Экономическое обоснование коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль. Обоснование повышения арендной платы Экономическое обоснование сдачи в аренду м

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) - это изучение экономической выгодности, анализ и расчет экономических показателей создаваемого инвестиционного проекта. Целью проекта может быть создание технического объекта или строительство или реконструкция существующего здания.

Главной задачей при составлении ТЭО является оценка затрат на инвестиционный проект и его результатов, анализ срока окупаемости проекта.

Составить ТЭО необходимо самому предпринимателю для понимания того, что стоит ли ждать от проекта, а для инвестора ТЭО предпринимателя, запрашивающего инвестиции необходимо, для понимания сроков окупаемости вложенных денег. Разработка ТЭО может быть поручена как группе специалистов (в сложных проектах), так и может быть составлено и самостоятельно предпринимателем.

Что же является основными отличиями ТЭО от бизнес-плана?

Обычно ТЭО составляется для новых проектов на уже существующем предприятии, поэтому такие блоки, как маркетинговые исследования, анализ рынка, описание предприятия и продукта не описываются в таких ТЭО.

Но иногда возникает ситуация и дополнительно в ТЭО приводятся подробные данные об анализе технологий и оборудования и причины их выбора.

Таким образом, Технико-экономическое обоснование (ТЭО) является более коротким и содержательным документом, чем полноценный бизнес-план.

Методика составления ТЭО

При составлении ТЭО допускается следящая последовательность тематических частей:

исходные данные, информация о секторе рынка;
существующие возможности действующего бизнеса предприятия;
источники сырья, материальные факторы для развития бизнеса;
капитальные затраты предполагаемые для достижения поставленной цели;
эксплуатационные затраты при реализации проекта;
производственный план;
финансовая политика и финансовая составляющая проекта;
общая информация о будущем проекте.

В общем, в ТЭО приводится описание отрасли, в которой работает предприятие, и дается обоснование выбора территориального и географического положения действующего и предполагаемого бизнеса, а так же описывается вид выпускаемой продукции. Здесь необходимым является описание и обоснование цен на выпускаемую продукцию. При этом финансовая часть ТЭО содержит информацию об источниках финансирования и сроки погашения задолженности, условия использования заемных средств.

Расчеты в ТЭО состоят из таблиц, в которых представлено движение денежных средств и баланс.

Такая структура ТЭО может и не являться единственно правильной и может изменяться в зависимости от конкретного проекта. Так же, она может быть расширена для больших и сложных бизнес проектов.

В чем отличие технико-экономического обоснования (ТЭО) от бизнес-плана?

В современном бизнесе и делопроизводстве термины бизнес-план и технико-экономическое обоснование прочно вошли в лексикон терминов предпринимателей и экономистов, но четкого разделения таких понятий до сих пор нет. В материале делается попытка осветить вопросы схожести и различия бизнес-плана и технико-экономического обоснования бизнеса.

Теоретики предлагают представления, что технико-экономическое обоснование - результат разнообразных исследований, как экономической направленности, так и маркетинговых исследований. Но при этом делается вывод о реалистичности проекта, и определяется круг экономических, организационных и других предполагаемых решений для оптимизации производственного процесса. При этом часто технико-экономическое обоснование является составной частью бизнес-плана.

При этом существует мнение, что технико-экономическое обоснование, в какой-то мере, представляет собой либо сокращенный вариант бизнес-плана, либо, напротив, это обычный бизнес-план, который назвали технико-экономическим обоснованием.

Необходимо отметить, что если порядок составления и структуры бизнес-плана четко прописаны, то при составлении ТЭО можно найти несколько различных вариантов написания, которые различаются в зависимости от рассматриваемых проблем.

Существуют следующие варианты технико-экономического обоснования на практике:

Пример № 1

реальное состояние предприятия;
анализ рынка и оценка производственных мощностей предприятия;
техническая документация;
положение дел с трудовыми ресурсами;
организационные и накладные расходы предприятия;
оценка длительности проекта;
анализ финансовой привлекательности и экономической обоснованности проекта.

Пример № 2

суть предлагаемого проекта, представление основ проекта и принципов его воплощения в жизнь;
небольшой обзор рынка, изложение результатов различных исследований с целью изучения спроса на новую услугу или товар;
технологические и инженерные аспекты проекта:
- описание процесса производства;
- доказательства необходимости приобретения нового оборудования или модернизации старого;
- сравнение нового продукта с действующими стандартами качества;
- обзор сильных и слабых сторон нового товара или услуги.
финансовые и экономические показатели, включающие в себя:
- предполагаемые и необходимые инвестиции в проект;
- предполагаемые внутренние и внешние финансовые источники;
- производственные издержки.
оценка эффективности и окупаемости продвигаемого проекта, гарантия возврата внешних заимствований;
восприимчивость предлагаемого нового продукта, услуги к существующим на рынках рискам, а также стойкость к возможным рискам в будущем;
общая оценка эффективности возможного внешнего заимствования.

