje v enakomernih in enakih obrokih. Če so znani znesek posojila, preostali rok in letna plačila, lahko določite obrestno mero za posojilo: I/Y= 15.
Določitev hipotekarne konstante
Letna hipotekarna konstanta (AI) je razmerje med obveznimi plačili posojila za leto (OD - servisiranje dolga, RMT) in začetnim zneskom glavnice posojila (IC, v izračunih - trenutna vrednost PV):
IP - (OD: IR) x 100 % = (PMT: PV) x 100 %.
Hipotekarna konstanta vključuje obresti in plačila za odplačilo glavnice posojila, zato mora presegati nominalno obrestno mero posojila.
Za zgoraj obravnavani primer IP - 15,23%.
Tako je hipotekarna konstanta za hipotekarne obveznosti, ki zagotavljajo enaka letna plačila za odplačilo dolga, enaka faktorju šeste funkcije obrestnih obresti, tj. faktor prispevka za amortizacijo denarne enote.
Če pogoji posojila predvidevajo mesečna plačila, je IP enak faktorju prispevka za amortizacijo enote, izračunanemu na podlagi mesečnih plačil, pomnoženemu z 12.
Hipotekarna konstanta je uporabno orodje za hitro izravnavo amortizacijskih dob in obrestnih mer ter za izračun plačil za servisiranje dolga.
Hipotekarna konstanta se uporablja tudi pri ocenjevanju učinkovitosti uporabe izposojenih sredstev - pri določanju finančnega vzvoda.
Za dano obrestno mero in amortizacijsko dobo je hipotekarna konstanta enaka zahtevanim letnim plačilom za odplačevanje dolga na enoto posojila.
Za določitev zneska dejanskih plačil je treba hipotekarno konstanto pomnožiti z glavnico posojila.
Številni posojilojemalci si prizadevajo zmanjšati hipotekarno konstanto, da bi čim bolj zmanjšali trenutno denarno stanje, kljub dejstvu, da to vodi do povečanja skupnih plačil obresti in upočasnitve rasti lastniškega kapitala zaradi plačil za odplačilo hipotekarnega dolga.
Primer 14.2. Poglejmo, kako na hipotekarno konstanto vpliva sprememba samo enega od pogojev posojila na primer 14.1, in sicer: sprememba obrestne mere posojila, obdobja posojila ali sprememba postopka plačila.
1. Znižanje posojilne obrestne mere. Naj zdaj I/.Y- 12 %, potem:
RMT = 0,1241, kar pomeni, da vodi do zmanjšanja IP.
2. Povečanje plačil posojila (mesečna plačila, P/Y = 12):
RMT = 0,0216) je mesečni PI; za določitev njegove letne vrednosti naj bi
pomnoženo z 12 meseci: 0,0126 x 12 = 0,1517), torej zmanjšanje
posojilne obrestne mere vodijo do zmanjšanja IP.
3. Povečanje dobe posojila (s 30 na 40 let): RMT = 0,1506 - vodi do zmanjšanja IP.
4. Kako je velikost samostojnega podjetnika odvisna od višine hipotekarnega kredita? Odgovori. PI ni odvisen od vrednosti IC.
Kreditni popusti in vračila posojil. Hipoteke na nepremičnine so pogosto na voljo posojilojemalcem s popustom (s popustom), hipotekarne obveznosti pa se hipotekarnim vlagateljem pogosto prodajajo s popustom.
Popusti na zneske kreditov se ocenjujejo v točkah. Vsaka točka je enaka 1 % zneska glavnice posojila.
V resnici posojilojemalec prejme znesek, ki je nižji od zneska, določenega v posojilni pogodbi, vendar mora vrniti celoten znesek skupaj z obrestmi nanj.
Na primer, če vzamete posojilo v višini 10.000 USD. s tremi točkami popusta to pomeni, da posojilodajalec posojilojemalcu zagotovi 97 % zneska glavnice posojila v višini 10.000 USD. 97 % od 10.000 $
Hipoteka: bistvo in mehanizmi delovanja
je 9.700 $, vendar mora posojilojemalec plačati vseh 10.000 $. plus obresti na ta celoten znesek.
