Оценка на ефективността на набирането на заемни средства. Финансов ливъридж. Изчисляване на разходите за обслужване на дълга. Ипотечна константа, коефициент на ипотечен дълг. Изчисления за ипотечни кредити Ипотека: същност и механизми на функциониране
ДА СЕ характеристики IC включва:
Съотношение на ипотечен дълг - ДО ОТ
Размерът на периодичните плащания и константата на ипотеката – ПРЕДИИ IP
Остатък по кредита
Процент на плащане на кредита - аз
Връщане на заемодателя
Изчисляването на специфичните характеристики зависи от условията на кредита, които предвиждат различни схеми на погасяване. Повечето съвременни схеми за погасяване предвиждат изплащане на заеми на анюитетна основа, т.е. на равни редовни плащания, състоящи се от лихвено плащане и плащане върху главницата на заема. Такива заеми се наричат самоамортизираща се.
1) Съотношение на ипотечния дълг -ДО ОТ
Това съотношение показва дела на ипотечния дълг (т.е. заемни средства) в общата цена на недвижимите имоти. Изчислява се по формула (1):
Където ДО ОТ(LTV)– съотношение на ипотечен дълг (заем спрямо стойност);
IR– размер на ипотечния кредит, рубли; ° С– обща цена на заема, rub.
Колкото по-висока е стойността на този коефициент, толкова по-висок е делът на заемните средства и толкова по-нисък е делът на собствените средства на инвеститора при финансиране на сделка с недвижим имот. От гледна точка на кредиторите (напр. ипотечния банкер) по-висока Ключовеозначава по-висок риск кредитополучателят да наруши задълженията си и да го лиши от правото да изкупи обратно ипотекирания имот. Банките определят и спазват определени горни граници за това съотношение. Обикновено размерът на заемите, издадени от банката на граждани за строителство, покупка или ремонт на жилище, не надвишава 70% от цената на това жилище.
2) Периодично плащане -ПРЕДИ
За заем с пълна амортизация плащането се определя въз основа на размера на заема, срока на заема и лихвения процент. защото Всички плащания са еднакви, след което стойността им се определя от коефициента на принос за амортизация на дяла, който е функция на срока на кредита и лихвения процент (F6 - 6-то е. на паричната единица) - формула (2):
Където IP– ипотечна константа (вноска за амортизация на дяла);(2)
аз П- условия на заема.
Процентното съотношение на годишните плащания по обслужване на дълга към главницата на инвестиционната сметка се нарича кредитна константа - формула (3).
(3)
Където KP(LC)– кредитна константа, %; ПРЕДИ
IR– главницата на ипотечния кредит, rub.
Като цяло ипотечните и кредитните константи са равни. Въз основа на това можете да извлечете формула за изчисление периодично плащане(формула 4):
(4)
Където ПРЕДИ– периодични плащания за обслужване на дълга, рубли; IR– главницата на ипотечния кредит, рубли;
аз– лихвен процент по кредита; П- условия на заема.
DO = IR ´ IP(5)
При самоамортизиращ се заем периодичното плащане (плащане за обслужване на заема) включва лихва и част от главницата.
За да може IC да бъде напълно угасен, IPтрябва да е по-висока от номиналната лихва по кредита. Излишък IPпо-горе азгарантира плащането на главницата по кредита. Ако IP = азСпоред IC цялата първоначална сума на заема ще бъде изплатена чрез плащане „балон“. Кога IPще бъде с по-малък размер аз, плащанията по кредита дори няма да покрият лихвата по него. В този случай неплатената част от лихвите ще се натрупва заедно с главницата на дълга и нейното салдо ще нараства.
3) Салдо по кредита(връщане на заема от гледна точка на кредитора)
Остатъкът по кредита много често се изчислява при продажба на имоти преди края на срока на кредита, при предсрочно погасяване на кредита и др.