Пример № 3

краткое изложение всех основных положений технико-экономического обоснования;
условия претворения нового проекта в жизнь (кому принадлежит авторство проекта, исходный материал по проекту, какие подготовительные мероприятия и исследования уже проведены и т.п.);
анализ предполагаемых рынков сбыта, обзор производственных возможностей предприятия, а также расчет пиковых возможностей предприятия и ряд других факторов;
в данном разделе отражается все, что связано с обеспечением производства (необходимые запасы и производственные ресурсы), анализ существующих контрагентов и возможных поставщиков, анализ возможных издержек на различные производственные факторы;
раздел посвящен территориальному расположению предприятия и расходам, связанным с этим положением (ориентировочная оценка, где будет находиться предприятие, предварительные расчеты, связанные с оплатой аренды участка под производство или под офисное помещение);
конструкторская и проектная документация (оценка необходимых технологий для нового проекта, оценка дополнительных объектов вспомогательного назначения, без которых будет невозможно осуществление производства;
организационные и другие дополнительные расходы, связанные с новым проектом (расчет дополнительных расходов, а также набросок предполагаемой структуры будущего производства);
анализ трудовых ресурсов для будущего проекта (оценка человеческих ресурсов, которые понадобятся для запуска нового проекта). Указывается предполагаемое число рабочего и обслуживающего персонала, необходимое количество инженерно-технических работников. Кроме того, указывается, будут ли привлекаться только местные работники, либо иногородние (иностранные) специалисты. В этом же разделе указываются просчитанные затраты на оплату труда, налоги, связанные с заработной платой и ряд других моментов;
график хода осуществления представляемого проекта;
общая оценка экономической и финансовой состоятельности планируемого проекта.

Отметим, что многие из приведенных примеров технико-экономического обоснования, особенно последний пример, напоминает детально составленный бизнес-план. Существует тонкая грань между ТЭО и бизнес-планом, и это приводит к тому, что с большой долей уверенности можно сказать, что если от вас потребуется предоставить технико-экономическое обоснование проекта, можно смело составлять детально проработанный бизнес-план, при этом оставив ненужные споры - теоретикам экономической науки, а лучше перейти к делу.

Методика составления технико-экономического обоснования (ТЭО)

Оглавление или структура. Краткое описание глав документа.
Общее описание проекта, вводные данные о проекте. Информация об исследованиях, которые были проведены предварительно, оценка необходимых инвестиций.
Описание рынка и производства. Оценка спроса и прогноз будущих продаж, описание мощностей предприятия.
Сырье и ресурсы. Расчет необходимых объемов материальных ресурсов, прогноз и описание поставок ресурсов на предприятие, анализ цен на них.
Выбор месторасположения предприятия (объектов предприятия). Обоснование выбора места и оценка стоимости аренды помещения или участка.
Проектная документация. Описание технологии производства будущих изделий, характеристики необходимого оборудования, дополнительные строения.
Организационная структура предприятия. Описание организации предприятия и накладные расходы.
Трудовые ресурсы. Оценка потребности в трудовых ресурсах с делением на категории (рабочие, служащие, топ-менеджеры, руководители и т. д.). Оценка расходов на заработную плату.
Сроки осуществления проекта. План-график проекта, смета расходов, размеры траншей и пр.
Экономические расчеты. Оценка инвестиционных издержек, производственные издержки, финансовая оценка проекта.

Отличие ТЭО от Инвестиционного меморандума

При проведении исследования в области маркетинга, задачей которого являлось выявление предпочтений потребителей на рынке консалтинговых услуг, была выявлена в том числе и потребность в написании инвестиционных меморандумов и бизнес-планов. В ходе проведенного анализа опросов, анкетирования, письменных обращений, можно сделать вывод, что на современном российском рынке бизнес-услуг, сложилась некая неопределенность в вопросах определений и толкований ряда близких понятий, таких как: инвестиционный меморандум, ТЭО и бизнес-план. Приведем объяснение периодичность появления на свет этих экономических документов.