Tako posojilodajalec z dajanjem posojila s popustom poveča donosnost naložbe (končni donos), posojilojemalec pa se odloči za to in v zameno prejme morda nižjo obrestno mero za posojilo v primerjavi s tržnim povprečjem.
Na področju, kot so hipotekarna posojila, Izbira orodij igra pomembno vlogo, ki se uporablja za povečanje kapitala in vlaganje sredstev. Izbira takšnih instrumentov ni povezana z željami finančne organizacije ali stranke; ta kazalnik je odvisen od gospodarske situacije v Rusiji, pa tudi od obsega krožnih sredstev na tem področju in razvoja hipotekarnih posojil v državi; .
Šele ob pravilni izbiri instrumentov se povpraševanje po vrednostnih papirjih povečuje, tveganja, povezana z nedonosom dobička, pa se postopoma zmanjšujejo. Poleg tega je zaželeno narediti hipotekarna posojila cenovno ugodnejša za stranke.
Torej, zakaj je ta indikator potreben in kaj je?
Kaj je to?
Torej, kaj je ta kazalnik in zakaj je tako pomemben za takšna posojila? To je odstotek vsakoletnih plačil posojila in glavnice hipoteke.
Za 100-odstotno odplačilo izposojenih sredstev mora biti ta kazalnik višji od obrestne mere posojila.
Če indikator res presega stopnjo, bo posojilo odplačano. V primeru neodločenega izida se sredstva povrnejo po metodi "balona". Najslabše je, ko je kazalnik nižji - takrat bo nemogoče ne samo odplačati dolg, ampak celo pokriti obresti. V tem primeru se bo neplačani del obresti kopičil skupaj z glavnico posojila, zato se bo njegovo stanje začelo povečevati.
Zakaj potrebujete trajno hipoteko?
Zahvaljujoč njej se izvajajo izračuni glede servisiranja dolga. Pri izračunu se izenači z razmerjem med obveznostmi za leto in glavnico posojila, ki je bilo prvotno izdano ob registraciji.
Ta indikator je sestavljen iz dveh delov plačilo - to vključuje obresti po stopnji in glavnico dolga.
Ta kazalnik je izražen tako v deležih kot v % (v prvem primeru se deleži uporabljajo za posojila, kjer plačila niso različna, ampak enaka).
Kako se določi hipotekarna konstanta?
Za izračun indikatorja morate uporabiti naslednjo formulo:
Če je velikost tega kazalnika višja od obrestne mere posojila, se posojilo zaključi brez opustitev ali težav. Vendar je možen tudi drugačen scenarij. Če je kazalnik enak obrestni meri posojila, se odplačilo izvede v enem plačilu.
Odvisnost s tveganjem neplačila
Če je vrednost indikatorja manjša od stave, potem Plačila ne bodo pokrila niti obresti. V tem primeru se bodo izposojena sredstva kopičila skupaj z glavnico posojila, posledično pa se bo stanje znatno povečalo.
Tveganja so možna tudi pri balonskem plačilu, saj ta možnost predvideva veliko končno plačilo dolga. Če pa je ta oblika plačila primerna za stranko, potem končni znesek za mnoge morda ni dostopen. To je glavno tveganje, da posojilo ob koncu obdobja posojila morda ne bo odplačano.
Ena izjema, ko je vrednost kazalnika nižja od obrestne mere in je to pravilo, je shema, pri kateri se uporabljajo povečana plačila. In potem, dokler plačila ne dosežejo določene ravni in se povečajo, da se amortizira posojilni dolg.
Kako se uporablja v praksi?
Indikator se uspešno uporablja za povezane naložbe, ko se za nakup nepremičnine uporabljajo tako bančna sredstva kot lastni denar, vložen v nakup nepremičnine.
V tem primeru bo konstanta enaka stopnji sredstev, izposojenih pri banki.