Салдото по кредита при линейни плащания се определя като настояща цена на плащанията за обслужване на кредита през оставащия период на амортизация. В този случай салдото по кредита се определя въз основа на размера на периодичното плащане и анюитетния коефициент (настоящата стойност на равен поток от плащания - F5 пета функция на паричната единица) съгласно формула 6:
Където IN– салдо по кредита, рубли; ПРЕДИ– периодично плащане, рубли;
аз– лихвен процент по кредита, %; T– остатъчен амортизационен период, години (месеци).
– анюитетен коефициент (настояща стойност на анюитета) – аn
Салдото по кредита може също да бъде изразено като процент от първоначалната сума на кредита. За целта е необходимо да се изчисли съотношението на коефициента на настоящата стойност на единичен анюитет през оставащия период към коефициента на настоящата стойност на единичен анюитет през целия срок на кредита при подходящ лихвен процент - формула 7:
(7)
Където б– салдо по кредита в %;
бол– коефициент на настоящата стойност на анюитета за оставащия период;
всичко– коефициент на настоящата стойност на анюитета за целия период.
4) Процент на погасяване на кредита
Процентът на погасяване на заема, както и салдото по заема, се изискват при различни изчисления, например при изчисления на IIA. Процентът на изплащане на кредита се определя въз основа на известния процент от салдото по кредита - формула 8:
P = 1–IN(8)
Където Р– процент на погасяване на кредита; IN– процент от остатъка по кредита.
Процентът на погасяване на кредита може да се изчисли директно по няколко метода. Най-простият метод е да се определи Ркато съотношение на коефициента на компенсационния фонд (F3 - третата функция на паричната единица) за целия срок на кредита към коефициента на компенсационния фонд за периода на фактуриране - формула 9:
(9)
Където SFF всички– коефициент на компенсационен фонд за целия срок на кредита;
SFF стр– коефициент на компенсационния фонд за отчетния период.
Коефициентът на компенсационния фонд се намира по формула 10:
(10)
Където SFF– коефициент на компенсационен фонд;
аз– лихвен процент по кредита, %; T– срок на кредита, години (месеци).
5) Връщане на заемодателя
Възвръщаемостта (печалбата) на заемодателя се определя чрез формули за дисконтиране, тъй като паричният поток от обслужване на дълга и сумите за връщане на заема към заемодателя е подобен на паричния поток на капиталовия инвеститор. Ако заемът няма допълнителни условия, тогава възвръщаемостта на кредитора е равна на лихвения процент. Въпреки това, ако договорът за заем предвижда допълнителни плащания от страна на кредитополучателя, възвръщаемостта на кредитора ще бъде по-голяма от лихвения процент. В случай на променливи плащания, възвръщаемостта на кредитора също се променя. По този начин, за да се определи възвръщаемостта, се използват методи за оценка на инвестиционни проекти, по-специално определяне на вътрешната норма на възвръщаемост на проекта (IRR). Кредиторът разглежда конкретна кредитна позиция като инвестиционен проект.
Ипотечна константа (Ипотека Константа) - Това е съотношението или процентът на годишните плащания за обслужване на дълга към сумата на ипотеката. В нашия пример тази цифра е около 12,64% ($50 000 / $400 000 = 0,1263875). Ипотечната константа е функция на лихвения процент, пълния амортизационен период на ипотеката и честотата на усложняване.
За да бъде ипотеката напълно изплатена, ипотечната константа трябва да е по-висока от номиналния лихвен процент по кредита. Превишението на постоянния лихвен процент над номиналния лихвен процент осигурява плащането на главницата по кредита. Ако ипотечната константа е равна на ипотечния лихвен процент, цялата първоначална сума на заема ще бъде изплатена чрез „балонно“ плащане. Ако константата е по-малка от лихвения процент, плащанията по кредита дори няма да покрият лихвата по него. В резултат на това неплатената част от лихвите ще се натрупа заедно с главницата на дълга и нейното салдо трябва да расте. В действителност заемите с нарастващи салда по главницата са много редки. Почти всички заеми предвиждат постепенна амортизация.