До появления инвестиционного меморандума создается технико-экономическое обоснование или ТЭО - это является основой при определении необходимости финансовых вложений. ТЭО это документ, как правило, который создается силами ведущих финансовых менеджеров компаний. Целью технико-экономического обоснования является определение, насколько данное вложение финансов будет перспективным и способно принести финансовую выгоду. Создавая инвестиционный меморандум, по сути, преследуют то же самое, но инвестиционный меморандум создается для инвесторов.

Создав ТЭО, переходят к составлению более тщательного документа, в котором определяется, как вновь создаваемый продукт, либо проект, будет себя вести в условиях, имеющегося рынка. А также, какое воздействие будет оказывать на планируемый проект уже имеющиеся конкурентные факторы на рынке, а также настоящие и будущие риски. Такого рода документ, получил название бизнес-план.

В ходе работы с бизнес-планом, как правило, начинается рост издержек коммерческой структуры, связанный с необходимостью работ в области проведения исследований в сфере маркетинга. Такие исследования ставят своей целью определить, насколько предположения, которые изложенные в технико-экономическом обосновании, будут соответствовать данным, которые будут получены в ходе этих исследований. Если эти исследования приводят к тому, что если данные, предположения и предложения технико-экономического обоснования подтверждаются в ходе маркетинговых исследований, то проект вправе претендовать на получение финансирования. Финансовые расчеты позднее ложатся в основу инвестиционного меморандума.

Этап рождения нового предприятия чрезвычайно ответственный для финансовых менеджеров. На этом этапе начинается определение и становление политики предприятия, начинает поступать информация, которая дает реальную информацию о возможных сторонах и скоростей развития.

В чем отличие инвестиционного меморандума от ТЭО

В ходе оценки настоящего положения предприятия, а также возможных будущих рисков, разрабатывается документ, называющийся - «Инвестиционного меморандума». Основная цель инвестиционного меморандума состоит в том, чтобы привлечь, при необходимости, в существующий проект внешнее финансирование.

Чаще всего инвестиционный меморандум формируется консалтинговой компанией на основании бизнес-плана и отличается от него тем, что включает в себя информацию инвестиционного характера.

На этом этапе финансисты предприятия должны осуществлять постоянный контроль над состоянием рынка. Цель такой работы состоит в том, чтобы контролировать конкурирующие структуры, выявлять новые возможности на существующих рынках и находить возможные новые ниши для освоения.

При этом основная задача сводится к тому, чтобы просчитать и выявить тот этап развития, когда предприятию будут необходимы финансовые инвестиции, написание инвестиционного меморандума и привлечь стратегические инвестиции в свой проект. И, кроме того, менеджеры-финансисты, должны определить и рассчитать сумму необходимых финансовых вливаний в проект. Период, когда финансовые менеджеры предприятия начинают прорабатывать различные сценарии развития, является начальным при составлении инвестиционного меморандума. Определяются различные сценарии развития событий. Пессимистичный сценарий (рассчитываются все возможные последствия недостаточного финансирования и связанные с этим показатели рентабельности и риски для бизнеса). Оптимистичный сценарий развития событий, где необходимо отразить экономические показатели при достаточном финансировании.

Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N 1-АПГ18-14 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

КонсультантПлюс, 26.07.2019

Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

Примечание. Приведенная ниже судебная практика частично сложилась до принятия и вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, однако сохраняет актуальность, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

Плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя в том числе из принципа экономической обоснованности. Согласно ему арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой он отнесен, и вида его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и предоставляемых им субсидий.

См. также:

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта (порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов) помимо оценки местоположения и градостроительной ценности участков необходимо проводить анализ и оценку экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

См. также:

Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность. Тот факт, что при принятии оспариваемого постановления размер и ставка арендной платы прогнозировались на основании данных об изменении этой экономической характеристики, свидетельствует о проведении экономической оценки факторов, влияющих на доходность участка.

Таким образом, установление оспариваемых ставок арендной платы в процентном отношении от экономической составляющей участка (кадастровой стоимости) подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности; изменение части оспариваемых ставок арендной платы вызвано актуализацией кадастровой стоимости участков (т.е. изменением их экономической характеристики), поэтому оно не нарушает принципа экономической обоснованности.

При установлении арендной платы не принята во внимание доходность земельного участка, определяемая с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Экономическое обоснование расчета арендной платы не содержит анализа рынка услуг производства промышленной продукции. Отсутствует также оценка экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности участков, используемых для производства, и на коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора.

Поскольку акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, он обоснованно признан недействующим в оспариваемой части.

Административный ответчик не определил доходность земельного участка.

Если орган местного самоуправления установил размер коэффициента за пользование земельным участком произвольно, это нарушает права административного истца в связи с необоснованным применением к арендной плате коэффициента, определенного без необходимого экономического обоснования.