В индустрията на ипотечното кредитиране внимателният подбор на инструменти и технологии, използвани във финансовите транзакции за генериране на печалба, играе важна роля. Техният избор не зависи от желанията на инвеститора или кредитната институция, а се определя от общата икономическа ситуация в страната, степента на развитие на ипотечното кредитиране в нея и обема на средствата, които циркулират в сектора.
Само с правилен подбор на финансови инструменти може да се повиши ликвидността на ипотечните ценни книжа, да се намалят рисковете от неполучаване на печалби, ипотечните кредити да станат по-достъпни, а инвестирането в недвижими имоти значително по-ефективно.
Защо се нуждаете от постоянна ипотека?
Плащанията за обслужване на ипотечни задължения се изчисляват с помощта на изчислената ипотечна константа. При изчисляване той се признава равен на съотношението на задълженията за погасяване на кредита за годината към основния размер на първоначално издадения ипотечен кредит при издаването му. Ипотечната константа включва и двете части на плащането по кредита - цялата сума на дълга и лихвата за ползване на кредита.
Фигура 1. Ипотечна константа - като спасителен пояс за инвестиране в ипотека
Стойността се изразява в проценти или десетични знаци (за кредити с равни вноски). За изчисление се използва следната формула:
Pi = (D/I)x100, където Pi е ипотечната константа, %; D - размерът на плащанията, осигуряващи връщането на главницата за годината, рубли; I е основният размер на ипотечния кредит, rub.
Ако размерът на ипотечната константа е по-висок от установения лихвен процент за ипотеката, тогава ипотечният заем ще бъде напълно затворен без никакви проблеми. Има и други варианти. Например, когато ипотечната константа е равна на лихвения процент по кредита, изплащането на първоначалната сума на кредита може да се извърши по „балонен“ начин (еднократно плащане).
Ипотечната константа се използва и за изчисляване на коефициента на капитализация на самоамортизиращите се заеми. Ролята на тази стойност е важна и при анализа на инвестиционните ползи
Зависимост с рискове от неплащане на кредити
Ако ипотечната константа е по-малка от лихвения процент, плащанията няма да могат да покрият лихвата за ползване на кредита. В този случай всички неплатени суми ще се натрупват заедно с главницата, дължима по ипотечния кредит, в резултат на което салдото ще расте постоянно.
Фигура 2. С помощта на ипотечна константа е лесно да се изчислят рисковете
Вариантът с балонно плащане също крие рискове, т.к той предвижда голямо окончателно плащане на дълга. Ако по време на процеса на плащане тази форма е удобна за кредитополучателя, тогава крайната сума може да не е достъпна за мнозина. Това крие значителен риск от неплащане на кредита след изтичане на срока на кредита.
Единственият вариант, когато стойността на ипотека, постоянна под лихвения процент, може да се счита за норма, е да се избере схема с нарастващи плащания (IIP) и след това само за периода, докато размерът на плащанията се увеличи достатъчно, за да се получи пълна амортизация на кредитните дългове .
Счита се за достатъчно да надвишите фиксираната ипотечна лихва по кредита с 3-4 пункта. По-ниските стойности значително намаляват ликвидността на този инвестиционен инструмент. Увеличаването на ипотечната константа допълнително привлича инвеститори, които предпочитат да инвестират в по-малко рискови инструменти от ипотечните кредити.
Как се използва ипотечната константа на практика?
Индикаторът „ипотечна константа“ се използва широко в метода на свързаната инвестиция, когато се използват едновременно заемни и собствени средства, инвестирани в определено съотношение за придобиване на различни недвижими имоти. Ипотечната константа в този случай е еквивалентна на процента на капитализация на заемните средства.
Фигура 3. Ипотечната константа се използва широко в изчисленията и пазарния анализ
Свързаният инвестиционен метод изисква следните изисквания за процент на капитализация:
- Тя трябва да отговаря на пазарните изисквания за възвръщаемост на привлечения капитал, в противен случай кредиторите ще откажат да предоставят ипотечни заеми.
- Ставката осигурява не само доходите, получени от предоставения заем, но и връщането на самата сума на заема под формата на амортизационни плащания.
- Лихвеният процент трябва да отговаря на пазарните изисквания за доход от собствен капитал, така че инвеститорите да са заинтересовани да инвестират парите си в закупуване на недвижими имоти.
- Необходимо е да се гарантира получаването на декларирания (пазарен) размер на дохода за целия инвестиран капитал и постепенно възвръщане на вашата инвестиция.
Когато се вземе предвид капитализацията на заемни средства, ипотечната константа винаги се определя от съотношението на редовните плащания към основния размер на заема. Стойността се изчислява при всяко плащане – всяко тримесечие или месец. В този случай се използва следната формула - броят на плащанията се умножава по техния размер и честота на плащанията.
Нормата на капитализация на печалбата от собствени средства показва планирания от инвеститора доход. Изглежда като съотношението на процента на пряката печалба от използването на имота към сумата пари, която принадлежи на инвеститора.
Ипотечна константа
Състои се от две части - норма на възвръщаемост на инвестицията и норма на печалба извън нея.
При метода на свързаната инвестиция съвкупният лихвен процент се определя чрез претегляне на компонентите (заем и собствен капитал) в общия инвестиционен дял. Благодарение на този метод можете да изчислите какъв трябва да бъде размерът на вашите собствени пари, за да получите необходимите ипотечни постоянни показатели. В резултат на това става възможно да се управлява не само планираната печалба, но и рисковете, които са неизбежни за този метод на инвестиране.
Много зависи от размера на коефициента на ливъридж - от размера на месечните плащания до самия факт на издаване на заем. Много банки независимо определят и спазват определена горна граница за тази стойност и в случай на неспазване могат да ограничат издаването на ипотечен кредит.
Всички ипотечни кредити могат да бъдат разделени на две групи- с постоянни и променливи плащания при погасяването им. Нека разгледаме възможностите за изчисления, извършени от оценителя при анализ на ипотечни заеми с постоянни плащания.
Основни параметри на кредита. Повечето постоянни ипотеки, използвани на развитите пазари на недвижими имоти, се самоамортизират, осигурявайки периодични равни плащания.
Самоамортизиращ се заем с равни вноски - заем, равни равни плащания, които включват както лихва по заема, така и погасяване на главницата.
Лихвата по кредита се изчислява въз основа на лихвения процент и остатъка по главницата.
В банковото дело амортизация- Това е намаление на остатъка от главницата по кредита.
Заемодателят определя максимална сума на главницата на заема като процент (често 75% или 80%) от стойността на имота, определя максимален срок на заема (който ще бъде по-кратък от очаквания икономически живот на имота) и предлага лихвен процент въз основа на преобладаващите пазарни условия.
След това се изчисляват периодичните (обикновено месечни) плащания по ипотека; Взети са предвид горните три показателя:
Размер на главницата по кредита (PRN - glavnica);
- срок (остатък) на кредита N;
- лихва по кредита (INT - интерес).
Пример 14.1. Размер на кредита - 10 000 $. Срокът на кредита е 30 години. Плащанията се извършват в края на годината. Лихвеният процент по кредита е 15%.
Разглеждайки периодичното плащане като друга променлива, откриваме, че всеки заем се описва с четири показателя. Ако са известни три от тях, може да се определи четвъртият. Нека изчислим характеристиките на заема.
Изчисляване на характеристиките на кредита
1. Годишни плащания (в изчисления - RMG плащане)в размер на 1523 долара. за заем може да се изчисли на калкулатор (компютър, използвайки таблици), като се вземат предвид два компонента:
- лихва (доход върху инвестираната от кредита сума);
- възстановяване на капитала (връщане на главницата, инвестирана от кредитора).