Если нормативным правовым актом субъекта РФ установлены корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, притом что экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не проводились, это не отвечает принципу экономической обоснованности. Административное исковое заявление о признании такого акта недействующим подлежит удовлетворению.

Административный орган не доказал, что увеличение коэффициента арендной платы соответствует росту доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Поскольку оспариваемый нормативный правовой акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то он обоснованно признан недействующим.

Принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на этом участке, и субсидий, предоставляемых данным организациям.

Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при принятии соответствующих нормативных правовых актов помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. Иными словами, судам необходимо определить, осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставок земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. Данная позиция применяется и к вопросам установления размера арендной платы за землю, которая находится в муниципальной (государственной) собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена, в том числе к отдельным элементам формулы расчета размера такой арендной платы.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, а также документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документы, подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.

Поскольку административный ответчик не доказал соблюдение принципа экономической обоснованности при установлении размера Кдп, решение суда первой инстанции о признании оспариваемого нормативного правового акта недействующим является законным.

Принцип экономической обоснованности означает установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, вид его разрешенного использования, государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.

Компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать соблюдение принципа экономической обоснованности, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик участков, и документы, непосредственно подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.

Установив, что в деле имеются соответствующие доказательства, суд отказал административному истцу в удовлетворении требований о признании недействующим нормативного правового акта, которым утверждена методика определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

См. также:

Коэффициенты переходного периода в отношении арендной платы за землю повышены исходя из экономической целесообразности в отсутствие анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Повышение этих коэффициентов только для компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку не относится к критериям, влияющим на уровень доходности земельных участков.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление корректирующего (повышающего) коэффициента К1 без экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление коэффициента К1 для земельных участков, используемых для розничной торговли, в размере 3,5 в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.

Суд первой инстанции правомерно признал, что нормативный правовой акт в оспариваемой части не соответствует требованиям нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, и нарушает права, свободы и законные интересы заявителя, поскольку приводит к необоснованному увеличению платы за арендуемый им земельный участок.

См. также:

Суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что измененный порядок расчета арендной платы и введенный дополнительный коэффициент не отвечают принципу запрета необоснованных предпочтений и принципу экономической обоснованности, который означает, что размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, и вид его разрешенного использования, а также государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.

Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка. При этом нужно учитывать в том числе государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке.

Как правильно составить экономическое обоснование? Рекомендации с примерами. (10+)

Экономическое обоснование. Пример

Материал является пояснением и дополнением к статье:
Обоснование. Советы по составлению
Как написать, составить обоснование? Как обосновать предлагаемое решение?

В экономическом обосновании обосновываются расходы на основе ожидаемого повышения доходов или сокращения затрат. То есть предлагается потратить определенные деньги для того, чтобы в будущем заработать больше или тратить меньше.

В экономическом обосновании есть две тонкости. Во-первых , нужно учитывать тот факт, что деньги сегодня ценнее, чем деньги через какое-то время. Нередко свободных денег нет, их приходится занимать под процент. Даже если свободные деньги есть, альтернативой является их размещение на депозит. Принимая решение о вложении этих денег, мы теряем процент, который бы могли заработать на депозите. Так что мы должны доказать, что эффект от предлагаемых нами расходов окупит проценты по кредиту или превысит проценты по депозиту. Во-вторых , нужно доказать, что предлагаемые нами расходы действительно принесут запланированные доходы или экономию.

Приведу пример экономического обоснования автоматизации с комментариями. Все цифры вымышленные.

Экономическое обоснование

Описание проекта

В клининговой компании (компании по уборке помещений клиентов) предлагается внедрить автоматическую систему уборки помещений на основе специализированного робота. Производительность одного модуля системы 200 кв. м / час, что соответствует работе двух сотрудников (сотрудники работают 40 часов в неделю, а модуль может работать 24 часа в сутки). Расход электроэнергии - 0.3 кВт. Предлагается внедрить 10 таких модулей.

Начальные вложения

Стоимость системы составляет 300 тыс. рублей. Финансирование планируется осуществлять за счет кредита под 12% годовых.

Текущие затраты

Эксплуатация 10 модулей потребует найма одного сотрудника по администрированию, программированию и обслуживанию системы. Оклад такого сотрудника составит 50 тыс. рублей. С учетом ЕСН расходы на ФОТ составят около 65 тыс. рублей. Проценты по кредиту составят 30 тыс. рублей. Расходы на электроэнергию составят (при стоимости кВт/ч 5 рублей) около 11 тыс. рублей.