Сега нека съставим график за погасяване на заема.
Амортизационен график на заема
2. Изчисляване на главницата на кредита PRN.
В случаите, когато са известни лихвеният процент, оставащият срок и годишните плащания, може да се определи остатъчната сума на главницата: PV= -10 000.
3. Изчисляване на срока на кредита.
При известни лихвен процент, размер на кредита и годишни вноски може да се определи срокът на кредита: N - 30.
4. Изчисляване на лихвен процент.
При самоамортизиращ се кредит плащанията се извършват на равномерни и равни вноски. Ако сумата на кредита, оставащият срок и годишните плащания са известни, можете да определите лихвения процент по кредита: I/Y= 15.
Определяне на ипотечна константа
Годишната ипотечна константа (AI) е съотношението на задължителните плащания по заема за годината (OD - обслужване на дълга, RMT) към първоначалната главница на заема (IC, при изчисления - текущата стойност на PV):
IP - (OD: IR) x 100% = (PMT: PV) x 100%.
Ипотечната константа включва лихви и плащания за изплащане на главницата по заема, така че трябва да надвишава номиналния лихвен процент по заема.
За разгледания по-горе пример за IP - 15,23%.
По този начин ипотечната константа за ипотечни задължения, предвиждащи равни годишни плащания за погасяване на дълга, е равна на коефициента на шестата функция на сложната лихва, т.е. коефициент на принос за обезценяването на паричната единица.
Ако условията на заема предвиждат месечни плащания, тогава IP е равен на коефициента на принос за амортизацията на единицата, изчислен на базата на месечните плащания, умножени по 12.
Ипотечната константа е полезен инструмент за бързо балансиране на амортизационни периоди и лихвени проценти, както и за изчисляване на плащания за обслужване на дълга.
Ипотечната константа се използва и при оценка на ефективността на използването на заемни средства - при определяне на финансов ливъридж.
За даден лихвен процент и период на амортизация ипотечната константа е равна на изискваните годишни плащания за обслужване на дълга за единица заем.
За да се определи размерът на действителните плащания, ипотечната константа трябва да се умножи по главницата на кредита.
Много кредитополучатели се стремят да минимизират ипотечната константа, за да сведат до минимум текущия паричен баланс, въпреки факта, че това води до увеличаване на общите лихвени плащания и забавяне на растежа на собствения капитал поради плащания за изплащане на ипотечния дълг.
Пример 14.2. Нека разгледаме как ипотечната константа се влияе от промяна само в едно от условията на заема, например 14.1, а именно: промяна в лихвения процент по заема, срока на заема или промяна в процедурата за извършване на плащания.
1. Намаляване на лихвения процент по кредита. Нека сега I/.Y- 12%, тогава:
RMT = 0,1241, т.е. води до намаляване на IP.
2. Увеличение на плащанията по заема (месечни плащания, P/Y = 12):
RMT = 0,0216) е месечният PI; за да се определи годишната му стойност, трябва да бъде
умножено по 12 месеца: 0,0126 x 12 = 0,1517), следователно намалението
процентите по кредитите водят до намаляване на IP.
3. Увеличаване на срока на заема (от 30 на 40 години): RMT = 0,1506 - води до намаляване на IP.
4. Как размерът на индивидуалния предприемач зависи от размера на ипотечния кредит? Отговор. PI не зависи от стойността на IC.
Кредитни отстъпки и връщане на заеми.Често ипотеките за недвижими имоти се предоставят на кредитополучателите с отстъпка (с отстъпка), а ипотечните задължения често се продават с отстъпка на ипотечни инвеститори.
Отстъпките върху сумите на кредита се измерват в точки. Всяка точка се равнява на 1% от главницата по кредита.
В действителност кредитополучателят получава сума, по-малка от посочената в договора за заем, но цялата сума трябва да бъде върната изцяло плюс лихвата върху нея.
Например, ако вземете заем от $10 000. с три точки за отстъпка, това означава, че заемодателят предоставя на заемополучателя 97% от сумата на основния заем от $10 000. 97% от $10 000
Ипотека: същност и механизми на функциониране
е $9,700, но кредитополучателят трябва да плати пълните $10,000. плюс лихва върху цялата тази сума.
По този начин, предоставяйки заем с отстъпка, заемодателят увеличава възвръщаемостта на инвестицията си (окончателна възвръщаемост), а кредитополучателят отива за това, като в замяна получава може би по-нисък лихвен процент по заема в сравнение със средния за пазара.
В област като ипотечните заеми, Изборът на инструменти играе важна роля, приложим за увеличаване на капитала и инвестиране на средства. Изборът на такива инструменти няма нищо общо с желанията на финансовата организация или клиента, този показател зависи от икономическата ситуация в Русия, както и от обема на оборотните средства в тази област и развитието на ипотечните кредити в страната; .
Само когато инструментите са избрани правилно, търсенето на ценни книжа се увеличава и рисковете, свързани с неполучаване на печалба, постепенно намаляват. Освен това е желателно ипотечните кредити да станат по-достъпни за клиентите.
И така, защо е необходим този индикатор и какво е това?
Какво е?
И така, какъв е този показател и защо е толкова важен за такива заеми? Това е процентът на плащанията, извършвани всяка година по заема и главницата на ипотеката.
За да изплатите заемните средства 100%, този показател трябва да бъде по-висок от лихвения процент по кредита.
Ако индикаторът наистина надвишава процента, тогава заемът ще бъде изплатен. Ако има равенство, средствата ще бъдат изплатени по метода „балон“. Най-лошото е, когато показателят е по-нисък - тогава ще бъде невъзможно не само да се изплати дългът, но дори да се покрият лихвата. В този случай неплатената част от лихвата ще се натрупа заедно с главницата по кредита и съответно нейният баланс ще започне да нараства.
Защо се нуждаете от постоянна ипотека?
Благодарение на него се извършват изчисления по отношение на обслужването на дълга. При изчисляване се приравнява на съотношението на задълженията за годината към главницата на заема, който първоначално е издаден при регистрация.
Този показател се състои от две частиплащане - това включва както лихвата по ставката, така и основната част на дълга.
Този показател се изразява както в дялове, така и в % (в първия случай дяловете се използват за кредити, при които плащанията не са различни, а равни).
Как се определя ипотечната константа?
За да изчислите индикатора, трябва да използвате следната формула:
Ако размерът на този показател е по-висок от лихвения процент по кредита, тогава заемът се затваря без никакви пропуски или проблеми. Възможен е обаче и различен сценарий. Ако индикаторът е равен на лихвения процент по кредита, тогава изплащането се извършва с едно плащане.
Зависимост с рискове от неплащане
Ако стойността на индикатора е по-малка от залога, тогава Плащанията дори няма да покрият лихвите. В тази ситуация заетите средства ще се натрупват заедно с главницата на заема и в резултат на това балансът ще се увеличи значително.
Рискове са възможни и при балонно плащане, тъй като тази опция предвижда голямо окончателно плащане на дълга. Но ако тази форма на плащане е удобна за клиента, тогава крайната сума може да не е достъпна за мнозина. Това е основният риск заемът да не бъде изплатен в края на периода на заема.
Едно изключение, когато стойността на индикатора е по-ниска от лихвения процент и в същото време това е норма, е схема, при която се използват увеличаващи се плащания. И след това, докато плащанията достигнат определено ниво и се увеличат, за да се амортизира дългът по кредита.
Как се използва на практика?
Индикаторът се използва успешно за свързани инвестиции, когато за закупуване на имот се използват както банкови средства, така и вашите собствени пари, инвестирани за закупуване на имот.
В този случай константата ще бъде равна на процента на средствата, взети назаем от банката.