Экономия расходов

Внедрение роботизированных модулей позволит сократить 9 сотрудников, занимающихся уборкой помещений вручную. Сейчас занято 10 сотрудников. Одного необходимо оставить для выполнения тонких операций. Расходы на ФОТ одного такого сотрудника составляет 40 тыс. рублей. Итого экономия 360 тыс. рублей.

Дополнительные доходы

Внедрение позволит увеличить мощность предприятия вдвое и привлечь на обслуживание дополнительные площади. С учетом того, что месячный доход предприятия составляет 600 тыс. рублей без НДС, доход после внедрения составит 1.2 млн. рублей.

Кроме того, будут снижены риски, связанные с кадровыми сложностями, нетрудоспособностью сотрудников, временным простоем. Временный простой может возникать в случае отказа одного из клиентов до привлечения нового. Стоимость простоя уборочного модуля значительно ниже, чем сотрудника.

Выводы. Проект решения

Чистый эффект от внедрения модулей составит 1 454 тыс. рублей. Предлагается утвердить решение о приобретении и внедрении системы.

Приложения

Техническая документация по уборочным модулям. Предварительный договор на банковский кредит. Подробные экономические расчеты.

Дата размещения статьи: 03.09.2015 Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье. ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР? 1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г.

Повышение арендной платы арендодателем

Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.В письме от 08.06.2009 N 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объеме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены.

3.13. обоснованность повышения арендной платы за муниципальный земельный участок

АПК РФ с заявлением о признании недействующим Решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595, которым были установлены новые коэффициенты переходного периода (Кп) к арендной плате за землю. Правовым основанием подачи такого заявления будут являться: 1) несоответствие данного Решения Думы Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, закрепившему принцип экономической обоснованности в качестве основного принципа установления арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности; 2) несоответствие данного Решения Думы Приказу Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N 347, которым утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Решение Думы о повышении коэффициента переходного периода может быть обжаловано по мотивам его экономической необоснованности. Принцип экономической обоснованности является основным принципом определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, что следует из Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Уведомление об увеличении арендной платы: образец

Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора…» ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ: 1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.2.

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды”. Нормативными актами, на основании которых с 01.01.2015 происходит изменение арендной платы в отношении арендуемых участков, являются: 1) Постановление Правительства ХМАО – Югры от 26.12.2014 N 504-п (изменение арендной платы на размер уровня инфляции); 2) Решение Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595 (установление новых коэффициентов переходного периода к арендной плате за землю). При оценке законности указанных нормативных актов необходимо исходить из следующего.
На территории Ханты-Мансийского округа – Югры порядок определения размера арендной платы за земельные участки населенных пунктов установлен Постановлением Правительства ХМАО – Югры от 02.12.2011 N 457-п “Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов”.

Повышение арендной платы

N 15837/11 можно сделать вывод лишь о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582, для земель федеральной собственности. Однако Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации” (о котором идет речь в вышеназванном судебном акте) непосредственно не устанавливает предельных ставок арендной платы в отношении земель тепловых станций.

Обоснование повышения арендной платы

Постановлении N 457-п не урегулирован, что дает основания полагать, что его изменение может осуществляться по собственному усмотрению органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Тем не менее решение Думы Нижневартовского района от 28.11.2014 N 595, которым установлены новые более высокие коэффициенты переходного периода, по нашему мнению, может быть обжаловано в суд по двум нижеследующим основаниям. О возможности обжалования увеличения коэффициентов переходного периода по мотиву превышения нового размера арендной платы нормативно установленных пределов размера этой платы В настоящее время действует целый ряд норм, которые ограничивают годовой размер арендной платы тем или иным показателем в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Такой нормой, является, в частности, п. 2 ст.

Экономическое обоснование повышения арендной платы

Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв.
Кп) к арендной плате на основании решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595. Сами Кп были установлены решением Думы Н-го района от 26.12.2011 N 140 в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков. По нашим земельным участкам Кп были равны: 0,2 и 0,5.

Важно

Новые Кп, установленные с 1 января 2015 г., равны 1. В результате изменения Кп арендная плата по земельным участкам выросла в 5 раз и в 2 раза соответственно. Таким образом, совокупная арендная плата по 26 муниципальным земельным участкам выросла с 1 января 2015 г.

на 324%, в то же время по федеральной аренде рост составил лишь 5,5%. Вопросы 1, 2: Определите правомерность/неправомерность уведомления администрации Н-го района об изменении с 1 января 2015 г. арендной платы.